– INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO

1. ¿Qué es el Urbanismo? ¿Para qué sirve? ¿Cuál es su origen y razón de ser?

El urbanismo es una perspectiva global e integradora de la relación del hombre con su medio. El derecho urbanístico planifica el uso del suelo, un recurso finito. Con el crecimiento de las ciudades, surgieron leyes, como las de Ensanche.

2. Virtudes y carencias de la Ley del Suelo de 1956

Esta norma, sin base doctrinal, asignó a los poderes públicos la responsabilidad de la ordenación urbanística, una función pública indeclinable. Sin embargo, su desarrollo lento contribuyó a la especulación y a las tensiones inflacionistas. (Ley 75-RD 76: norma preconstitucional), (Ley 90-TR92: denunciada inconstitucional).

3. Artículos importantes:

• Art. 148 CE: competencia CCAA – urbanismo y medio ambiente.
• Art. 149 CE: competencia del Estado.
• Art. 150.3 CE: el Estado podrá armonizar las disposiciones normativas de las CCAA.
• Art. 9.3 CE: principio de legalidad y jerarquía.
• Art. 33 CE: derecho a la propiedad, no confiscación, derecho no ilimitado.
• Art. 45 CE: derecho al medio ambiente.
• Art. 46 CE: derecho al patrimonio nacional.
• Art. 47 CE: derecho al suelo, no especulación.

– EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

1. En la transformación del suelo, ¿qué papel representa el planeamiento?

El planeamiento es la base de toda ordenación urbana. Comprende una serie de facultades. El derecho de propiedad se limita, definiéndose para cada porción del territorio.

2. ¿Cuál es el sistema de fuentes?

En la cúspide, la Ley del Suelo y su legislación. En un nivel inferior, los Reglamentos que la complementan. Los planes se integran jerárquicamente.

Se aplican directamente: Ley de Carreteras, Ley del Sector Ferroviario, normativa sobre Edificios históricos-artísticos, Ley de Costas (100m tierra adentro), Ley de Montes (30 años sin uso forestal).

Existe un bloque primario (Ley estatal y Reglamentos / Leyes Autonómicas) que opera con abstracción y generalidad. Su concreción espacial se produce a través de Planes.

3. Para entender la relación Ley – Planeamiento:

Los estándares urbanísticos y las normas legales de directa aplicación (carreteras, montes, costas…) limitan los criterios de ordenación. Los planes deben respetarlos, so pena de nulidad.

4. Siendo el Plan la “clave”, ¿cómo se clasifican, cuáles son sus relaciones y contenidos?

Plan General:

Obliga a incluir espacios libres y zonas verdes (mínimo 5m²/habitante).

Plan Parcial:

Reserva terrenos para parques, jardines, zonas deportivas (mínimo 10% de la superficie ordenada); centros culturales (10 m² por vivienda o 100m² edificables); templos, centros sanitarios, otros servicios, aparcamientos.

Plan Supramunicipal:

Crite

rios que orientan y regulan actuaciones y asentamientos. Útil para evitar conflictos, pero no imprescindible para la transformación del suelo.

Plan Municipal (PGOU):

En suelo urbanizable, define la estructura general y fija programas de desarrollo. En suelo no urbanizable, establece medidas de conservación. Debe incluir: estructura del territorio, comunicaciones, espacios libres, equipamientos, determinaciones de derechos y deberes de propietarios, memoria justificativa, planos, normas, programas y estudio económico-financiero. Evita el urbanismo sin plan.

Planes de Sectorización:

Delimitan ámbitos del PG, convirtiendo suelo urbanizable no sectorizado en sectorizado.

Planes Parciales:

Regulan el uso y aprovechamiento del suelo. Necesarios para actuaciones en suelo urbanizable.

Estudios de Detalle:

Reajustan alineaciones y rasantes, completan comunicaciones, etc. No modifican el planeamiento.

Planes Especiales:

Ordenan recintos, conjuntos artísticos, protegen el paisaje. No requieren la aprobación previa del Plan Parcial.

Instrumentos Auxiliares (no normativos):

Proyectos de urbanización (materializan el PG y los Planes Parciales en suelo urbanizable); proyectos de delimitación de suelo urbano (deslinde formal); catálogos (complementarios, sobre monumentos, jardines, etc.).

Tramitación de instrumentos de planeamiento:

1. Aprobación inicial (Ayuntamiento).
2. Información pública (1 mes).
3. Audiencia de corporaciones afectadas (1 mes).
4. Aprobación provisional.
5. Aprobación definitiva.

Órganos competentes:

CCAA: PGOU, Planes de actuación urbanística, Normas complementarias y subsidiarias, Proyectos de Delimitación (6 meses para aprobación definitiva, silencio positivo). Ayuntamientos: Planes Parciales (ciudades +50.000 habitantes), Planes Especiales (3 meses), Estudios de Detalle, Proyectos de Urbanización (2 meses).

Participación ciudadana:

Mínimo 30 días para sugerencias.

Evaluación ambiental:

Requiere informe sobre los efectos ambientales, incluyendo la alternativa cero, y un plan de sostenibilidad económica.

Efectos sobre las licencias:

Suspensión cautelar (1 año, prorrogable a 2) para nueva construcción, reedificación, destrucción y demolición. Obligatoria con nuevo plan, norma o estudio.

Aprobación definitiva:

Aprobación, denegación (vicios de legalidad) o suspensión (deficiencias). Posibilidad de aprobaciones parciales (TS). Publicación en BOE. Efectos: carácter público, obligatoriedad, cédulas urbanísticas. Principio de inderogabilidad.

Vigencia, Revisión, Modificación:

Vigencia indefinida. Revisión o modificación según planes territoriales superiores. Revisión a solicitud de Corporaciones Locales o interesados (25% del sector afectado). Modificación: límites en volumen y zonas verdes; plan de espacios naturales (incendios, 5 años); indemnización (excepto aprovechamiento superior).

Potestad de planeamiento y su control:

Discrecional, pero con coherencia lógica.

LA PROPIEDAD DEL SUELO

1. ¿Contenido del derecho de propiedad del suelo? ¿Quién lo define?

Derecho con límites definidos por la ley y los planes de ordenación.

2. ¿Derecho estatutario de configuración legal? ¿Consecuencias?

• Derecho no ilimitado.
• Afecta al contenido inicial (natural y artificial).
• Afecta a las indemnizaciones y al régimen de valoración.

El derecho de propiedad del suelo tiene límites y deberes. Existen desigualdades de trato, que la ley corrige. El reparto de beneficios y cargas se establece en los planes y es un derecho del propietario. Debe cumplirse antes de la ejecución. Si un propietario soporta más cargas, tiene derecho a indemnización. La LS reconoce la propiedad privada y la iniciativa pública.

3. Clases de suelo (no urbanizable, urbanizable, urbano), contenido (derechos y obligaciones) y justificación del diferente destino.

Suelo Urbano:

Con red de viales, dotaciones y asentamientos. Requisitos: infraestructuras operativas, urbanizado, satisface la demanda de edificaciones. Estatuto jurídico preciso. Deberes de los propietarios: completar la urbanización, no ceder terrenos, distribuir cargas (reparcelación). Parcelas edificables = solares. Suelo urbano implica: 1) edificar tras parcelación en solares, 2) contar con servicios y pavimento, 3) si no es solar, ejecución simultánea. Si no cumple las condiciones de solar, el propietario tiene la tarea y el deber de adecuarlo.

Suelo No Urbanizable:

Excluido de la urbanización por legislación protectora (valores ecológicos, agrícolas, etc.). Posibilidad de construcciones vinculadas a explotación agrícola, obras públicas y vivienda familiar (autorización autonómica y municipal).

Suelo Urbanizable:

Rural, pero destinado a urbano por necesidades de la población. Requiere movilización del sector y plan de sectorización. Gestión pública o privada. Cesión obligatoria de suelo para viales, dotaciones, zonas verdes, etc.

4. ¿Cómo se corrigen las desigualdades entre propietarios en una unidad de ejecución?: redistribución de beneficios y cargas (reparcelación y aprovechamiento medio/tipo). ¿Significado de las unidades de ejecución?

Aprovechamiento medio: solución para aprovechar los usos globales del plan y los terrenos privados. Mismo aprovechamiento por unidad de superficie para todos los propietarios. Aprovechamiento tipo: se calcula en suelo urbanizable. Reduce las desigualdades.

5. ¿Mecanismo de valoración de terrenos? ¿Régimen de valoraciones histórico y su evolución? ¿Legislador competente y consecuencias sobre los tipos de suelo y su transformación?

LS56: cuatro valores: rústico (inicial), reserva urbana (expectante), urbano (urbanístico). Se redujeron a valor inicial (suelo no urbanizable) y valor urbanístico (terrenos urbanos).

LS98: valor de mercado.

Posteriormente: suelo no urbanizable y urbanizable sin planeamiento (comparación con fincas análogas o capitalización); suelo urbanizable y urbano (valor catastral, valor de repercusión).

Última modificación: se elimina la comparación análoga. Suelo urbano no edificado legalmente (valor de repercusión); suelo urbano edificado legalmente (tasación o repercusión).

6. ¿Función de los Patrimonios Públicos del Suelo y de los derechos de Tanteo y Retracto? Origen, razón de ser y causas de su fracaso.

En los 90, se delimitaban superficies (unidades de ejecución) para ejecutarlas, mediante declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación. Sistema rígido. El plan general obliga a justificar los usos previstos. La LS98 establece que la reversión de terrenos amplía el patrimonio municipal. Tanteo y Retracto: los ayuntamientos pueden delimitar áreas sujetas a tanteo y retracto para garantizar el cumplimiento del plan. Notificación de enajenación (propietarios) y ejercicio del derecho (ayuntamiento en 60 días).

LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

1. ¿Qué es la ejecución del Planeamiento?

Poner en práctica sus determinaciones (urbanización y edificación). La edificación es privada (control administrativo). La urbanización es función pública (gestión pública o privada, según la LS).

2. Presupuestos jurídicos de la Ejecución:

• Existencia de Planeamiento (PG y Plan Parcial en suelo urbano; normas complementarias y subsidiarias en ausencia de PG; planes territoriales y planes especiales).
• Delimitación de la unidad de ejecución (polígonos completos; en ausencia de plan, inicio de oficio con aprobación inicial, información (15 días) y aprobación definitiva).
• Aprobación de Proyectos de Urbanización.
• Elección del sistema de ejecución.

3. Sistemas de Ejecución y sus diferencias para el Propietario:

Objetivo común: asegurar la ejecución del planeamiento y el retorno a la comunidad de parte de las ganancias.

Sistema de Compensación:

Propietarios gestionan la ejecución (solidaridad de beneficios y cargas). Aportan terrenos, realizan la urbanización y se constituyen en Junta de Compensación (mayoría cualificada del 60% en 3 meses; aprobación administrativa en 15 días). Figura de autoadministración (acuerdos recurribles). Miembros: propietarios o titulares fiduciarios. Elabora y aprueba proyecto de compensación, ejecuta obras, cede terrenos e infraestructuras. Insta expropiación forzosa o vía de apremio (1 mes desde requerimiento de pago).

Sistema de Cooperación:

Propietarios aportan suelo y la AP ejecuta las obras (cargo a propietarios). Crean asociación administrativa. La AP promueve y aprueba la reparcelación, ejecuta, distribuye cuotas y exige pagos anticipados.

Sistema de Expropiación:

Protagonismo exclusivo de la AP (concesión de obra, 30 años). Tasación individual o conjunta (1 mes de alegaciones; 20 días para disconformidad de propietarios).

Ejecución Forzosa:

Desbloquea situaciones por falta de entendimiento entre propietarios. La AP exige el cumplimiento de las obligaciones de la Junta.

Agente Urbanizador:

Empresario que realiza las obras (compensación por costes). Expropiación de terrenos a propietarios que no participan.

4. Convenios Urbanísticos: origen, razón de ser, cobertura normativa y límites.

Acuerdos entre AP y particulares. No derogan ni imponen renuncia a la defensa. No alteran el plan, justifican el interés general y la coherencia, no contradicen normas.

5. ¿Diferencia entre Urbanización y Edificación? ¿Papel de la Administración y el particular?

Edificación: actividad privada (control administrativo). Urbanización: función pública (gestión pública o privada). LRRR: iniciativa de los propietarios en urbanización. Decisiones importantes: AP.

LA EDIFICACIÓN

1. La edificación: concepto, configuración como derecho/deber. Contenido del Derecho de Propiedad: plusvalías tras cumplimiento de deberes.

Materializa la idea de ciudad del plan (obligación de propietarios). Incluye rehabilitación, regeneración y renovación. Deber de conservación (seguridad, salubridad, ornato, intereses turísticos). Condiciones legales para usos compatibles con la ordenación.

2. Mecanismos para el cumplimiento del deber de edificar:

Edificación forzosa:

Edificar en plazo (PAU o 2-3 años). Expropiación por incumplimiento de la función social (50% del valor).

Medidas de Fomento (derecho de superficie):

Vivienda como bien consumible (renovación tras 99 años). Derecho real de superficie (aumento de valor con futura propiedad).

3. Declaración de ruina:

Deber especial de conservación de la propiedad monumental.

Medidas de fomento.

Protección monumental y rehabilitación urbana.

Declaración de ruina: daño irreparable, coste de reparación > 50% del valor, circunstancias que aconsejan demolición.

Protección monumental: general (normas urbanísticas) y especial (Ley del Patrimonio Histórico). Instrumento: informe de evaluación (cada 10 años).

Deber especial de conservación: en Bienes Catalogados, los propietarios pueden solicitar cooperación de la AP (obras que exceden la conservación). Protección especial para Bienes de Interés Cultural (BIC). Plan de protección especial obligatorio para conjuntos históricos BIC (informe favorable de la AP). Permiso municipal para monumentos en casco; permiso municipal + autonómico para monumentos aislados.

4. Control de la edificación: licencias urbanísticas y visado colegial.

Control previo para transformaciones de terrenos o espacio (licencia). Denegación motivada. Silencio negativo.

Licencia: acto de autorización. Derecho a edificar preexistente (cumplimiento de deberes). Autorización simple, por operación, real y reglada.

Visado: control corporativo de la regularidad profesional. Verifica identidad, habilitación, corrección documental y observancia de normas.

5. Régimen jurídico de las licencias:

a) Principio tradicional: i) sometimiento de actividades con uso artificial del suelo, ii) control previo, iii) garantía de conformidad con la legalidad, iv) actuación del Poder Público sobre facultades dominicales.

b) Naturaleza jurídica: i) acto de autorización (simple, por operación, real, reglado), ii) confirma derecho preexistente, iii) se otorga salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero.

c) Alcance objetivo: influencia de la Directiva de Servicios; problemática de obras de otras AAPP (solución jurisprudencial: distinción entre ordenación del territorio y urbanismo; exención de licencia para grandes obras públicas).

d) Alcance subjetivo: afectación a AAPP supramunicipales (Estado y CCAA). Solución: notificación al ayuntamiento (1 mes para conformidad o disconformidad); disconformidad se eleva al Consejo de Ministros (decisión conforme al interés público); silencio positivo.

e) Competencia: general (municipal, Alcalde); excepcional (supramunicipal: construcciones agrícolas, edificaciones rurales sin núcleo – silencio negativo).

f) Procedimiento: efectos del silencio.

g) Eficacia: irrevocabilidad (principio general); revocación (otorgamiento erróneo sin indemnización, cambio de planeamiento).

LA DISCIPLINA URBANÍSTICA: SU PROTECCIÓN Y RESTABLECIMIENTO

1. ¿Cómo se protege la legalidad urbanística?

Obras sin o contra licencia:

Suspensión inmediata (ayuntamiento o autoridad autonómica). Si son compatibles, se requiere licencia (2 meses). Si no se solicita o son incompatibles, se demuele. Actuación de la AP durante la ejecución y hasta 4 años después.

Obras con licencias ilegales:

Infracción urbanística grave. Obras en curso: suspensión de la licencia y paralización (cautelar). Decisión definitiva (tribunales). Aviso al tribunal en 3 días (nulidad del acuerdo si no se cumple). Resolución judicial (2-3 meses). Nulidad: sanción y demolición. Obras terminadas: revisión de oficio. Anulación de licencia: posible responsabilidad patrimonial de la administración.

Obras y licencias en zonas verdes y espacios libres:

Imprescriptibilidad, nulidad de pleno derecho, revisión.

2. ¿Infracciones urbanísticas y su diferenciación? ¿Significado y alcance de la reserva de ley? ¿Plazo de prescripción? ¿Responsables?

Infracciones: en otorgamiento de licencia o actuación sin licencia. Graves: incumplimiento de normas sobre parcelaciones, uso, altura, volumen. Leves: condiciones higiénico-sanitarias, estéticas, etc. Prescripción: graves (4 años), leves (1 año). Responsables: promotor, empresario, técnico director, facultativo con informe favorable sin informe técnico previo.

Sanción: multa, confiscación del beneficio ilegal, reposición al estado primitivo. Agravante: cargo público. Atenuante: ausencia de daño o reparación del mismo. Responsabilidad de la CCAA si el ayuntamiento no actúa.

3. Responsabilidad administrativa, penal y civil.

Responsabilidad civil solidaria. Competencia: órganos ordinarios (sujeto individual), tribunales contencioso-administrativos (administración pública).

4. ¿Alcance de la tutela judicial (Tribunales ordinarios)?

La licencia no autoriza a lesionar derechos de terceros. Juez ordinario (esfera civil).

5. ¿Papel de los particulares en la defensa de la legalidad urbanística? ¿Qué es la acción pública?

Acción pública: permite exigir la observancia de la legalidad urbanística ante órganos administrativos y tribunales. Busca la nulidad del acto ilegal.

Etiquetas: Derecho Urbanístico, Ejecución Urbanística, Licencias Urbanísticas, Planeamiento Urbanístico