22 Sep
Derecho
Real de Superficie
Nuestro Código Civil siguiendo la tradición del Código Napoleónico, y en general de otros códigos decimonónicos, no sólo consagró el principio de accesión, sino que además prohibíó expresamente la constitución del derecho de superficie tal como surge del texto del artículo 2614 del Código Civil derogado, cuando menciona los derechos reales prohibidos y limitados, norma esta que se relacionaba con el artículo 2503 de dicho Código, que enumeraba los derechos reales creados por el legislador, entre los cuales no se mencionaba al derecho real de superficie.
Vélez justificó la exclusión en la nota al art. 2503, señalando que «El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos».
La consagración del derecho real de superficie es la consecuencia de una nueva etapa de nuestro desarrollo legislativo, que tiene su antecedente más cercano en la sanción de la ley 25.509 que consagró el derecho real de superficie forestal y recuperó del ostracismo a la figura que había sido desterrada del Código de Vélez Sarsfield.
Ahora, ya pasados más de 10 años de la sanción de la ley 25.509, el CCC recepta el derecho real de superficie en su concepción más amplia, ya sea para forestar, plantar o construir, o sobre lo ya forestado, contraído o plantado.
El derecho real de superficie y el numerus clausus.
El derecho real de superficie esta enumerado en el art. 1887 CCC. Se ubica a continuación del dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerio privados. O sea, más cerca de los derechos sobre cosa propia perpetuos, con la diferencia que éste es temporario.
El art. 2114 contiene el concepto del derecho real de superficie:
«El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales».
No hay discusión que es un derecho nuevo autónomo. Es un derecho real sobre cosa propia, que suspende el principio de accesión (quiebre del principio superficie solo cedit, “todas aquellas superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por accesión, al dueño del suelo”.). El CCC incluye en el derecho real de superficie el derecho de vuelo, que en otras legislaciones se lo toma en forma separada.
Debemos dejar claramente asentado que el Código prevé dos situaciones:
Cuando su objeto es un derecho
El de plantar, forestar o construir -derecho de superficie-;
–
cuando su objeto son las plantaciones, forestaciones o construcciones existentes -propiedad superficiaria-.
Se observa nítidamente la diferencia que marca el legislador entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, siendo el primero sobre cosa ajena, mientras que el segundo sobre cosa propia.
Dispone el legislador que se encuentran legitimados a constituir este derecho tanto el titular dominial, los condóminos, como los titulares de propiedad horizontal.
ARTICULO 2118.- Legitimación
. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Resulta una novedad la posibilidad de existencia de este derecho en la propiedad horizontal.
Se permite que el inmueble quede gravado con el derecho real de superficie, ya sea en todo o sobre una parte determinada, con proyección sobre el subsuelo o el espacio aéreo.
Tenemos dos sujetos:
-Superficiario, el que construye, foresta o planta.
-Propietario del bien.
Es un DR temporario que se constituye sobre cosa ajena.
La forma de constitución es por vía contractual, ya sea a título gratuito u oneroso. A este derecho se le aplica la teoría del título y modo para la adquisición de los derechos reales por acto entre vivos.
No es posible su constitución por usucapión larga (20), aunque se acepta la breve (con justo título y buena fe, más la posesión por un mínimo de 10 años).
Es un derecho transmisible en sus dos modalidades. Así, a pesar de ser un derecho que se ejerce en fundo ajeno, lo cierto es que permite su transmisión por acto entre vivos o mortis causa; lo cual no resulta un estorbo para que no sea posible su constitución por testamento. Ello lo diferencia claramente de otros casos de dominio desmembrado, ya sea el usufructo, uso, habitación…
Observamos que es un derecho temporario, aunque es un derecho real sobre cosa propia, carácter que lo aleja definitivamente del dominio y el condominio – derechos reales perpetuos-.
Al ser un derecho temporario, está destinado a durar el plazo que las partes convencionalmente fijen en el acto constitutivo. El plazo máximo legal de duración es de 70 o 50 años, dependiendo si es sobre construcción o plantaciones. La variante de forestación sigue los preceptos de la ley 25.509, art. 6.
Gravado un inmueble con un derecho de superficie, el nudo propietario tendrá un dominio desmembrado, lo que hará que al momento de extinción de la superficie, recupere las facultades cedidas al superficiario–
Principio de elasticidad del dominio-.
Establece el legislador una diferencia para la extinción de este derecho, dependiendo si se trata de la propiedad superficiaria o el derecho de superficie. Aclaremos que el derecho de superficie contiene en potencia la propiedad superficiaria, situación que se mantiene hasta tanto se construya o se foreste.
En caso de destrucción de la propiedad superficiaria se extingue el derecho si no se construye nuevamente en el plazo de 6 años, o no se planta o foresta dentro de los 3 años
ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
En cambio, frente al derecho de superficie, se extingue no solo por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de la condición resolutoria, y por consolidación, sino también por el no uso durante 10 años para el derecho de construir, y durante 5 años para el derecho a plantar o forestar. La cláusula 2124 CCC prevé como causal de extinción del derecho el no uso, que se ha interpretado que contiene el uso contrario a lo pactado en el acto de constitución; aspecto que tiene relación con el derecho del superficiario de usar y gozar de su derecho sobre el predio ajeno, pero cumpliendo con sus fines previstos.
ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Ahora bien, producida la extinción del derecho, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, salvo que se pacte lo contrario.
ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Es altamente probable que en los contratos de constitución de este derecho se prevea claramente la solución a estos casos, en tanto la inversión económica que conlleva su desarrollo hace que las construcciones o plantaciones al momento de extinción de la superficie pasen a engrosar al valor de la propiedad, y por ende, el patrimonio del titular del suelo.
Cuando deba indemnizarse, se tomará a tales efectos el monto fijado por las partes en el acto constitutivo, o en acuerdos posteriores. En el supuesto de no haberse previsto, se tomarán los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada su amortización.
Otro aspecto interesante es la posibilidad de gravar el derecho de superficie con derechos reales de garantía,
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Algo que se encontraba muy discutido en la superficie forestal de la ley 25.509 cuando no existía propiedad superficiaria. Hoy en día las posturas doctrinales que no aceptaban esa posibilidad devinieron abstractas conforme la norma del art. 1883 CCC, que permite que el objeto de los derechos reales sean además de las cosas, los bienes en los supuestos taxativamente señalados, como es este caso.
Naturalmente se limita la constitución de estos derechos reales de garantía al plazo de duración del derecho de superficie.
El Código también prevé fuera del título específico de la Superficie que el bien sujeto a propiedad superficiaria pueda ser gravado por el superficiario con derechos reales de disfrute, tales como el usufructo, el uso y la habitación.
El superficiario de la misma manera puede someter la construcción al régimen de la propiedad horizontal, y transmitir y gravar las unidades funcionales en forma independiente del terreno durante el plazo de duración del derecho de superficie (art. 2120, 2do. Párr. CCC).
Mientras exista este derecho, el nudo propietario o dominus soli (dueño del suelo) conserva sus facultades sobre la cosa, pero limitado al ius abutendi (derecho de disposición sobre la cosa), dado que el ius utendi (derecho de uso sobre la cosa) y ius fruendi (derecho de goce sobre la cosa) le corresponderá al superficiario; a su vez éste tendrá el ius utendi, ius fruendi y ius abutendi sobre lo construido o plantado, pero limitado al plazo de duración de su derecho.
Por su parte, el titular del derecho de superficie, aún en el supuesto de renuncia de este derecho, desuso o abandono, no queda liberado de las obligaciones legales o contractuales, en forma similar a lo que acontece con la propiedad horizontal
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
Ese precepto debemos correlacionarlo con el art. 2050 CCC, que dispone en la propiedad horizontal que se encuentran obligados al pago de las expensas comunes -gastos y contribuciones- además del propietario, los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título. Ergo, en el caso de afectar el inmueble construido al régimen de la propiedad horizontal, los titulares de las unidades funcionales deberán hacerse cargo de las expensas comunes, al igual que el superficiario, sin perjuicio de los términos convencionales que vinculen a ambos (art. 2048 CCC).
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
USUFRUCTO
El Derecho Real de Usufructo es tratado en el CCCN “en veinticuatro artículos cuando el Código Civil de Vélez necesitó regularlo en ciento cuarenta y un artículos. Esto demuestra que se ha simplificado y clarificado la disposición del usufructo manteniendo su misma estructura básica.”
En efecto, los artículos 2129 a 2153 del CCCN regulan este instituto, al que no se le introducen demasiadas modificaciones, entre las que pueden mencionarse las siguientes:
* Se suprime el cuasiusufructo (art. 2808 Código Civil)
* Se suprime el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos, por tratarse de un “derecho que sólo daba ventajas a los padres”. La nueva redacción no concede a los progenitores el usufructo legal de los bienes de sus hijos, sino su administración, por lo que a esa función le aplicarán las normativas del mandato. Tienen deber de información hacia su progenie y de rendición de cuentas, en la medida en que ellos lo requieran y estén suficientemente maduros a tal fin, lo que en principio debe presumirse.
Las rentas que produzcan los bienes de los hijos menores deben constituir un patrimonio diferenciado del de sus padres y si éstos quisiesen realizar con ellas algún acto que implique disposición, deberán solicitar judicial autorización, salvo en los casos exceptuados.
* El plazo de duración del usufructo cuando el usufructuario es persona jurídica puede llegar a 50 años (art. 2152 inc. B) frente a los 20 años que fijara el viejo Código (art. 2828)
* Se establece, en caso de ejecución del usufructo que “Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes” (art. 2144).
ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba
ü DERECHO REAL DE USAR, GOZAR, DISPONER DE UN BIEN Jurídicamente AJENO
ü SIN ALTERAR LA SUSTANCIA
Definición de alterar la sustancia:
Hay alteración de sustancia
ü COSA:
Cuando se modifica su materia, forma o destino.
Si es un/a
ü DERECHO:
Cuando se lo menoscaba.
ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
A) una cosa no fungible
B) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
C) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
D) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario
La enumeración del artículo 2930 es taxativa, generando un número cerrado respecto de las cosas que pueden ser objeto de usufructo.
– El primer inciso dispone que el derecho real puede recaer sobre una cosa (mueble o inmueble) no fungible, lo que implica que deba el usufructuario restituirla sin haber alterado su sustancia, con el normal desgaste propio del uso y del paso del tiempo.
– El segundo inciso dispone que usufructo puede recaer sobre un derecho, pero sólo en aquellos casos en que la ley lo prevé. El artículo 2142, por ejemplo, permite que el derecho real de usufructo sea objeto a su vez de usufructo, por lo que éste sería un claro caso de aplicación del inciso. También podría constituirse derecho de usufructo sobre una marca, en los casos en que la ley expresamente admita la constitución de usufructo sobre ella.
– El tercer inciso permite la constitución de usufructo respecto de cosas fungibles cuando su objeto es un conjunto de animales.
Se refiere la norma al caso de que el usufructo recaiga sobre el conjunto o grey que los animales conformen naturalmente, como por ejemplo, un rebaño.
La norma no admite —como sí lo admite el Código de Vélez Sarsfield— el usufructo de animales en los casos de especíMenes individuales o animales que no acostumbren formar conjuntos.
– Por último la normativa eliminó el denominado «cuasiusufructo» como así también el usufructo de mercaderías legislado en la anterior normativa.
LEGITIMACIÓN, PROHIBICIÓN, SUJETOS MÚLTIPLES
LEGITIMACIÓN
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
La norma le confiere legitimación para constituir el derecho real de usufructo al dueño, que podrá ser el titular de dominio como así también los titulares de otros derechos reales sobre los que pueda recaer el usufructo, como:
- el condómino respecto de su porción indivisa,
· el titular del derecho real de propiedad horizontal respecto de su unidad funcional
· el superficiario respecto de la construcción, plantación o forestación.
El carácter declarativo de la partición del condominio tiene como consecuencia que el usufructo queda subordinado al resultado de dicha partición.
Si al condómino que constituyó el derecho real de usufructo sobre su porción indivisa nada le toca en lote, el usufructo no pesará sobre el adjudicatario. Si por el contrario, como resultado de la partición se le adjudicase la cosa íntegra al nudo propietario, el usufructo queda limitado al porcentaje por el cual se lo constituyó, no extendíéndose sobre la totalidad de la cosa.
Se admite el derecho real de superficie (art. 2114) que Vélez Sarsfield había prohibido, incluyéndolo en la nómina de los derechos reales permitidos en el artículo 1887 inciso h.
El derecho de superficie se constituye sobre inmueble ajeno, y el superficiario hace suyo lo plantado, edificado o forestado. Conforme surge del artículo que glosamos respecto de lo plantado, edificado o forestado el superficiario podrá constituir derecho real de usufructo.
USUFRUCTO PARA VARIAS PERSONAS
ü Se tiene que dar en forma simultánea y conjunta (si se extingue para uno subsiste para el resto, salvo prohibición por pacto)
ü No es válido usufructo en cadena, es decir que unos trasmitan a otros, excepto que uno no quiera aceptar (art.2132)
ü No se puede transmitir por causa de muerte (art 2140)
ARTÍCULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
PROHIBICIÓN
En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución. (Art.2133)
ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
MODOS DE CONSTITUIR EL USUFRUCTO
A. Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; En caso de duda en la forma de constitución se presume oneroso
B. Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
C. Por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra
También puede constituirse el usufructo por testamento y por usucapión (todos los derechos reales que se ejercen por la posesión pueden adquirirse por usucapión, aunque es mejor hacerlo por el dominio que es un derecho real más extenso). Porque esas formas constitutivas están previstas en el resto del Código.
ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa
Es una presunción iuris tantum. La nueva ley establece una presunción de onerosidad, en el caso de que se abriguen dudas respecto a si el usufructo fue constituido en forma onerosa o gratuita.
ARTICULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
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