TEMA I. EL DERECHO DE COSAS Y LAS RELACIONES JURÍDICO-REALES

1. Diferencias de Régimen Jurídico entre Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles y Derechos de Crédito sobre Dichos Bienes

1. Transmisión derivativa por contrato oneroso: En los derechos reales (tanto si recaen sobre bienes muebles como si afectan a bienes inmuebles) rige la teoría del título y el modo (artículo 609 del Código Civil). En la transmisión de los créditos no rige ese precepto (sino el artículo 1526 y siguientes del Código Civil).
2. La usucapión es un modo de adquirir aplicable a los derechos reales (tanto si recaen sobre bienes muebles como si afectan a bienes inmuebles), no a los derechos de crédito (artículo 1930 del Código Civil).
3. Los plazos para la prescripción extintiva de los derechos reales sobre bienes muebles o inmuebles son diferentes de los aplicables a los derechos de crédito (comparar artículos 1962, 1963 y 1964, principio, este último para el derecho real de hipoteca, con el resto del artículo 1964 y con los artículos siguientes).
4. Los derechos reales sobre bienes inmuebles son inscribibles en el Registro de la Propiedad (artículo 2 de la Ley Hipotecaria), mientras que no pueden inscribirse los derechos de crédito que afecten a esos mismos bienes, salvo que una norma especial admita la inscripción de estos últimos (artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 del Reglamento Hipotecario).
5. Los actos y contratos relativos a la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles “deberán constar en documento público”, mientras que los referidos a derechos de crédito que afecten a dichos bienes no están sometidos a tal exigencia, contenida en el artículo 1280.1º del Código Civil y que no supone la exigencia de forma sustancial o solemne para el nacimiento de esos derechos, sino la posibilidad de que los otorgantes puedan exigirse recíprocamente el otorgamiento de escritura pública.

2. Tesis Tradicional sobre las Características Diferenciadoras entre Derechos Reales y Derechos de Crédito

1. Los derechos reales o absolutos otorgan a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa que constituye su objeto (el derecho a poseerla o ius possidendi), lo que a su vez le permite satisfacer directamente su interés sin necesidad de colaboración ajena. Por el contrario, en los derechos de crédito o relativos el poder se orienta a exigir un comportamiento determinado (dar, hacer o no hacer) de una persona también concreta (el deudor u obligado), de forma que la satisfacción del interés de su titular exige la colaboración de esa persona.
2. Los derechos reales son oponibles frente a cualquiera que obstaculice la actuación del titular sobre la cosa para satisfacer directamente su interés, así como frente a eventuales subadquirentes de otros derechos sobre la misma cosa (salvo existencia de una norma especial que limite esos efectos en determinadas circunstancias, como la Ley Hipotecaria o el artículo 464 del Código Civil). Sin embargo, la regla general en los derechos de crédito es que sólo son oponibles frente al sujeto obligado y sus herederos, sin perjuicio del deber que a todos incumbe de respetar las situaciones jurídicas ajenas y cuya infracción de mala fe puede desencadenar la llamada tutela aquiliana del derecho de crédito.

Ejemplo de derecho real que no supone poder directo e inmediato sobre la cosa en el sentido de otorgar derecho a la posesión inmediata de esa cosa: la hipoteca o las servidumbres negativas.

3. Argumentos a Favor y en Contra de la Tesis del Numerus Apertus en Materia de Derechos Reales

A favor

1. El artículo 1255 del Código Civil consagra el principio de autonomía de la voluntad.
2. En la relación del artículo 2.2º de la Ley Hipotecaria se habla de los derechos inscribibles concluyendo con la cláusula general “y otros cualesquiera reales…”; luego, no hay lista cerrada.
3. El propio artículo 594 del Código Civil consagra la posibilidad de constituir servidumbres atípicas, y lo mismo cabe decir de los demás derechos reales siendo la primera fuente de su regulación el título constitutivo.

En contra

1. La autonomía de la voluntad es poder de los particulares para dictarse normas a sí mismos, pero el derecho real afecta a terceros cuya voluntad no intervino en su constitución.
2. La cláusula del 2.2 de la Ley Hipotecaria puede referirse a otros derechos reales típicos no incluidos en la relación previa (por ejemplo: el derecho de superficie), no a derechos reales atípicos.
3. El artículo 594 del Código Civil autoriza la constitución de figuras que tengan las características de la servidumbre; por tanto, no sería consagración del numerus apertus sino más bien del numerus clausus con apertura de tipos.

Especialidad de los Derechos Reales de Garantía

Los derechos de garantía otorgan privilegio al acreedor para cobrar con el importe de la venta forzosa. Como estos privilegios se regulan por ley (artículos 1921 y siguientes del Código Civil), no parece posible constituir garantías atípicas por la autonomía de la voluntad.

TEMA II: ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL

4. Requisitos del Objeto del Derecho Real y Diferencias con el Objeto del Contrato

1. Existencia actual: No cabe ejercer un poder directo e inmediato sobre cosas inexistentes. En cambio, el objeto de un contrato bastaba con que fuera posible, en el sentido de que tuviera posibilidad de existir en el futuro (artículos 1271, párrafo 1, y 1272 del Código Civil). La cosa futura puede ser objeto de un derecho real bajo condición suspensiva, pero no de un eficaz y actual derecho real (aunque el objetivo de proteger al adquirente de pisos futuros frente a quiebras del promotor dueño del suelo ha ido infiltrándose en algunas decisiones aisladas de la Jurisprudencia, que llegaron a admitir la tercería de dominio planteada por el comprador de un piso en construcción).
2. Licitud: Las cosas fuera del comercio (dominio público, partes del cuerpo y derechos de la personalidad indisponibles, etcétera) no pueden ser objeto de un derecho real y tampoco de contrato (salvo previsión expresa de normas especiales como las que rigen la donación de sangre y órganos). En esta característica coincide el requisito exigible al objeto del derecho real y al objeto del contrato.
3. Perfecta determinación: El principio de especialidad, la necesidad de individualización de las cosas para poder ejercer el poder de hecho sobre las mismas característico de los derechos reales, y las propias normas reguladoras de las acciones de defensa del derecho real (requisito de la identidad o identificación de la cosa) imponen que el objeto del derecho real esté perfectamente determinado, no bastando con que sea meramente determinable, como sucede con el objeto del contrato (artículo 1273 del Código Civil), y no pudiendo ser objeto de genuino derecho real las cosas genéricas.

5. Requisitos para la Validez de las Prohibiciones de Disponer Voluntarias y Diferencia con las “Obligaciones de no Disponer”

1. Sólo pueden imponerse en actos a título gratuito, no en actos a título oneroso.
2. Son ineficaces las perpetuas (artículo 785.2º del Código Civil), y aún las temporales que rebasen el límite señalado en el artículo 781 del Código Civil para las sustituciones fideicomisarias.
3. Se suele exigir un control de la seriedad del interés que se pretende tutelar con el establecimiento de la prohibición (Jurisprudencia), ya que la misma afecta a un principio del orden público económico tan importante como el libre acceso de los bienes al mercado.

En cuanto a la diferencia entre las genuinas prohibiciones de disponer y la mera eficacia obligatoria de las limitaciones que no cumplan con los estrictos requisitos de aquellas, ha de indicarse que la obligación de no disponer no afecta a la facultad dispositiva del obligado, de modo que el acto que vulnera una obligación de no disponer puede transmitir efectivamente la propiedad o titularidad del derecho, con independencia de los efectos indemnizatorios que puedan darse entre el que impuso la obligación y el obligado como consecuencia del incumplimiento de este último. Por el contrario, en la genuina prohibición de disponer el acto que la vulnera se perfecciona sin facultad dispositiva en el transmitente y, por tanto, aunque exista título y modo, la propiedad o el derecho real no ingresan en el patrimonio del tercero.

TEMA III: NACIMIENTO, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL

6. Modos de Adquirir la Propiedad y los Derechos Reales en el Derecho Español. Especial Mención a la Adquisición Mediante Título y Modo

Son los relacionados en el artículo 609 del Código Civil:

• La propiedad se adquiere por la ocupación.
• La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
• Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Peculiaridad de la Adquisición por Título y Modo

En la adquisición derivativa por contrato, el contrato es condición necesaria para la transmisión de la propiedad, y por ello hablamos de un sistema causal o casualizado (si el contrato, causa de la transmisión, fuera nulo o anulado, la transmisión no se produciría o desaparecería retroactivamente); sin embargo, el contrato no es condición suficiente, porque sin el indispensable complemento del modo la transmisión no se produce. Se trata del sistema denominado de título y modo, en el cual el título es el contrato orientado a la transmisión del derecho y el modo es la entrega o tradición en cualquiera de sus modalidades (real, simbólica o instrumental). Se diferencia así nuestro sistema del modelo francés, en el cual el contrato es condición necesaria y suficiente para la transmisión de la propiedad, y del modelo alemán, donde el contrato no es condición necesaria para transmitir la propiedad.

7. Artículo 1280 del Código Civil y su Incidencia en la Transmisión de Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles

Siempre que el contrato se otorgue en escritura pública, el transmisor posea el inmueble objeto de contrato, y de la escritura no se deduzca lo contrario, habrá contrato y tradición (en su modalidad de traditio instrumental), según dispone el artículo 1462.2 del Código Civil, y por tanto se cumpliría la forma exigida por el artículo 1280.1º y la tradición exigida por el 609. Pero si hay contrato orientado a transmitir la propiedad de un inmueble y se cumplimenta la tradición del mismo en sus restantes modalidades (real o simbólica), podríamos plantearnos si el citado artículo 1280.1º impediría la transmisión de la propiedad, estableciendo la peculiaridad de que la única tradición posible tratándose de inmuebles es la instrumental. El falso problema se resuelve recordando que no es requisito para la validez del contrato orientado a transmitir la propiedad, sino establecimiento del derecho de cada contratante a exigir del otro la elevación del contrato a escritura pública (si se refiere a un bien inmueble); la escritura no era forma ad solemnitatem, sino meramente ad probationem, es decir, un medio probatorio cualificado. Y si el artículo 1280 no impone la forma pública como requisito de validez de los contratos orientados a transmitir la propiedad o derechos reales sobre un inmueble, tampoco puede entenderse como exigencia relacionada con una concreta modalidad de entrega o tradición.

8. Tradición e Inscripción Registral: Relaciones y Posibilidad de que la Inscripción Supla a la Tradición

• El artículo 38 de la Ley Hipotecaria permite presumir iuris tantum la tradición a partir de la inscripción, puesto que si la posesión del titular registral anterior se presume y, desde la inscripción del adquirente, se presume la posesión de éste, hay que concluir que también se presume el traslado de posesión del titular registral anterior al posterior. Pero como presunción de un hecho es fácilmente destruible.
• En el artículo 36 de la Ley Hipotecaria se habla continuamente de un adquirente de derechos con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, allí se incluyen casos en que el transmitente ha perdido la posesión en virtud del artículo 460.4 del Código Civil y por existir una posesión contradictoria que se ha prolongado más de un año; en estos casos la escritura, que precederá a la inscripción registral porque sino no se habría producido la mencionada inscripción de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (que impone la constancia en documento público de los actos para que puedan ser inscritos en el Registro de la Propiedad), no puede ser tradición instrumental según Jurisprudencia dominante, porque por hipótesis el tradens no es poseedor. Luego, o seguimos la tesis de LACRUZ BERDEJO, según la cual la escritura es un modo alternativo de adquirir la propiedad, no una forma de tradición, o bien es la inscripción registral la que ha sustituido a la tradición como elemento integrador del supuesto de hecho que produce la transmisión de la propiedad (lo mismo parece suceder en el ámbito del artículo 1473 del Código Civil regulador de la doble venta, ya que el citado precepto atribuye la propiedad de un inmueble al primero que inscriba, sin exigir que exista tradición a su favor).

9. Causas Generales de Extinción del Derecho Real

• Pérdida o destrucción total de la cosa (no extravío), porque resulta imposible ejercer ese poder que es consustancial a todo derecho real (principio expresado en el artículo 513.5º del Código Civil). Se equipara la “extinción jurídica” o extracomercialidad sobrevenida por disposición legal (ejemplo: los enclaves de propiedad privada en la zona marítimo terrestre, en virtud del artículo 132.2 de la Constitución Española y de la vigente Ley de Costas).
• Consolidación: Coincidencia entre el titular del derecho real de propiedad y el titular del gravamen porque “nadie sirve a su propia cosa” (principio general plasmado en el Código Civil). Se aplica a derechos reales limitados, no a la propiedad.
• Renuncia del titular del derecho real, siempre que no se contraríe el interés u orden público ni perjudique a terceros (artículo 6.2 del Código Civil). Es declaración de voluntad unilateral y no recepticia que irá acompañada de la cesación en el ejercicio del poder de hecho sobre la cosa. Si se renuncia a un derecho real limitado el propietario recupera las facultades correspondientes por el principio de elasticidad del dominio. Si se renuncia al derecho de propiedad, siendo la cosa mueble, esta se convierte en una res nullius adquirible por ocupación; si la cosa fuera inmueble pasará a ser propiedad de la Administración del Estado.
• Prescripción extintiva del derecho real o usucapión del mismo por un tercero: artículo 1930 del Código Civil.
• Expropiación forzosa: artículo 53 de la Ley de Expropiación Forzosa.

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