Derechos Reales de Adquisición

Son aquellos que facultan a su titular para, concurriendo ciertos requisitos, convertirse en propietario de la cosa sobre la que recaen. Existen tres tipos fundamentales:

• Tanteo: Faculta inicialmente para adquirir una cosa antes que otro al que iba a ser enajenada. A cuyo efecto, el dueño de la cosa debe notificar al titular del tanteo la enajenación proyectada. Si, violando el tanteo, el dueño enajena la cosa sin notificarlo al tanteante, este puede hacer que la misma se le transmita todavía a él, privando de ella al adquiriente.
• Retracto: Faculta para adquirir una cosa después de ser transferida a otro y por lo que este dio por ella. Se trata de un derecho que solo se ejercita después de que se enajena a otro. El titular del retracto tiene derecho a reclamarla para sí.
• Opción: Autoriza a hacernos transmitir una cosa, cuya enajenación no es preciso que se haya realizado ni siquiera que esté proyectada. La cosa pertenece a otro.

Derecho Inmobiliario Registral

Concepto y Naturaleza

El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como “el conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la Propiedad”.

Esta definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos:

• Naturaleza: Es característica del Derecho inmobiliario registral la concurrencia en él de preceptos de diversa naturaleza. [Está integrado por normas civiles, normas administrativas y normas procesales]. La existencia de normas de disciplinas jurídicas distintas hace preguntarse si el Derecho inmobiliario registral es una parte independiente del Derecho privado o si forma parte integrante del Derecho civil. Se puede afirmar que es una parcela del Derecho civil, ya que el objeto específico del Derecho inmobiliario registral son los efectos jurídicos de la publicidad registral, materia esencialmente civil.
• Objeto: El Derecho inmobiliario registral presenta como característica la de ser un Derecho cuyo objeto no son todos los bienes inmuebles, sino solo los inmuebles por naturaleza, es decir, las fincas y algunos de los inmuebles por analogía (concesiones administrativas de obras públicas).
• Alcance: Hay que decir que a este Derecho no le interesa la estática del derecho real, es decir, su estructura y contenido, sino su dinámica, esto es, todos los problemas de su constitución, transmisión, modificación y extinción.

La Inmatriculación de Fincas: el Concepto

El art. 199 LH habla de “inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna” y el art. 207 de las “inscripciones de inmatriculación”.

Por consiguiente, para nuestra legislación hipotecaria, la inmatriculación es el acto por virtud del cual una finca ingresa en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de la finca en el Registro.

Roca Sastre establece que la inmatriculación es el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos.

En el desglose de dicha definición, hay que destacar los siguientes puntos:

• Es el ingreso de una finca en la vida registral. Con la inmatriculación, la finca nace a la vida registral.
• Se realiza en virtud de una primera inscripción de dominio. Ha de tratarse de una primera inscripción de finca no inscrita con anterioridad, y ha de ser inscripción de dominio, no de un derecho real limitado.
• Abre folio de registro en hoja particular. El Registrador da a la finca el número que le corresponda en el orden correlativo con las demás fincas y le destina el número de hojas que estime conveniente.
• Es obtenida por medios particulares (art. 199 LH).

Principios Hipotecarios

• Principio de Rogación o Instancia: La inscripción de los títulos en el registro podrá pedirse indistintamente:
  • Por el que adquiere el derecho.
  • Por el que transmite el derecho.
  • Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
  • Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
• Principio de Calificación Registral o de Legalidad: Implica que los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro (artículo 18 LH). Ello implica que dicha calificación, que ejercita el registrador bajo su exclusiva responsabilidad, se extiende a tres extremos.
• Principio de Prioridad: Se consagra en el artículo 17 LH (Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.); a través de este se afirma el principio del Derecho Hipotecario, que es lema de los registradores “Prior Tempore Potior Iure”. Este principio implica que, inscrito o anotado preventivamente en el registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, NO PODRÁ INSCRIBIRSE O ANOTARSE NINGÚN OTRO DE IGUAL O ANTERIOR FECHA que se le oponga o contradiga, por el que se transmita o grave la propiedad del inmueble o derecho real mismo, pero con una excepción: si solo se ha practicado el asiento de presentación, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes dicha durante el plazo de 60 días (vigencia del asiento, artículo 97 RH: Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los treinta si existiese justa causa, y, en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiere el art. 17 de la LH.) contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
• Principio de Especialidad: Implica que, en los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaiga. Las servidumbres reales también podrán constar en la inscripción del predio dominante como cualidad del mismo. El artículo 13 LH recoge el principio de especialidad y responde a la llevanza del Registro por fincas o Folio Real (Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.).
• Principio de Tracto Sucesivo: (artículo 20 LH) implica que, para anotar o inscribir títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite que fuere inscribible con arreglo al artículo 205 LH (inmatriculación), los registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 LH (son 60 días de su fecha prorrogables por 180 días más, siempre por justa causa y en virtud de providencia judicial) [excepción al principio de que la primera inscripción será de dominio].
• Principio de Legitimación o Presunción de Exactitud del Registro de la Propiedad y de lo que publica, mientras no se demuestre lo contrario: El artículo 1 LH consagra el principio de salvaguardia y vigencia de los asientos del registro, los cuales producirán todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria; por eso, dicho principio implica que, a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (se trata de una presunción “iuris tantum”); como consecuencia de ello, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmueble o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa la LH cuando haya de perjudicar a terceros (sentencias de 7 de abril de 1981, de 7 de diciembre de 1982, de 29 de diciembre de 1995, etc.).
• Principio de la Fe Pública Registral o la presunción, sin posibilidad de prueba en contra, de lo que dice el registro: Este principio se manifiesta a través de que el tercero que, de buena fe, adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral de la que tuviese su causante o transferente (artículo 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.). Además, los títulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero (artículo 32 LH: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.). El artículo 32 LH enfrenta título inscrito frente a título no inscrito, mientras que el artículo 34 LH consagra el principio de la fe pública registral.

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