Concepto de Derecho Real

El derecho real crea una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa. Permite al sujeto ejercer un poder sobre un bien y es susceptible de ser opuesto a todos. El derecho real se formaliza entre la persona y la cosa, y no entre dos sujetos o personas. No hay una sola o varias personas obligadas, sino que toda la comunidad debe respetarlos.

Enumeración de los Derechos Reales

Solo pueden ser creados por la ley. Son derechos reales: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso y habitación, las servidumbres, la hipoteca, la prenda y la anticresis.

Clasificación de los Derechos Reales

• Sobre la cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal.
• Sobre la cosa ajena: usufructo, uso y habitación, servidumbres.
• De garantía: hipoteca, prenda, anticresis.

Posesión

Habrá posesión de las cosas cuando una persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Hay dos elementos en la posesión: el corpus (material) y el animus (psíquico).

• Corpus: Implica la detención efectiva de una cosa.
• Animus: Intención de tener esa cosa como propietario.

Clasificación de la Posesión

• Legítima: Con derecho a poseer.
• Ilegítima: Sin derecho a poseer, sin título o con título nulo.
• De buena fe: Cuando por ignorancia o error de hecho el poseedor creyere en la legitimidad de su título.
• De mala fe: Cuando faltare la convicción de su legitimidad.
• Viciosa: La que resulta de un delito.
• Violenta: La adquirida por vías de hecho.
• Clandestina: La que se forma mediante actos ocultos o en ausencia del poseedor.
• Por abuso de confianza: Cuando se recibió la cosa con obligación de restituirla.

Adquisición de la Posesión

• Tradición: Cuando una parte entrega voluntariamente la cosa y la otra la recibe.
• Aprehensión: Por la ocupación de la cosa sin dueño o con despojo a otro poseedor.
• Sucesión: Es la transmisión a los herederos de un poseedor.

Efectos de la Posesión

Permite la adquisición del dominio por usucapión (prescripción adquisitiva). El poseedor puede ejercer acciones posesorias para protegerla. Tratándose de cosas muebles, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella (posesión vale título).

Tenencia

El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, es decir, solo existe el corpus. Son tenedores: el locatario, el comodatario, el depositario, etc. Se adquiere por tradición.

Dominio

Concepto de Dominio

Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es la facultad de usar, gozar y disponer libremente de una cosa.

Caracteres del Dominio

• Exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una, en el todo, el dominio de una cosa.
• Perpetuo: Subsiste independientemente del ejercicio que se puede hacer de él.
• Amplio: El propietario puede ejecutar cualquier acto jurídico respecto de la cosa.

Adquisición del Dominio

a) Apropiación: Consiste en la aprehensión de las cosas sin dueño, hecha por persona capaz de adquirir. Son bienes susceptibles de apropiación privada: peces, abejas, piedras, plantas del mar, etc.

b) Especificación: Se produce cuando alguien, con su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo. La transformación debe ser de buena fe, ignorándose que la materia prima es ajena. No se debe poder volver la cosa a su forma anterior y el dueño de la materia prima tiene derecho a una indemnización.

c) Accesión: Tiene lugar cuando una cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial. La natural se produce por avulsión (en forma súbita) o por aluvión (forma paulatina). También tiene lugar por adjunción, cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen formando una sola. El propietario de la principal adquiere la accesoria pagándola.

d) Tradición: Es el acto por el cual se entrega una cosa, poniéndola en poder de otro, en la cual no se puede adquirir ningún derecho real antes de la entrega. Puede ser natural o simbólica (entrega de la llave de un inmueble). Debe ser realizada con título suficiente y por persona capaz de enajenar y adquirir. Para que sea efectiva la adquisición del dominio se requiere título y tradición. En caso de inmuebles es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad.

e) Percepción de frutos: El dominio de una cosa comprende sus frutos, que pueden ser: naturales (surgen de la naturaleza, cría de ganado), industriales (producidos por la actividad del hombre, cosechas), civiles (rentas que produce la cosa, alquileres).

f) Sucesión: Es la transmisión del dominio de una persona (causante) a otras (herederos) por causa de muerte.

g) Prescripción: Es el medio de adquirir un derecho (prescripción adquisitiva o usucapión) o de librarse de una obligación por el transcurso del tiempo. Casos:

• En relación con inmuebles: Existiendo justo título y buena fe, el dominio se adquiere a los 10 años. Sino, 20 años.
• En relación con cosas muebles: El que por 3 años ha poseído con buena fe y de forma continua una cosa mueble, robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de una cosa cuya transferencia exige inscripción en registros, serán 2 años.

Restricciones del Dominio

Unas surgen del derecho público, como la expropiación de inmuebles o los impuestos o contribuciones. Otras surgen del derecho privado, conjugando intereses particulares y generales (no se pueden construir pozos en defensa contra vecinos, producir ruidos molestos, conservar aguas estancadas).

Condominio

Concepto de Condominio

Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

Constitución del Condominio

Por contrato (compraventa), por sucesión (cuando existe más de un heredero), por ley (ganancialidad en la sociedad conyugal).

Derechos de los Condóminos

• Enajenar su parte o gravarla con prenda o hipoteca (sus acreedores pueden embargarla).
• Gozar de la cosa común en acuerdo con los demás condóminos.
• Pedir la división del condominio, excepto cuando exista indivisión forzosa.

Deberes de los Condóminos

• El condómino debe participar de los gastos de conservación o reparación de la cosa en proporción a su parte.
• No puede producir innovaciones materiales sin el consentimiento de los demás.
• No puede ejercer, sobre la cosa común, actos que importen el ejercicio del derecho de propiedad, salvo consentimiento de todos.

Propiedad Horizontal

(Continuará…)

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