10: tipos contractuales básicos.

Concepto:

La compraventa es un contrato dirigido a transmitir la propiedad de la cosa sobre la que recae. Desde el punto de vista económico la compra venta es el intercambio de cosa por precio. Desde el punto de vista jurídico es el acuerdo mediante el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa a cambio de un precio. Artículo 1445 cc. La opción de compra es el derecho que le corresponde a un sujeto, llamado beneficiario, a exigir de otro al que llamamos concedente de la opción, la celebración de una compraventa, que previamente dejaron precisada en sus elementos esenciales.

Perfección y ejecución de la compra

Para estudiar el contrato de compraventa vamos a partir de la distinción entre perfección y ejecución del contrato. El contrato de compraventa se perfecciona un hace cuando las dos partes vendedor y comprador, están de acuerdo sobre la cosa y sobre el precio sin necesidad de que una u otra se hayan entregado. Cuando ya se entregué la cosa y la otra persona pague el precio ahora sí estamos ejecutando el contrato.

Prohibiciones de comprar y vender

. (1459 c.C.) El contrato de compraventa le son aplicables las reglas generales sobre capacidad de contratar.Como una cuestión distinta a la de la capacidad se debe mencionar la existencia de prohibiciones de comprar y vender.
Las leyes prohíben comprar a quienes se encuentran en determinadas circunstancias respecto de los bienes o respecto de su dueño, y lo hacen unas veces en interés del vendedor y otras por razones de ética social y orden público. Las prohibiciones, que no deben ser confundidas con la falta de capacidad, tienen que estar expresamente establecidas y ser objeto de una interpretación restrictiva.

El objeto del contrato: la cosa y el precio

 Por lo que respecta a la cosa se estima que está determinada no solo cuando la compraventa recae sobre un objeto único irrepetible, sino también cuando se han señalado las circunstancias que debe reunir, aun cuando sean comunes a otros objetos. En cuanto al precio no es imprescindible que su cuantía esté fijada de antemano también vale que se determine conforme a los criterios previstos en el contrato. Como el resto de los contratos la compraventa puede recaer sobre una cosa futura, esto es, sobre una cosa inexistente al tiempo de su celebración pero que las partes prevén que llegue existir.

La forma del contrato

La compraventa es un contrato consensual, esto es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento de vendedor y comprador, sin necesidad de forma especial alguna. Rige el principio general de libertad de forma, lo que no excluye que en ocasiones las leyes, para tutelar ciertos intereses, exigen que la compraventa se celebra por escrito así ocurre en el caso de las compraventas sometidas a la ley de ventas a plazos de bienes muebles.

Las obligaciones de las partes

Las obligaciones derivadas del contrato deben cumplirse en el momento acordado por las partes. A falta de pacto, habrá de estar a lo previsto en las leyes o a la que resulte de los usos. De manera excepcional, la ley autoriza al comprador a suspender el pago del precio, a pesar de haber llegado la fecha de vencimiento de esta obligación. El comprador está obligado a pagar. También el vendedor está autorizado por la ley a no cumplir su obligación de entrega y saneamiento (en condiciones de que pueda ser disfrutado sin evicción o vicios ocultos) 1474 1484 cc. De la cosa pese a haber llegado el momento previsto para ella.Salvo que las partes lo hayan excluido, el vendedor responde por evicción, esto es, está obligado entregar al comprador que se ha visto privado de la cosa por efecto de una sentencia judicial, el valor de la cosa, sus frutos o rendimientos, las costas del pleito y los gastos del contrato. En el supuesto en que la cosa vendida no sea apta para su uso, esto es si hay un cumplimiento defectuoso, las leyes conceden al comprador una determinada protección, pero esta protección no es la misma en todos los casos sino que varía en función de distintos factores.

Efectos de la ejecución del contrato: la transmisión de la propiedad. 1473 cc

En el derecho español la mera celebración del contrato de compraventa no transmite la propiedad de la cosa. En cuanto a la transmisión de la propiedad, rige la teoría del título y del modo, consagrada en el artículo 609 cc. El contrato es simplemente el título generador de obligaciones y le entregas el modo mediante el cual se transfiere la propiedad. La regla conforme a la cual la entrega de la cosa vendida convierte al comprador en dueño, tiene algunas excepciones. En primer lugar el pacto de reserva de dominio que es el acuerdo por el que vendedor y comprador excluyen la transmisión de la propiedad a pesar de efectuarse la entrega de la cosa. En segundo lugar la transmisión de la propiedad no se produce si el vendedor no es dueño de la cosa que entrega al comprador. Finalmente la entrega de la cosa vendida puede no convertir al comprador en propietario si ha tenido lugar una doble venta es decir, sí un mismo objeto es vendido a dos sujetos distintos.

Algunas causas de extinción del contrato: el desistimiento, la resolución y el retracto

A) Desistimiento. Solo puede entenderse que hay una facultad de desistimiento de origen convencional en los casos en los que la voluntad de vendedor y comprador al respecto se aclara. Pero en la venta de bienes inmuebles no siempre es fácil dilucidar si hay o no una facultad de desistimiento de origen convencional, debido que es frecuente que en el momento de perfeccionarse el contrato, el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras, lo que según lo dispuesto en el artículo 1454 CC significaría que el vendedor puede desligarse del contrato devolviendo las arras duplicadas, y que el comprador puede desvincularse del contrato perdiendo las arras.En cuanto al desistimiento de origen legal en el ámbito de la compraventa se suele establecer para proteger al comprador- consumidor.

B) Resolución. De todas las particularidades que se conciernen a la resolución del contrato de compraventa la de mayor interés práctico es la contenida en el artículo 1504 CC referido a la compraventa de inmuebles y aplicable incluso en los supuestos en los que se haya pactado una condición solutoria expresa.

C) Retracto convencionales. El retracto convencional es el derecho que corresponde al vendedor de recuperar la cosa vendida mediante el reembolso el comprador del precio de la venta, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Distinto del retracto convencional es el retracto legal que puede ser definido como el derecho que la ley atribuye a ciertas personas que se encuentran en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa situándose en el lugar del comprador.

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