Información para Promotores

Objetividad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas. Redacción de los contratos de compraventa de vivienda. Cláusulas prohibidas «abusivas».

La entidad prestamista

Compra mediante subrogación de financiación hipotecaria del promotor:

• Deberá asegurarse que el comprador-subrogante, con carácter previo a realizar dicha subrogación, conoce las condiciones financieras del préstamo.
• Entregará copia de la escritura.

Cláusulas Abusivas

Obligación a subrogarse en la hipoteca o penalizaciones en caso de no subrogación.

Fiscalidad en Operaciones Inmobiliarias

Constitución de Préstamo Inmobiliario

Existen dos tipos de impuestos:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): (Empresario o profesional) en caso de que la transmisión patrimonial sea primera transmisión.
  • Sujeto a IVA
  • Exento
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Tributará por AJD si la operación está sujeta pero exenta de IVA.
  • Base imponible: Importe garantizado + intereses + indemnizaciones + otros conceptos.
• TPO (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas): (Por particular), cuando la transmisión patrimonial sea segunda o posterior transmisión.
  • Sujeto a TPO
  • Exento
  • Sujeto pasivo: prestatario.
  • Base imponible: Importe garantizado + intereses + indemnizaciones + otros conceptos.

Novación del Préstamo

Cesión

Por Empresario o Profesional

• Sujeto a IVA
• Exento
• Sujeto a AJD
• Sujeto pasivo: prestatario (persona que se beneficia del préstamo)
• Base imponible: Importe garantizado + intereses + indemnizaciones + otros conceptos

Por Particular

• Sujeto a TPO
• Exento
• Sujeto pasivo: prestatario
• Base imponible: Importe garantizado + intereses + indemnizaciones + otros conceptos

Subrogación

Sujeta pero exenta de tributación.

Ampliación

Por Empresario o Profesional

• Sujeto a IVA
• Exento
• Sujeto a AJD

Por Particular

• Sujeto a TPO
• Exento
• Sujeto pasivo: prestatario

Cancelación del Préstamo

La extinción del préstamo no tributa ni por IVA ni por TPO. Al existir escritura pública se devenga AJD, pero la ley determina que esta escritura está exenta.

Compraventa del Inmueble

• Compatibilidad con el IVA (Siempre por empresario o profesional): Sujeta a IVA.
• Resto de los casos: Sujeto a ITP.

Empresario o profesional según ley de IVA:

• Las sociedades mercantiles en todo caso.
• Los arrendadores de inmuebles.
• Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Exenciones en la Compraventa

Tres situaciones que están sujetas a IVA, pero exentas (se gravarán con la modalidad TPO):

1. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
2. Las realizadas por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por su propietario por un plazo igual o superior a dos años.
3. Las realizadas por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, por un plazo igual o superior a dos años, cuando el adquiriente es persona distinta del usufructuario o arrendatario.

Donación del Inmueble

Se grava dentro del Impuesto de Donaciones. Donante y Donatario (Fiscalidad ISD – Ámbito de aplicación). El donatario será el obligado a presentar la declaración y tributar, donde radique el inmueble (normativa de la comunidad donde esté), desde el momento que se firme el acto de donación se tiene un mes para presentarlo. Donante: La persona que dona el inmueble tiene que tributar (mayores de 65 años que vendan o donen, su ganancia patrimonial estará exenta).

Herencia del Inmueble

(Si el donante fallece) Va a tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Causante (fallecido) Causahabiente (Heredero). (Fiscalidad ISD – Ámbito de aplicación) – La normativa que se aplica es la de la comunidad autónoma donde haya vivido el fallecido durante los últimos 5 años seguidos y el heredero tiene un plazo de 6 meses para presentarlo desde su muerte. Cuanto más patrimonio tenga el heredero, más impuestos pagará. Cuanto menor relación tenga el heredero con el fallecido, más pagará (tipo impositivo).

Gastos de Formalización

Ya sea compraventa, préstamo, donación o herencia, siempre se tienen que considerar:

Gastos Previos a la Formalización

• Tasación del inmueble.
• Información del Registro de la Propiedad (para saber en qué estado se encuentra la vivienda).

Gastos de Formalización

(En el momento de firmar):

• Comisión de apertura.
• Notario.
• Registro de la propiedad.
• Actos Jurídicos Documentados.
• Gestoría.

Etiquetas: AJD, Compraventa, fiscalidad inmobiliaria, IVA, préstamo hipotecario