La Compraventa

1. Concepto y Caracteres

La compraventa es un contrato en el que una de las partes (vendedor) se obliga a entregar una cosa y la otra (comprador) a pagar por ella un precio cierto. Se regula por el Título IV del Libro IV del Código Civil (artículos 1445-1536). No transmite la propiedad directamente, requiriendo título (el contrato) y modo (la entrega o traditio). Sus características son: principal, típico, consensual, obligacional (perfección por acuerdo y consumación por entrega), bilateral, oneroso, conmutativo y a justo título para la transmisión de la propiedad.

2. Elementos

Elementos Subjetivos o Personales

Comprador: Obligado a pagar el precio y con derecho a exigir la cosa. Vendedor: Obligado a transmitir la propiedad y con derecho a exigir el precio. Ambos deben tener capacidad de obrar (artículo 1457 CC). Existen prohibiciones para ciertos sujetos con capacidad de obrar, como tutores, mandatarios, albaceas y empleados públicos, respecto a bienes bajo su administración.

Elementos Reales

• La Cosa: Prestación principal del vendedor. Cualquier bien patrimonial transmisible por precio. Se admite la compraventa de cosas futuras (artículo 1271 CC): emptio rei speratae (pago si la cosa llega a existir) y emptio spei (pago aunque no exista). Debe ser de lícito comercio.
• El Precio: Suma de dinero a entregar por el comprador. Requisitos: verdadero o real, cierto y determinado (o determinable por un tercero, nunca por las partes).

Elementos Temporales

Se perfecciona por el mero acuerdo (consensual). Rige el principio de libertad de forma (artículo 1278 CC), salvo para bienes inmuebles que requieren escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos de otorgamiento de escritura son del vendedor, y los de la primera copia y posteriores del comprador (norma dispositiva).

3. Contenido: Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Vendedor

1. Entregar la cosa vendida: Se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador. Tipos de entrega: real (bienes muebles), fingida (bienes inmuebles, equivale a la entrega), simbólica instrumental (llaves, o acuerdo si no se puede trasladar), y de cosas incorporales o derechos (escritura pública o títulos de pertenencia). El vendedor debe conservar la cosa con diligencia, entregar sus accesorios y los frutos producidos.
2. Prestar garantía o saneamiento por evicción o vicios ocultos: Asegurar la posesión pacífica y útil, e indemnizar por daños y perjuicios.
   • Saneamiento por evicción: Privación por sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra. El vendedor responde aunque no se pacte. Se puede modificar la obligación, pero no eximirla en caso de mala fe. Requisitos: sentencia firme, derecho anterior a la compra, notificación al vendedor. Indemnización: precio de la cosa al tiempo de la evicción, frutos o rendimientos, costas del pleito, gastos del contrato, daños e intereses. En evicción parcial, el comprador puede optar por saneamiento parcial o desistir del contrato.
   • Saneamiento por vicios o defectos ocultos: Defectos no manifestados que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen su valor. El vendedor responde aunque los ignore, salvo pacto en contrario. El comprador puede optar entre desistir del contrato o rebajar el precio. Si el vendedor conocía los vicios, se le indemnizará por daños y perjuicios. Acciones: redhibitoria (rescisión) y quanti minoris (rebaja del precio). Los efectos se extinguen a los 6 meses.

Obligaciones del Comprador

1. Pagar el precio en tiempo y lugar fijados (o en el lugar de entrega).
2. Recibir la cosa.
3. Abonar gastos: necesarios y útiles, transporte, primera copia, inscripción en el Registro de la Propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales.
4. Excepcionalmente, pagar intereses si se acuerda, si la cosa produce frutos o si hay mora. Puede suspender el pago si se perturba su posesión o dominio.

4. Garantías del Pago del Precio a Favor del Vendedor (1503-1505 CC)

• Resolución anticipada por peligro de pérdida: Si el vendedor teme la pérdida de la cosa inmueble y el precio, puede pedir la resolución anticipada, aunque el comprador no haya incumplido aún.
• Pacto comisorio o condición resolutoria expresa en inmuebles: Estipulación que resuelve la venta si no se paga el precio en el plazo. Protege al comprador al permitirle pagar hasta el requerimiento formal del vendedor. Tras el requerimiento, la resolución es automática. Se complementa con el artículo 1124 CC.
• Resolución en venta de bienes muebles: Se produce de pleno derecho si el comprador no se presenta a recibir la cosa y pagar el precio (salvo pacto).

5. La Doble Venta

Si es mueble, prevalece quien primero toma posesión de buena fe. Si es inmueble, quien primero se inscribe en el Registro.

6. Riesgos de la Compraventa

Con carácter general, el artículo 1182 CC establece que si la cosa se pierde por caso fortuito antes de la entrega, se extingue la obligación. La cuestión de quién asume el riesgo no está resuelta definitivamente. El artículo 1452 CC remite a los artículos 1096 y 1182 CC. Si la cosa es fungible, el riesgo no se imputa al comprador hasta que se pese, cuente o mida, salvo mora. Si el vendedor no entrega, el comprador puede resolver el contrato.

7. Pacto de Reserva de Dominio

El vendedor retiene la propiedad hasta el pago total del precio. Es un contrato con condición suspensiva.

• Efectos entre comprador y vendedor: El vendedor sigue siendo propietario hasta el pago, y el comprador es poseedor. Si no se paga, el vendedor puede reclamar el precio o reivindicar la cosa.
• Efectos frente a terceros: El comprador no puede disponer de la cosa. Si la vende a un tercero, el vendedor puede reivindicarla, salvo que el tercero sea de buena fe y esté protegido por los artículos 464 CC y 34 LH.

La Permuta

Contrato en el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. Similar a la compraventa, pero sin precio. Si una parte recibe una cosa distinta a la acordada, no está obligada a entregar la suya, solo a devolver la recibida. En caso de evicción, se puede recuperar la cosa dada o pedir indemnización. Un ejemplo es la permuta de solar por pisos o locales.

La Donación

1. Concepto y Caracteres

Transmisión voluntaria y gratuita de bienes de donante a donatario, que requiere aceptación. Produce efectos desde su perfección. Características: acto de liberalidad (animus donandi), gratuito y de disposición.

2. Sujetos, Objeto y Límites

• Sujetos: Donante (capacidad de obrar y poder de disposición) y donatario (capacidad jurídica o natural, salvo donaciones condicionales u onerosas que requieren capacidad de obrar).
• Objeto: Bienes presentes, no futuros.
• Límites: Reserva para el donante de lo necesario para vivir, límite de lo que se puede dar por testamento (protección de la legítima), y prohibición de donar si no se reservan bienes para pagar deudas anteriores.

3. Perfección de la Donación

Se discute si se perfecciona por la emisión (artículo 629 CC) o por el conocimiento de la aceptación (artículo 623 CC). Transmite la propiedad una vez perfeccionada.

4. Forma

Bienes muebles: verbal o escrita, con entrega simultánea. Bienes inmuebles: escritura pública, con aceptación en la misma escritura o en otra separada (requiere notificación).

5. Revocación

Generalmente irrevocable, salvo: supervivencia o superveniencia de hijos, incumplimiento de cargas o ingratitud del donatario.

6. Donaciones Especiales

• Mortis causa: Produce efectos a la muerte del donante.
• Remuneratorias (por méritos o servicios) o modales (con carga inferior al valor de lo donado).
• Con reserva de disponer: El donante se reserva la facultad de disponer de los bienes.
• Con cláusula de reversión: Los bienes vuelven al donante o a un tercero.

Interpretación, Calificación e Integración del Contrato

Interpretación

Investiga la voluntad real de las partes (artículos 1282-1289 CC). Regla objetiva: si el contrato es claro, se sigue su tenor literal. Regla subjetiva: si las intenciones son claras pero las palabras confusas, prevalece la intención. Si no, se aplican criterios de interpretación.

Calificación

Da nombre jurídico al contrato. Puede haber confusión (ej. depósito por comodato) o fraude de ley (denominación fingida para ocultar la real).

Integración

Rellena lagunas del contrato, completando la voluntad de las partes.

Ineficacia del Contrato

1. Ineficacia Contractual

Cuando el contrato no produce efectos jurídicos, total o parcialmente.

2. Supuestos de Ineficacia

Nulidad Radical o Absoluta

El contrato no produce efectos desde su celebración. Causas: infracción de norma imperativa, falta de elementos esenciales, causa ilícita, incumplimiento de forma sustancial, falta de consentimiento del cónyuge en donaciones gratuitas. Acción de nulidad: imprescriptible, ejercitable por cualquier interesado. Efectos: declaración de nulidad, extensión a derechos y títulos basados en el contrato (salvo terceros de buena fe), reestablecimiento retroactivo. Conversión: transformar el contrato nulo en otro válido. Nulidad parcial: solo afecta a cláusulas nulas.

Nulidad Relativa o Anulabilidad

Contrato provisionalmente válido hasta que se ejercite la acción de anulabilidad. Causas: vicios del consentimiento, falta de capacidad de obrar, falta de consentimiento del cónyuge en contratos onerosos. Acción de anulabilidad: plazo de 4 años. Efectos: iguales a la nulidad radical. Confirmación: renuncia a la acción de nulidad, purifica el contrato.

Arrendamiento y Otros Contratos

1. Arrendamiento de Cosas (1543 CC)

Una parte cede el goce y uso de una cosa a otra por tiempo determinado y precio cierto. Características: consensual, bilateral, oneroso, duración limitada. Sujetos: arrendador (con uso y disfrute de la cosa) y arrendatario. Objeto: cosa no fungible, mueble o inmueble, y precio cierto (dinero, cosa o prestación). Obligaciones del arrendador: entregar y conservar la cosa, hacer reparaciones, mantener el goce pacífico, responder por vicios y defectos, abonar gastos necesarios. Obligaciones del arrendatario: pagar el precio, usar la cosa con diligencia, pagar gastos de escritura, notificar daños y reparaciones, responder por deterioros (salvo que pruebe que no fue por su culpa), devolver la cosa. Duración: determinada. Tácita reconducción si se permanece 15 días tras la finalización con consentimiento del arrendador.

2. Duración del Arrendamiento (LAU)

• Artículo 9 LAU: Plazo libre (o un año si no se pacta). Prórroga obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario (anual, hasta 5 años). Excepción: prórroga forzosa si el arrendatario necesita la vivienda para vivir (él, familiares o cónyuge).
• Artículo 10 LAU: Prórroga tácita (anual, hasta 3 años) tras la prórroga obligatoria. Prórroga extraordinaria de un año para arrendatarios vulnerables con grandes tenedores, o hasta 3 años en zonas tensionadas.

3. Derecho de Desistimiento (LAU)

• Artículo 11 LAU: El arrendatario puede desistir tras 6 meses, con 30 días de preaviso. Puede haber indemnización pactada.
• Artículo 12 LAU: Desistimiento sin consentimiento del cónyuge.

4. Resolución por el Arrendador (LAU)

• Artículo 13 LAU: Si la resolución ocurre en los primeros 5 o 7 años, el arrendatario puede continuar. Si ocurre después, el contrato se resuelve, salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

5. Derecho de Adquisición Preferente (LAU)

• Artículo 25 LAU: Derecho de tanteo (preferencia para comprar) y derecho de retracto (si no se notifica la venta o se hace defectuosamente).

Contrato de Arrendamiento de Obra (1544 CC)

Una parte se obliga a ejecutar una obra por precio cierto. Finalidad: el resultado de la actividad. Partes: empresario o contratista y principal o comitente. Características: consensual, bilateral, tracto sucesivo, oneroso, conmutativo, de resultado, no personalísimo. Responsabilidad: si el comitente pone los materiales, sufre su pérdida. Si el contratista solo pone el trabajo, puede reclamar el precio si la obra se destruye por mala calidad de los materiales. Responsabilidad decenal por vicios o defectos en edificios. Precio: cierto, por unidades de obra o precio alzado. Extinción: desistimiento del dueño (con indemnización), muerte del contratista (si la obra es personalísima), imposibilidad sobrevenida.

Contrato de Arrendamiento de Servicios (1544 CC)

Una parte presta un servicio a otra por precio cierto. Objeto: la actividad, no el resultado. Remuneración: proporcional al tiempo, salvo pacto. Duración: tiempo fijo, cierto tiempo o para una obra determinada. No puede ser vitalicio.

Contrato de Mandato (1709 CC)

El mandatario presta un servicio por cuenta del mandante. Requiere aceptación. Se basa en la confianza. Puede ser expreso o tácito, y se presume gratuito salvo que sea la ocupación del mandatario. Tipos: simple (no representativo) y representativo (el mandante adquiere derechos y obligaciones). Clases: general (todos los negocios) y especial (solo algunos). Extinción: revocación, renuncia, muerte, concurso, medidas de apoyo, curatela.

Contrato de Préstamo

1. Modalidades: Comodato y Mutuo (1740 CC)

El préstamo es un contrato real en el que el prestamista cede el uso de una cosa al prestatario, quien debe restituirla. Modalidades:

• Mutuo o préstamo de consumo: Dinero o cosas fungibles. Puede ser oneroso (con intereses). Transfiere la propiedad. El mutuario devuelve otro tanto de la misma especie y calidad. Riesgos: a cargo del mutuario.
• Comodato o préstamo de uso: Cosas no fungibles. Gratuito. Transfiere el uso. Riesgos: a cargo del comodante. El comodatario devuelve la misma cosa. Se puede reclamar antes del plazo en caso de necesidad urgente.

Comodato o Préstamo de Uso

Entrega gratuita de una cosa para un uso concreto y por tiempo limitado. Partes: comodante y comodatario. Características: real, gratuito, unilateral, temporal. Obligaciones del comodatario: usar la cosa para el fin previsto, conservarla, devolverla, no responder por deterioros sin culpa, responder por pérdida si se usa para otro fin o no se devuelve, pagar gastos ordinarios, notificar gastos extraordinarios. Extinción: perecimiento de la cosa, fin del plazo o del uso, muerte del comodatario (si el contrato era intuitu personae).

Diferencias con Otros Contratos

• Comodato y arrendamiento: El comodato es real y gratuito, el arrendamiento es consensual y oneroso.
• Comodato y mutuo: El comodato cede el uso, el mutuo transfiere la propiedad.
• Comodato y donación: La donación es consensual y transfiere la propiedad, el comodato es real y cede el uso.
• Comodato y precario: El precario es un comodato sin plazo ni uso determinado.

Mutuo o Préstamo de Consumo

Entrega de dinero o cosa fungible, con obligación de devolver otro tanto. Características: real (o consensual), naturalmente gratuito, unilateral. Elementos: personales (prestamista y prestatario con capacidad de contratar), reales (dinero o cosas fungibles) y formales (no requiere forma especial). Obligación de restitución: la misma suma o cantidad, independientemente de la fluctuación del valor. Plazo de restitución: según el contrato o las reglas generales.

Contrato de Depósito

Entrega de una cosa mueble para su guarda y custodia, con obligación de devolverla. Características: real, gratuito, unilateral, duración determinada. Tipos: judicial (secuestro) y extrajudicial (voluntario o necesario). Obligaciones del depositario: guardar y custodiar la cosa. Obligaciones del depositante: reembolsar gastos de conservación e indemnizar perjuicios. Derecho de retención del depositario.

Contrato de Fianza

El fiador se compromete a pagar la deuda si el deudor no lo hace. Características: consensual, expreso, normalmente gratuito, accesorio, subsidiario. Beneficio de excusión: el acreedor debe perseguir primero los bienes del deudor, salvo renuncia expresa, solidaridad, quiebra, deudor no demandable en España o fianza judicial. Beneficio de división: la deuda se divide entre los fiadores, salvo pacto de solidaridad. Indemnización al fiador: deuda, intereses, gastos, daños y perjuicios. Extinción: al mismo tiempo que la del deudor, o por actos del acreedor que impidan la subrogación.

Contratos para Resolver Disputas Jurídicas

Transacción (1809 CC)

Las partes evitan o terminan un pleito haciendo concesiones recíprocas. Requisitos: controversia y concesiones. Puede ser judicial o extrajudicial.

Convenio Arbitral (Ley 60/2003)

Las partes someten sus disputas a árbitros, cuya decisión (laudo) es vinculante. Impide acudir a tribunales ordinarios. Tipos: de derecho y de equidad.

Mediación

Un mediador neutral ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo voluntario. Es informal y confidencial. El mediador debe ser imparcial y estar cualificado. Puede terminar con o sin acuerdo.

Contratos Aleatorios

Una o ambas partes se obligan a dar o hacer algo en función de un acontecimiento incierto. Modalidades: juego y apuesta, alimentos y renta vitalicia.

Contrato de Juego y Apuesta (1798-1801 CC)

Distingue entre permitidos y prohibidos. Prohibidos: no hay acción legal para reclamar lo ganado, el perdedor no puede recuperar lo pagado (salvo dolo, minoría o incapacidad). Permitidos: el perdedor está obligado civilmente, incluye juegos legalmente establecidos.

Contrato de Alimentos o Vitalicio

Una parte proporciona vivienda, manutención y asistencia a otra de por vida, a cambio de un capital. Características: aleatorio, similar a la renta vitalicia pero más amplio, se basa en la voluntad de las partes. Extinción: muerte del alimentista.

Contrato de Renta Vitalicia

Pago de una pensión anual de por vida a cambio de un capital. Es aleatorio por la incertidumbre de la duración. Partes: pagador y rentista. Extinción: muerte de la persona cuya vida se considera.

Cuasicontratos

Actos lícitos y voluntarios que generan obligaciones sin contrato explícito. Tipos: pago de lo indebido y gestión de negocios ajenos.

Pago o Cobro de lo Indebido

Obligación de devolver lo recibido sin derecho. Requisitos: pago efectivo con intención de extinguir una deuda, inexistencia de obligación, error del pagador. La carga de la prueba recae en quien reclama.

Gestión de Negocios Ajenos sin Mandato

Administración de negocios ajenos sin autorización. Requisitos: actuación voluntaria, lícita, útil, desinteresada y diligente. El gestor debe actuar en beneficio del dueño. El dueño puede ser responsable de indemnizar gastos.

Enriquecimiento sin Causa o Injusto

Beneficio patrimonial injusto a expensas de otro. Requisitos: enriquecimiento del demandado, empobrecimiento del demandante, falta de causa justificada. Surge una obligación de restitución. Es una acción subsidiaria.

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