27 Mar
Condominio: Concepto y Fundamentos
El condominio es un derecho real que se ejerce sobre una cosa que pertenece en común a varias personas. En el condominio, la totalidad de la cosa está sujeta al derecho, pero este derecho se divide entre los copropietarios (un objeto único, varios dueños). Por ejemplo, una mesa fabricada con las patas de Z S.A. y el tablero de V S.A., el derecho sobre la mesa está repartido.
Según la doctrina, el condominio se entiende como la división del derecho y no de la cosa en sí. El derecho de propiedad se concibe como una unidad, pero puede dividirse en partes iguales o desiguales, donde cada condómino tiene los derechos más absolutos de disposición sobre su cuota parte. Sin embargo, para disponer materialmente de la cosa (de mi parte), es necesaria la aprobación de todos los condóminos.
Clases de Copropiedad
Ordinaria o Divisible
Cada copropietario está autorizado a solicitar en cualquier momento la división de la cosa común, siempre que no esté sujeta a una indivisión forzosa. La división puede ser:
- Física: Un lote de 20×30 metros perteneciente a “A” y “B”, quienes deciden dividírselo en partes iguales de 10×30 metros cada uno.
- Económica/Jurídica: Si “A” y “B” fallecen y los suceden “C” y “D”, quienes deciden vender e ir 50/50 entre las partes.
En cualquier momento puede solicitarse la partición, salvo disposición en contrario.
Indivisión Forzosa
Se da cuando el condominio recae sobre cosas afectadas, como accesorios indispensables para el uso común de dos o más heredades que pertenecen a diferentes propietarios, y ninguno de los condóminos puede solicitar la división. Puede ser:
- Temporaria: Por ejemplo, por 10 años no se puede vender el condominio.
- Perpetua: Por ejemplo, la medianería, que se ejerce sobre el elemento separativo entre dos inmuebles colindantes.
Por Confusión de Límites
Cuando quien posee un terreno cuyos límites están confundidos con los de un terreno colindante, se considera en condominio con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho a solicitar que los límites confusos se investiguen y se demarquen.
Medianería
Es el condominio de indivisión forzosa que se aplica a elementos separativos de dos o más propiedades. El uso común del elemento separativo de los inmuebles es la razón de la indivisión.
Normativa del Condominio
Aplicaciones Subsidiarias
Las normas de condominio se aplican a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente al condominio.
Destino de la Cosa
El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Uso y Goce
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Disposición y Mejoras
La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, solo puede hacerse con el consentimiento de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
Gastos
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación, reparación y mejoras necesarias de la cosa.
Administración del Condominio
Si no es posible el uso y goce común por razones inherentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, estos, reunidos en asamblea, deben decidir sobre su administración. El administrador debe convocar a asamblea cuando sea necesario tomar decisiones sobre la cosa.
Asamblea
Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea de manera fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos, computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
Frutos
Los beneficios de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
Clasificación del Condominio
Con Posibilidad de Partición (Sin Indivisión Forzosa)
Permite la partición de la cosa, desapareciendo la figura del condominio y apareciendo la del dominio. Puede ser:
- Física: Lote de 20×30 metros de “A” y “B”, quienes deciden dividirlo en partes iguales de 10×30 metros cada uno.
- Económica/Jurídica: “A” y “B” fallecen y los suceden “C” y “D”, quienes deciden vender e ir 50/50 entre las partes.
En cualquier momento puede solicitarse la partición de la cosa, salvo disposición en contrario.
Con Indivisión Forzosa
No se puede solicitar la partición de la cosa. Puede ser:
- Temporaria: Al cabo de un tiempo finalizan las obligaciones (ej: por 10 años no se puede vender el condominio).
- Perpetua: Por ejemplo, la medianería, que se ejerce sobre el elemento separativo entre dos inmuebles colindantes/contiguos. El muro medianero pertenece en condominio a ambos colindantes.
Por Confusión de Límites
Cuando quien posee un terreno cuyos límites están confundidos con los de un terreno colindante, se considera en condominio con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho a solicitar que los límites confusos se demarquen.
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