Derecho Civil III: Caso Práctico de Accesión Invertida y Usucapión

Caso Práctico Nº 5

En 1988, don Miguel Calatrava decide probar fortuna emigrando a Argentina. Pocas cosas le unían a su tierra. Entre sus pocos bienes, se encontraba una finca en la comarca de Los Gallardos (Almería) de aproximadamente 5000 metros cuadrados de muy poco valor, ingrato para el cultivo, por su carácter montañoso.

En 2012, regresa a su pueblo y tiene noticia de que aquellos terrenos infértiles, en medio de la montaña, se habían convertido en el asiento perfecto de una urbanización de lujo. Animado por la posibilidad de hacer un buen negocio, se informa del precio de aquellas tierras, y sorprendido descubre que el valor ascendía a 500 euros el metro cuadrado. Pero la mayor sorpresa le estaba esperando en su terreno: un maravilloso y costosísimo hotel se había construido hacia tres años en la finca colindante a la suya, ocupando 1000 metros cuadrados propiedad de su primo don Antonio Plazas, que la había heredado, al igual que él, de la tía Gertrudis.

El problema era que la parte destinada a las suites de lujo, cuyo coste ascendía a 200000 euros, invadía una franja de su propiedad, en concreto, 200 metros cuadrados de terreno.

Indignado, visitó a su primo que se defendió señalando que nunca habían hablado de los límites de las fincas y que él había interpretado que estaban marcados por la primera hilera de pinos del terreno de don Miguel. Este, en cambio, le mostró los documentos catastrales en los que se demostraba que, efectivamente, la construcción de parte del hotel se había hecho en su terreno, lo que una vez cotejado con los respectivos títulos, atendiendo a la superficie de cada una de las fincas, así lo evidenciaban.

Don Miguel entabló demanda contra don Antonio, solicitando que se llevase a cabo la demolición del hotel. D. Antonio se opone reconviniendo, en base al principio de eventualidad procesal, que había adquirido por usucapión el terreno invadido y, en su defecto, que se le conceda el derecho a adquirirlo.

¿Qué Pretensión Prosperará?

Frente a la pretensión del demandante que es que se demuela la parte del hotel que ha invadido parte de su terreno, el demandado reconviene formulando 2 pretensiones: que esa parte le pertenece porque lo ha adquirido por usucapión, la segunda en el caso de que el juez deniegue la pretensión primera, que obligue al demandante a que le venda la parte del terreno invadido.

Análisis de la Usucapión

Sobre la primera de las pretensiones, el demandado de haber adquirido por usucapión debe haber sido usucapión ordinaria en el plazo de 20 años que establece el art. 1957cc según este precepto si se dan los requisitos generales que establece el art. 1941cc que se posea en concepto de dueño de forma pública, ininterrumpida y pacíficamente, mas los dos requisitos que establece el art. 1940 cc que se posea justo título y buena fe de cumplirse estos requisitos señala el art. 1957cc ha de transcurrir 10 años entre presentes y 20 entre ausentes que es la situación a la que se refiere nuestro caso práctico, aquel contra el que se habría estado usucapiendo se encontraba fuera del país y el art. 1958cc aclara que debe de entenderse por ausente y es que se encuentre en el extranjero o ultramar como desde el momento en el que toma posesión el demandado cuando fallece la causante y se procede a abrir el testamento, tomando posesión de la parte que le ha dejado la causante, es decir desde que contando que esto sucediera en 1988 que es cuando el demandando abandona el país para emigrar hasta el momento en el cual se interrumpe la usucapión cuando se interpone la demanda cuando el demandado regresa al país, porque una de las causas de interrupción según el art. 1945cc es que aquel contra el que se está usucapiendo interponga demanda en los tribunales reclamando la posesión del objeto que le pertenece de aquel que está poseyendo Haciendo como ha hecho el TS una interpretación correctora de este precepto, la interrupción de este precepto es a partir del momento en que interpuesta la demanda el juez cita al demandado sin embargo el TS ha entendido que el momento interruptivo de la interposición de la demanda, vaya que demore el proceso y se haya podido completar el tiempo para usucapir sea la demanda dada la lentitud de nuestro sistema y desde 1988 hasta 2012 que se interpone la demanda han transcurrido 24 años podría haber adquirido por usucapión ordinaria, además de los requisitos generales ha de concurrir la buena fe, se presume conforme a lo que establece el art. 434cc al que se remite en la regulación de la usucapión el art.1951cc presumiendo que haya actuado de buena fe el demandado, efectivamente creyera o bajo un error excusable, creyera que lo que había adquirido por testamento era más de lo que se le había dejado ocupando la finca del demandante a quien también dejo la testadora, había también adquirido mediante justo título? El art.1952cc define el justo título, según este precepto el que hubiera bastado legalmente para adquirir, no basto porque el que transmite no debe haber sido el verdadero dueño, de haberlo sido hubiera adquirido la propiedad, el que trae casusa de un anterior titular, para que haya justo título el usucapiente ha de haber adquirido la posesión de forma derivativa, porque traiga causa de un anterior titular, el art. 1953cc señala que el justo título ha de ser verdadero y valido, no necesita que intervenga la usucapión para purgar el defecto de titularidad porque sería el verdadero dueño, lo que ha invadido no trae causa de un título, ha adquirido la posesión del suelo invadido mediante ocupación, una causa de adquisición originaria, admitida por el art. 438cc este precepto indica las formas de adquirir la posesión y entre ellas recoge la ocupación, si no hay justo título no ha posibilidad de adquirir por usucapión ordinaria.

No podría haber adquirido por usucapión extraordinaria porque desde 1988 hasta 2012 han transcurrido 24 años y se requieren 30 años para bienes inmuebles descartamos esta primera pretensión.

Análisis de la Accesión Invertida

Resulta claro que se trata de una construcción extralimitada al construir lo hace la mayor parte del hotel en suelo propio y una parte pequeña del mismo en suelo ajeno el cual invade como ya sabemos también estas situaciones en lo que quien construye invade parte del suelo colindante no ha recibido No ha recibido regulación en nuestro ordenamiento jurídico es una situación de laguna legal que ha tenido que resolver el TS en el art. 1.6cc se le confiere esta función de poder complementar el ordenamiento jurídico cuando presenta lagunas legales. La jurisprudencia ha resuelto esta situación lagunosa en nuestro derecho aplicando la doctrina de la accesión invertida que significa que se le confiere al constructor que se extra limita el derecho a adquirirlo obligando al propietario del suelo invadido a que se lo venda para el TS en una doctrina consolidad, porque se ha reiterado en miles de sentencias que arrancan desde la primera que se dictó desde el 31 de mayo de 1939, se deben cumplir 4 requisitos:

1. Que la parte del suelo invadida con la construcción sea de menor extensión superficial que la que esa construcción ocupa en suelo propiedad del constructor, y como se indica en el supuesto de hecho del caso practico, el suelo propio ocupa 1000 metros cuadrados mientras que el suelo ajeno 200 metros cuadrados.
2. El 2º requisito que exige que entre el suelo invadido, el suelo propio y la construcción que se asiente sobre ambos sea indisoluble o indivisible, este requisito concurre por tratarse de un hotel no de un complejo hotelero.
3. El 3º requisito es que lo construido en suelo ajeno tenga más valor o importancia que el suelo invadido y como figura en el supuesto de hecho del caso práctico, el suelo invadido a 500 euros valorado el metro cuadrado, tiene un valor de 100000 euros, el coste de la construcción realizada en suelo ajeno, la suite representa 200000 euros por lo que se cumpliría el requisito.
4. El 4º requisito es que el constructor haya actuado de buena fe, por un error de limites porque creía que la separación de la finca colindante era otra distinta, actuaba bajo un error excusado, hay que plantearse si el hecho de que exista un documento catastral que es el que finalmente van a cotejar el demandante y el demandado para salir de esa situación de día que tiene el demandado porque queda delimitada las partes que le corresponden a cada uno, si está inscrito en el catastro, podría ser un elemento que desvirtué la buena fe, el catastro es un registro público pero no es un registro de derecho privado, el TS ha reiterado que los documentos inscritos en el catastro no afectan ni tienen incidencia a la hora de determinar el derecho de propiedad privada sobre la finca, el catastro a diferencia del registro de la propiedad no produce efectos de fe pública registrada, nadie puede ampararse en un documento catastral para alegar que no existe la buena fe porque habiéndolo consultado se habría desvanecido el error. El art. 1 del texto refundido del catastro inmobiliario de 5 de marzo de 2004 mediante el que catastro es un elemento puramente administrativo cuya finalidad es proporcionarle información a las administraciones públicas sobre todo a efectos fiscales, por tanto no cumple ninguna función de fe pública registral en las relaciones jurídico privadas no queda desvirtuada la buena fe porque quien actúe lesionando un derecho ajeno, no consulta el catastro, teniendo los 4 requisitos debe de prosperar la pretensión del demandado aplicando el juez o tribunal la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida de tal manera que el constructor extralimitante adquirirá el suelo pagando al dueño el valor que este tenga conforme a lo que determinen los peritos y el detrimento que experimente el resto de la finca como consecuencia de que el propietario de ella se vea privado de un parte.

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