Deslinde y Amojonamiento

El deslinde se debe hacer de conformidad con los títulos de cada propietario y, en su defecto, por lo que resulte de la posesión de los colindantes o incluso por otro procedimiento de prueba.

Si por ninguno de esos medios se pudiera realizar el deslinde, se hará distribuyendo el terreno en partes iguales. Si los títulos de los vecinos colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la titularidad del terreno en su totalidad, el aumento o disminución se deben de distribuir de manera proporcional. Con la nueva ley, este procedimiento se sustancia por los trámites del llamado juicio ordinario siempre que el valor de la finca a deslindar o a amojonar fuese superior a 3000 €.

Comunidad y Condominios

Los artículos 392 a 406 regulan la comunidad de bienes. El artículo 392 dice: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece en una situación de indivisión a varias personas”. A falta de un contrato o incluso de disposiciones esenciales, una comunidad de bienes se rige por las prescripciones de este título. En realidad, este precepto hubiese tenido que hablar de propiedad de una cosa o de titularidad de un derecho; es decir, la comunidad constituye el género y la copropiedad la especie. La primera puede recaer sobre toda clase de derechos, mientras que la copropiedad solamente recaerá sobre cosas específicas y determinadas que son las susceptibles de propiedad.

La comunidad existe cuando un derecho corresponde en común a varios sujetos. Puede ser:

• Singular o universal: según se refiera a determinados derechos de manera singular o formando un patrimonio.
• Convencional o incidental: según que los partícipes la hayan constituido de manera voluntaria, o hubiese surgido por derivación de otro hecho, como la sucesión hereditaria a favor de varios herederos, o la confusión o mezcla de cosas muebles.
• Ordinaria o forzosa: siendo esta excepcional y caracterizada por excluir la libre división.

Comunidad por Cuotas o Comunidad de Mano en Común

La primera también llamada comunidad romana y la segunda comunidad alemana, germánica.

En la primera, los sujetos cotitulares se encuentran unidos por la unidad de la cosa en la que tienen una participación patrimonial. En la segunda, existe un vínculo personal entre los partícipes al que se haya subordinada la relación real.

En la primera, los titulares lo son de una cuota que representa la medida de su derecho del que pueden disponer libremente. En la segunda, la relación es personal o familiar entre los sujetos y excluye la libre sustitución de cualquiera de ellos, lo que impide la existencia de cuotas negociables; aunque las voluntades de estos partícipes son distintas, se deben manifestar conjuntamente de manera que los acuerdos han de ser adoptados en mano común.

Los derechos en relación con la cosa común son los de uso y disfrute, así como conservación de la cosa común, de administración, defensa en juicio y reivindicación a la misma y de alteración y disposición.

En relación con los primeros, el artículo 394 dispone: “Cada partícipe se podrá servir de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho”. A pesar de que el derecho de cada copropietario se encuentra limitado a una cuota indivisa, no es ajeno a la propiedad de la cosa considerada en su unidad, mientras dura la indivisión, con la consecuencia de que ningún copropietario puede tener una situación de precario respecto de la cosa común o a parte de ella. En orden a esto, el artículo 393 nos dice que el concurso de las partes tanto en los beneficios como en las cargas debe ser proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán que son iguales mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad y, por ello, todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir en los gastos de conservación de la cosa común y sólo podrá eximirse de esta obligación al que renuncie a la parte que le pertenece al dominio.

Para la administración de la cosa común son los acuerdos adoptados por mayoría y así se recoge en el artículo 398 de nuestro Código Civil. Nos dice que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos adoptados por la mayoría de los partícipes y no habrá mayoría sino cuando ese acuerdo esté tomado por los partícipes que representen a la mayor cantidad de intereses que constituyan el objeto de esa comunidad.

En relación con los derechos de los copropietarios sobre su cuota, es fundamental lo que dice el artículo 399 del Código Civil: todo copropietario tendrá la plena propiedad de su parte, así como sus frutos que le corresponda pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o incluso hipotecarla, y aún sustituir a otro en su aprovechamiento salvo que se tratase de derechos personales.

Pero el efecto de la enajenación y de la hipoteca con relación a los copropietarios, se encontrará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Finalmente, la copropiedad se extingue cuando se procede a esa división de la cosa común, aunque hay que distinguir si es una cosa divisible o indivisible.

Expropiación Forzosa

Es un acto de derecho público en virtud del cual el Estado o un particular que hace las veces del Estado, ocupan una finca previo pago de una indemnización.

Un expediente de expropiación forzosa requiere:

• a) De una declaración de una utilidad pública o interés social.
• b) De un acuerdo entre la administración y el administrado.
• c) De un justiprecio.
• d) Del pago de una indemnización.

La tramitación y la documentación básica de un expediente de esta naturaleza nos habla:

a) De un proyecto base que debe ser ordenado por un superior jerárquico con atribuciones para ello y redactado por un facultativo competente en la materia. El proyecto debe de contener:

1. Una memoria descriptiva del objeto que se quiere conseguir, con su emplazamiento, enumeración y análisis de las alternativas posibles, elección y justificación de la elección más idónea, descripción de las partes que la compongan y cálculo justificativo.

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