TEMA 1 – DERECHO REAL

Concepto: es un derecho subjetivo que protege el interés de una persona sobre un bien, otorgándole poder directo e inmediato sobre esa cosa y frente a terceros.

-Carácterísticas

1. Inherencia (al titular del derecho real se le reconoe poder absoluto sobre la cosa, a diferencia del derecho de crédito (también subjetivo), que solo permite exigir conducta a la persona de la prestación prometida.

2. Inmediatividad: el titular del DR no necesita la intervención de ninguna otra persona para ejercer su derecho. → la desaparición de la cosa conlleva la extinción del DR, salvo que la cosa subsista parcialmente.

3.Absolutividad/Exclusividad: el titular puede ejercitar su derecho frente cuaquier sujeto, tiene eficacia erga omnes. → Reipersecutoriedad: legitimación del propietario para demandar a todo aquel que se halle en posesión de la cosa que le pertenece.

4.Objeto del DR: cosa sobre la que recae el derecho (bien existente, dentro del comercio, y determinado; objetos corporales susceptibles de apropiación, también incorporales , y energías).

-Clases

a. Típicos: regulador por el OJ, tienen su propia normativa → derecho de propiedad, de usufructo, de uso, de garantía (hipoteca, prenda, retención,anticresis), de adquisición preferente.

b. Atípicos: se regulan por las partes, no por el OJ, de tipicidad convencional pero no legal.

-Fuentes de creación de los DR: a diferencia de los OJ italianos y alemanes que los DR se encuentran como numerus clausus, nuestra doctrina se ha planteado si los particulares pueden crear otros derechos reales además de los ya contemplados en el OJ (numerus apertus). Los criterios básicos para la creación de DR son que el contenido les haga identificables, la manifestación de la voluntad inequívoca de las partes de crear DR (si no prevalecerá el principio que se trata de derecho de crédito), la temporalidad, y que no infrinja la norma imperativa ni el orden público.

-Sistema de adquisición y transmisión de los DR: tiene lugar por medio de los denominados “modos de adquirir” → hechos naturales, acto jurídicos materiales (ocupación de una cosa sin dueño) o espirituales (creación literaria), negocios jurídicos (contrato+tradición).

Los modos de adquisición son dos:

1.Originarios → cuando nace ex novo a favor del titular (se adquiere libre de cargas, no depende del derecho que tenía el anterior propietario). Por ejemplo la ocupación.

2.Derivativos → se transmiten al nuevo titular todas aquellas limitaciones que tenía el anterior propietario. (traslativos-transmisión, constitutivos-usufructo).

—Sistema de adquisición Título +Modo Tradición: es aplicable a los derechos posesorios. Primero en virtud del título adquiriente (contrato, donación, sucesión mortis causa, ley, ocupación, accesión, usucapión) obtiene derecho de crédito por el que el transmitente queda obligado a transmitir el derecho real, y segundo el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa objeto del DR (modo traditio).

—Sistema de adquisición Título + Modo (acto/formalidad): el acto se refiere a que nadie puede adquirir un derecho sin su voluntad (donación o sucesión mortis causa), la formalidad se refiere a DR que para su constitución y transmisión necesitan inscripción en el Registro de la Propiedad (Hipoteca).

-LA TRADICIÓN → Entrega de la posesión de un bien al nuevo poseedor.
(Art 531.2 CCC), es el acto material de entrega. Entrega de la cosa con la voluntad del tradens (transmitente) y del accipiens (adquiriente) de transmitir y adquirir el DR del que se trate.

Hay 4 modalidades:

1.Real → poner la cosa en posesión y poder del adquiriente, tanto si la entrega es manual (bien mueble) como por ocupación material (inmueble).

2.Simbólica → por ejemplo la entrega de las llaves del local dónde la cosa se encuentra almacenada, o de la caja de seguridad..

3.Consensual → se produce por el simple auerdo de las partes sin que tenga lugar la entrega material del bien (por ejemplo traditio brevi manu-arrendatario que compra el piso, o constitutum possesorium).

4.Instrumental → otorgamiento de escritura pública como forma de tradición. Se requiere que el tradens esté en posesión del bien.

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Causa de la Tradición

El OJCatalán responde al modelo causal, no es posible una transmisión abstracta de la propiedad, solo tiene eficacia real cuando va predecida de un título. – En primer lugar debe existir acuerdo de voluntades, y en segundo lugar los contratos que pueden actuar como título de la tradición son los contratos transmisivos (compraventa, permuta) y la dación en pago.

TEMA 2 – LA POSESIÓN

Concepto: poder material de hecho sobre la cosa o derecho ejercido por una persona como titular o por medio de otra persona. (art 521.1, titulo 2 libro V CCC).

-Carácterísticas

1.Se trata de un hecho material (ya que produce determinadas consecuencias jurídicas), no resulta inscribible en el registro de la propiedad, el OJ protege al poseedor.

2.Es un mecanismo de publicidad de un derecho (presunción de que el poseedor es titular del derecho)

3.Puede ejercitarse directamente por su titular o por un representante

4.El objeto de la posesión son los bienes, tanto las cosas como derechos patrimoniales (tanto DR como D de crédito).

-Distinción entre posesión y detención

La posesión recoge dos elementos principales; el corpus (tenencia física del bien), y el animus (voluntad de ejercitar los actos materiales del derecho sobre el bien). La detención la encontramos en los casos  en los que solo hay uno de estos conceptos, en concreto el CORPUS (mera tenencia material), no se cumple el animus.

-Sujetos

Para adquirir la posesión basta con que el adquiriente tenga capacidad natural (capacidad jurídica del sujeto), se adquiere con el mero nacimiento y se extingue con la muerte. La Ley puede requerir otros requisitos de capacidad para la validez del acto adquisitivo (compraventa).

-Diferencia entre posesión mediata e inmediata → La posesión inmediata implica un contacto directo e inmediato con la cosa, en cambio en la posesión mediata no existe contacto directo, pero seguimos hablando de posesión pues sobre el poseedor recaen algunos efectos jurídicos de la posesión. Por ejemplo el poseedor mediato (arrendador) puede actuar contra quien perturbe la posesión del arrendatario (poseedor inmediato). → esta dualidad de posesiones presupone la existencia de relación jurídica entre ambos poseedores. – Hay que diferenciar la figura del servidor de la posesión: actúa sobre la cosa pero sin autonomía de decisión, ya que recibe ordenes del poseedor (chófer).

-Coposesión y concurrencia de posesión sobre un mismo bien: posibilidad de que sobre un mismo objeto recaigan varias posesiones siempre que exista compatibilidad (art. 521.4 CCC). Por ejemplo el propietario no pierde su posesión (poseedor mediato) por la posesión del arrendatario (poseedor inmediato). —> Posesiones de contenido idéntico pero compatible (cotitularidad de dos o más personas, copropietario), el CCC no admite que dos personas manifiesten que poseen una misma cosa en concepto de propietarios exclusivos, pues la posesión de uno excluye la del otro.

-objeto de la posesión: son los bienes APROPIABLES -cosas y derechos patrimoniales- (511.1 CCC).

-contenido

Poseer es ejercer un poder de hecho sobre un bien con la intención e actuar como titular de un derecho sobre el mismo. Esta relación de poder sobre el bien es  una relación de exclusión (el poseedor deja fuera de la influencia a terceras personas sobre el bien), una relación de plenitud (no puede ser compartida en el mismo concepto por otro poseedor, una relación de autonomía (no queda sometido a las órdenes de otra persona).

-concepto posesorio

Art 522.1 CCC dice que se presume que los poseedores don titulares del derecho de poseer el bien (salvo prueba en contrario).

-posesión de buena y mala FE

→ La buena fe es la creencia justificada de la titularidad del derecho, en cambio el poseedor de mala fe sabe que no tiene derecho a poseer mientras que el de buena fe lo ignora (521.7).

-Finalización de la posesión

Por cesión voluntaria de los bienes, abandono de la cosa (acto unilateral de excluir una cosa del ámbito de la voluntad), pérdida o destrucción total del objeto, posesión por otra persona (incluso adquirida en contra de la voluntad de los anteriores poseedores si la nueva posesión dura más de un año).

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Tutela judicial de la posesión:

1.Tutela sumaria: los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualquier perturbación. Juicio verbal salvo que haya transcurrido un año de la perturbación o despojo.

2.Acción publiciana: los poseedores pueden recuperar la posesión del bien ante otros poseedores que no tengan derecho que la ampare, y protege al poseedor que ha poseído durante un largo tiempo, al poseedor que se encuentra próximo a la usucapión frente al poseedor actual sin derecho.

TEMA 3- LA DONACIÓN

Se encuentra regulada entre los modos de adquirir los DR, en el art 531.7 CCC: “acto por el que los donantes disponen a título gratuito de un bien a favor de los donatarios. Provoca directamente la transmisión de la propiedad, si se cumplen los requisitos formales. En la donación aparece la causa gratuita (animus donandi como causa de la donación), no existe contraprestación. Para el donatario la donación se presenta como título lucrativo.

-estructura unilateral de la D: no es un contrato, es un acto unilateral de liberalidad con causa gratuita. La aceptación del donatario no se anuda a la validez, simplemente provoca que esta se torne irrevocable y determina el momento de adquisición del DR. No requiere tradición.

-objeto

No existe una norma que prohíba la donación de bienes futuros (aquellos que el donante no puede disponer inmediatamente). La donación se extiende a una universalidad de cosas, se extiende a todos los elementos integrantes o adscritos.

-donación con cláusula de reversión
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El pacto reversional consiste en que se establece un límite a la adquisición del donatario que opera en su eficacia transmisiva definitiva, con la finalidad de conservar los bienes dentro del grupo familiar. El limite se articula mediante la introducción de un elemento accidental (condición o término resolutorio) que actúa sobre la eficacia transmisiva. Reversión significa el retorno cuando se cumple el plazo o la condición, la mera voluntad del donante de reintegro de los bienes. El donante puede revocar o modificar en cualquier momento la reversión ordenada, ya sea dejándola sin efecto o bien cambiando el beneficiario. Los donatarios se convierten en titulares de los bienes donados pero afectados por el gravamen reversional, lo que implica que asumen la obligación de conservar los bienes por si se cumple condición, y estos responden del importe del valor de la cosa perdida o deteriorada por su negligencia.

TIPOS DE DONACIÓN

1.Modal: junto al animo de liberalidad existe una voluntad accesoria del donante que consiste en querer limitar la disposición efectuada con el propósito de obtener una determinada finalidad. El donatario asume una carga (por ej que la donataria deba convivir con el donante cuidándole). Ante el incumplimiento de la carga el donante puede revocar la donación, o instar la pretensión del cumplimiento de la carga o modo.

2.Remuneratoria: donación realizada a favor de una persona por sus méritos o por lo servicios que ha prestado, siempre que no estemos delante de deudas exigibles. A la causa gratuita se incorpora la voluntad de recompensar estos servicios. Se aplican las normas generales de la donaciones, son donaciones que no pueden ser revocadas .

3.Indirecta: es una modalidad de negocio indirecto, la utilización de un tipo negocial con el que se pretende alcanzar las finalidades propias (compraventa) pero con una contraprestación de valor muy inferior al precio del mercado, con una voluntad de enriquecer parcialmente al donatario.

-Revocación de la donación

La regla general es que una vez realizada válidamente y aceptada por el donataio, es irrevocable salvo que ocurra alguna de las causas  legales de revocación → la supervivencia de hijos del donante, incumplimiento de cargas impuestas por el donante al donatario, la ingratitud del donatario, la pobreza del donante.

TEMA 4 – LA USUCAPIÓN

Regulada en el art 531.23 CCC como título adquisitivo de los DR mediante la posesión continuada durante un período de tiempo y requisitos legalmente exigidos. No precisa ningún elemento adicional (tradición, acto o formalidad). Se trata de una adquisición sin transmisión.

-Objeto

Se da unicamente respecto las cosas que están dentro del comercio de los hombres (no se pueden usucapir cosas de dominio público).

-Sujetos

Presupone un conflicto entre dos personas, el verdadero titular del DR en cuestión y el poseedor de dicho DR que pretende adquirirlo por el transcurso del tiempo. Cualquier persona de capacidad natural goza de capacidad suficiente para adquirir por usucapión.

-Requisitos de la usucapión

El presupuesto básico de la usucapión es la posesión, no hay adquisición sin posesión, la mera detentación no permite la usucapión. Para usucapir la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe. Para los bienes muebles el plazo de posesión es de tres años mientras que para los bienes inmuebles es de veinte años (531-27 CCC).

TEMA 5 – EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Antes de nada hay que distinguir entre la pérdida y la extinción de los DR. En la pérdida el titular del DR deja de serlo, pero no implica la extinción del propio derecho que puede subsistir en otra persona. Y la extinción significa el fin del derecho real.

-Causas de extinción de los DR que afectan al objeto:

1.La pérdida del bien o destrucción de la cosa (es irrelevante si es fortuito o causada por un tercero, si la ocasiona un tercero nacerá obligación de indemnizar daños) – puede haber destrucción parcial de la cosa, que no conlleva la extinción del DR sino únicamente la modificación de su objeto.

2.Pérdida jurídica: extracomercialidad de la cosa y expropiación forzosa. La pérdida de la cosa no se reduce a destrucción física, comprende también pérdida jurídica. No puede ser D Subjetivo el hecho de que la cosa quede fuera de comercio, por ejemplo su conversión a dominio público mediante expropiación forzosa.

-Causas de extinción que afectan al mismo derecho → la consolidación (por ejemplo el propietario de una finca gravada por usufructo, si adquiere el usufructo, éste se extingue). La renuncia al derecho y abandono de la cosa (expresa o tácita).  La adquisición originaria por otra persona (casos en que un tercero adquiere por usucapión y también en los de adquisición a non dominio que permite el OJ.

-Causas de extinción que afectan a la acción real que deriva de la titularidad → Los DR están dotados de mecanismos procesales que permiten exigir su contenido y ejercitar protección contra agresiones externas (acción real) → la extinción real provoca que este quede privado de cualquier mecanismo judicial de defensa, equivalente a un derecho que no puede hacerse valer ante otras personas.

TEMA 6 – LA PROPIEDAD

El derecho de la propiedad tiene su fundamento en el art. 33 CE. No es un derecho fundamental, pero sí un derecho subjetivo.

-función social

El concepto de propiedad es de carácter privado aunque está relacionado con el concepto público. → Límites: el interés público (por ejemplo expropiación) o interés particular (mi relación de propiedad con los vecinos. -Limitaciones: son casos singulares que reducen el derecho de la propiedad (derechos reales limitados, prohibición de disponer, servidumbres forzosas administrativas).

-carácterísticas

Fundador de otros DR, goza de perpetuidad (no se extingue con el paso de tiempo), resulta transmisible mortis causa. Goza de generalidad, está dotado de elasticidad (el conjunto de facultades puede extenderse o contraerse por el legislador, o porque sobre él se constituyen DR limitados que beneficien a otras personas). Tiene carácter unitario (es siempre reconocible como el poder más amplio).

-Contenido

El derecho a la propiedad se identifica por las facultades de Uso (implica la facultad de poseer), Goce (exclusividad de obtener utilidad), y Disposición (posibilidad de abdicar o ceder el dominio). A demás de la facultad de exclusión de terceros y oponibilidad erga omnes.

-INMISIONES

Límite legal de las facultades de uso y goce puesto que el propietario cuando hace uso y goce de sus facultades no puede perturbar a los vecinos. Son  de carácter indirecto y son ocasionadas mediante actividades desarrolladas en la propia finca pero cuyos efectos se propagan más allá de ella misma (humos, olores, vibraciones..). Las carácterísticas son la materialidad, mediatividad, continuidad, no implica que deban ser colindantes sino cercanos. – se clasifican en:

a) Legítimas: aquellas que no causan perjuicios sustanciales o son inocuas y aquellas que han de ser soportadas pues así está establecido mediante negocio jurídico, ley u autorización administrativa. 

b) Las ilegitimas: serán aquellas que causan perjuicios sustanciales que no hay obligación de tolerar.  El mecanismo de protección frente a las inmisiones es la acción negatoria que incluye la pretensión de indemnización de los daños causados

-Modos de adquisición del derecho a la propiedad:

1.Accesión: modo de adquirir que se ampara en la expansividad del dominio. Se clasifica en accesión Inmobiliaria y mobiliaria según sea el objeto principal.

La INMOBILIARIA → las normas de accesión son normas especiales y tiene aplicación preferente a las demás normas de derechos reales del CCC. Se puede llegar a afirmar que la accesión no provoca la adquisición automática  si no que existe un derecho de opción a favor del propietario de la cosa principal que le permite adquirir la construcción o el suelo invadidos previo pago de la indemnización. Algunos supuestos de accesión inmobiliaria es la plantación en suelo ajeno, o la edificación en suelo ajeno.

La MOBILIARIA → Englobará diferentes supuestos de uníón de cosa mueble con carácter inseparable (sin que el bien principal pierda valor). En este supuesto si que podemos afrimar que la accesión mobiliaria tiene carácter automático. Hay tres casos tradicionales:

a.Adjunción: por ejemplo pegar un espejo a un marco ajeno.

b.Conmixtión:  uníón de dos o más cosas de manera voluntaria o casual que se torna indivisible e inseparable (por ejemplo, choque de dos camiones de transporte de áridos cuyas cargas se mezclan).

c.Especificación: Supone el uso de materiales ajenos que se transforman (por ejemplo, utilizo uvas ajenas para elaborar vino).

-Adquisisión por Ocupación:

1.Hallazgo → presunción de que los objetos hallados han sido perdidos y no abandonados por su propietario. Si se deduce quien puede ser el dueño se le debe restituir, se se desconoce por completo el propietario del bien el hallazgo debe notificarse al ayuntamiento dónde quedará depositado durante 6 meses, si en este tiempo no ha aparecido el propietario el hallador podrá hacer suya la cosa. Si posteriormente apareciera el propietario este carece de acción reivindicatoria salvo que se medie mala fe por el hallador.

2.Ocupación →  es un mecanismo de adquisición originaria de la propiedad de un bien mueble (porque los inmuebles pasan a ser directamente del Estado). Es un modo de adquisición que se efectúa por posesión civil, Y es una figura admitida restrictivamente por el legislador; exige que los bienes hayan sido indudablemente abandonados por sus dueños.

3.Tesoro → Son objetos ocultos de valor extraordinario y de propietario desconocido (542-21.1CCcat). El elemento esencial es el valor del objeto pues si no es alto aplicaremos las normas del hallazgo. El objeto hallado pertenece al propietario de la finca en donde se halló, y quien lo descubre tiene derecho a la mitad de su valor.

-El abandono de la propiedad

Es el modo específico de extinguir el dominio. Consiste en la desposesión de la coda por su dueño con la voluntad de perder la propiedad. Los dos requisitos son el material (desposesión voluntaria de la cosa) y el volitivo (deseo de perder la propiedad sobre la cosa).

-La acción reivindicatoria

Es aquella acción  que permite al propietario no poseedor (no es poseedor porque lo que quiere es que se le restituya) obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección que estos poseedores (protección sumaria) puedan obtener de las leyes. → Los tres requisitos de la acción reivindicatoria son: el título legítimo del reclamante sobre la cosa que reivindica, la identificación plena de la cosa que pretende reivindicar, y la detentación injusta de quien posee la cosa.

*La acción reivindicatoria es imprescriptible salvo medie usucapión de la cosa (20 años de los inmuebles o 3 años de los muebles). Es decir, siempre se puede reivindicar, pero la otra parte puede haber adquirido la propiedad por usucapión y éste pierde la propiedad.

TEMA 7 – LAS SITUACIONES DE COMUNIDAD

La comunidad es aquella situación en la que un bien o derecho pertenece conjuntamente a varios titulares, y se puede distinguir entre diversas modalidades:

1.Comunidad germánica → se pacta que la cosa sea por igual para todos sus cotitulares (cuota)

2.Comunidad por cuotas o pro indiviso → cada comunero tiene un derecho ideal sobre la cosa, y cada uno puede transmitir su derecho.

3.Comunidad pro indiviso o de aprovechamiento diferentes → se pacta que el poder pleno pertenezca a varias personas que tienen diferentes facultades.

-carácterísticas

La pluralidad de personas pueden ser físicas o jurídicas, el objeto es una unidad, la titularidad es conjunta y concurrente, las situaciones de comunidad no se presumen salvo si lo establece una norma de forma expresa, y salvo prueba en contrario se presume el régimen de comunidad ordinaria indivisa. Los gastos comunes pueden reclamarse mediante procedimiento monitorio.

-COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA: comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares; el derecho individual de cada cotitular recae sobre la totalidad del objeto y no sobre una parte del mismo. El derecho de cada cotitular queda limitado por el derecho de los demás cotitulares. – La intensidad del derecho vendrá fijada por la cuota de participación, que es la traducción cuantitativa de cada titular que se presume a partes iguales.

Se puede constituir por negocio jurídico, usucapión, disposición de última voluntad, y la ley.

-Régimen Jurídico

La situación de la comunidad se regirá por autonomía de la voluntad, y supletoriamente por los artículos dedicados a ella. – derechos individuales que se traducen en su cuota de participación, y disposición que tienen sobre ella: enajenarla, gravarla y renunciarla.

-Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad: uso de la cosa común (p.E piscina)), disfrute (frutos), gastos, imposibilidad de modificar la cosa común (por oposición efectuada por uno solo), administración y toma de acuerdos  (regula un sistema de adopción de acuerdos; los actos de disposición requieren unanimidad, los demás por régimen de mayorías que obligan a los disidentes). Eficacia frente a terceros de los acuerdos de los comuneros.

-EXTINCIÓN – División de la cuota común:

a.Reuníón en una sola persona de la totalidad de los derechos, lo que puede acontecer por diversas causas: renuncia de todos los comuneros menos uno, o la adquisición de todas las cuotas por uno.

b.Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho (ya sea pérdida física o jurídica).

c.Renuncia de todos los comuneros: provoca la extinción del DR sobre la cosa.

d.El acuerdo unánime de todos los comuneros sobre la voluntad de extinguir la comunidad.

e.El vencimiento del plazo  o cumplimiento de la condición resolutoria pactados: lo que finaliza es la situación de comunidad pero persiste el objeto. Si no hay pacto se aplicarán las reglas de división de la cosa común.

-DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Es la causa más típica de extinción de la comunidad, basta la decisión de uno sol de los comuneros para dar lugar a dicha división.

Casos en los que quedará excluida la división de forma temporal o indefinida: pacto de indivisión (pactado por unanimidad por un plazo no superior a 10 años), en caso de menores e incapacitados la autoridad judicial puede establecer la indivisión si cree que afavorece a estas personas. La indivisión determinada por la destinación de la cosa común (garajes y trasteros).

-Procedimiento de división de la cosa común: el comunero que la pretenda deberá comunicarlo a los demás cotitulares, por tanto la división puede ser contractual (mutuo acuerdo), arbitral (llevada a cabo por un tercero), y judicial.

-División DE LOS BIENES EN PRO INDIVISO entre cónyuges o convivientes. → la división podrá llevarse a cabo tomando todos los bienes en este régimen como una unidad adjudicando ciertos bienes a uno y ciertos a otro. La división no perjudica a terceros que conservan sus derechos sobre la cosa (p.E el usufructuario).

→ PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad de carácter complejo y especial, que resulta de la suma de elementos privativos y elementos comunitarios. Tenemos una ley estatal de propiedad horizontal (49/1960 de 21 de Julio), el CCC distingue 3 categorías: la simple, la compleja y por parcelas.

Tenemos tres elementos: que hay un inmueble único, que hay unos elementos que pueden ser propiedad exclusiva (privativos), y que hay otros elementos cuya propiedad hemos de compartir (comunes).

El régimen de propiedad Horizontal se puede constituir sobre todo inmueble mientras haya elementos privativos y comunes. Se requiere un régimen formal de constitución con acuerdo unánime de todos los propietarios.

El contenido mínimo se encuentra en el artículo 553.9 que ha de contener la descripción del edificio, elementos e instalaciones comunes, y finalmente los elementos privativos. A parte de esto puede contener las normas de régimen interno y estatutos de a comunidad de propietarios → que son las normas que contienen la regulación esencial para el funcionamiento habitual de la comunidad, y tienen carácter preferente a la aplicación de la Ley. Los estatutos van a nacesitar las mismas mayorías previstas para el titulo constitutivo. Mientras que las normas de régimen interior para su modificación unicamente necesita mayoría simple de las cuotas (elemento esencial para determinar la participación del propietario en la comunidad). En principio existe una total libertad de los propietarios para fijar las cuotas y se requiere unanumidad.

El régimen de propiedad horizontal se puede extinguir de forma forzosa (cuando haya destrucción, declaración de ruina..) o voluntaria por acuerdo unánime de los propietarios.

-El gobierno de la comunidad: la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica, pero existe una estructura orgánica que se reparte las competencias. Se ordena en dos grandes grupos; unipersonales y pliripersonales/colegiados:

1.Presidente → figura obligatoria, debe ser propietario, y es nombrado por la junta. Representa a la comunidad y es el que convoca y preside las juntas, eleva a público los acuerdos tomados y controla as funciones del secretario y del administrador.

2.Secretario → también de obligada existencia, no tiene porque ser propietario, este cargo lo puede ejercer el mismo presidente o el admin. Sus funciones son la redacción de actas, realizar notificaciones..

3.Administrador → cargo potestativo, y tampoco ha de ser propietario. Es el órgano de gestión ordinaria (pueden ser remunerados). Es el que adopta las medidas de conservación y funcionamiento de los bienes y servicios, es el que vela que los propietarios cumplan con sus funciones, prepara las cuentas anuales y los presupuestos, ejecuta los acuerdos de la junta.

4.La junta de propietarios → es el órgano supremo de gobierno de la comunidad, tanto que nombra los cargos anteriores mencionados. Como mínimo se debe reunir una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas (lo que llamamos junta ordinaria), pero después pueden reunirse las veces que sean necesarias (junta extraordinaria).

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