III. Terminaciones

1. Según tipo de terminaciones:

• Terminaciones húmedas
• Terminaciones secas

1.1. Según su emplazamiento y planificación:

• Terminación de recintos (departamentos)
• Terminación de fachadas
• Terminación de áreas comunes
• Terminaciones exteriores
• Terminación de subterráneos

2. Grandes Desafíos de las Terminaciones:

• La planificación y coordinación de numerosas partidas.
• Lograr una terminación de acuerdo a la calidad especificada.
• Controlar el correcto acabado de cada partida.
• La supervisión y coordinación de gran número de subcontratos.
• Generar un grado de criticidad a cada partida, para no atrasar el proyecto.

3. Gestión de Subcontratos:

Es fundamental tener claridad de los trabajos contratados y su alcance: Se refiere a la definición y comunicación entre los diferentes actores de la obra del alcance, calidad, condiciones, plazos y precio de los trabajos contratados.

3.1. Etapa de Cotización y Contratación:

En forma general, en el contrato debieran plasmarse al menos:

• Detalle de los ítems y P.U. de lo contratado.
• Plazos parciales por niveles, zonas u otro.
• Listado de documentos contractuales: ET, planos y sus versiones y otros, presupuesto y sus inclusiones y exclusiones.
• Presupuesto de contrato cuadrado con monto de cierre con indicación de exclusiones explícita.

3.2. Reunión de Inicio:

Instancia en que se presenta al contratista y se realizan las coordinaciones necesarias para el inicio de los trabajos y se establece la forma de trabajar que tiene la obra. En esta reunión deben participar al menos:

• El jefe de oficina técnica.
• El profesional de terreno a cargo del subcontrato.
• El representante del contratista y su supervisor.
• Idealmente el jefe de prevención, calidad de la obra y el administrativo de obra.

Esta reunión debe tener:

• Entregar al jefe técnico documentos para cotizar.
• Breves comentarios y exclusiones.
• Aclarar las vías de comunicación escrita.
• Aclarar la fecha de inicio de los trabajos, plazos parciales (ritmo), plazo final.
• Aclarar los requerimientos de entrega de piezas, bodegas, oficinas, radio o similar, entrega de cancha (trazado y otros).
• Criterios de calidad.
• Informar calendarios de pagos.
• Acordar fechas.
• Indicar requisitos.
• Establecer las exigencias de calidad.

3.3. Control de Calidad:

Aclarar al contratista la forma de recepción de los trabajos, deben tener protocolos de entrega y ser revisados por el jefe de terreno.

3.4. Control de Personal y Seguridad:

• Formas de pago.
• Control de avance.

4. Procedimiento para la Generación y Aprobación de Extras:

• Para aprobar el concepto de extra, es el administrador de obra quien debe hacerlo; su aprobación será de responsabilidad y costo del subcontratista.
• Cómo se acuerdan los volúmenes y precios.
• El plazo máximo que debe tener un subcontratista para informar al administrador de obra de la detección de un adicional u obra extra debe ser acotado.
• Hacer un control de las obras extras de los contratistas, identificando la causa y si es imputable a descuento a otro contratista “Planilla de Compensación de Obras Extraordinarias”.

5. Recepción de Trabajos:

La recepción de los trabajos de subcontratistas debería ir siempre acompañada de un protocolo.

• Alcance “geográfico”:
  • Uno por departamento.
  • Uno por fase: Fase 1 controlar por piso, Fase 2-5 controlar por departamento.
• Uso de Protocolos: de acuerdo a los protocolos tipos de cada partida definidos en el “sitio virtual” de la empresa.

Problema:

Capataces no tienen la costumbre de revisar. El subcontratista presiona a los capataces para que le aprueben los protocolos, ya que le influyen en el avance económico.

5.1. Consideraciones y Medidas que se Pueden Tomar para Minimizar Estos Son:

• Los capataces y jefes de terreno son los responsables de ejecutar las partidas y de la calidad de estas.
• Los jefes de terreno deben monitorear la correcta revisión y ejecución de los protocolos.
• El encargado de calidad, además de llevar el registro y archivo de los protocolos, debe llevar un registro del número de observaciones por partida por piso.
• El PAC debe incluir como tareas los protocolos de las diferentes partidas.
• Debiera haber 1,5 ó 2 capataces por fase.
• Si se observa falta de conciencia en los supervisores, deben ser capacitados y re-evaluados.
• Se podrá implementar a nivel de empresa capacitaciones coordinadas con las empresas proveedoras de los materiales.
• Al momento de la entrega de departamentos a la ITO-Mandante se pueden hacer gráficos: número de observaciones por fase en cada piso, número de observaciones por partidas en cada piso.

6. Gestión de Cumplimiento de Plazos con Subcontratistas:

Se logra traspasar prácticamente todo el riesgo del costo de la partida, pero el plazo sigue siendo un problema para la obra. Los subcontratistas de instalaciones y terminaciones, es recomendable que participen de la reunión semanal de PAC a modo de coordinar las entregas de canchas entre ellos. Para otros puede bastar un acuerdo de fechas vía mail o un acuerdo en una vuelta a la obra, lo que debe quedar por escrito.

6.1. Qué Hacer Cuando no se Cumplen los Plazos:

• Realizar reuniones semanales.
• Entregar o enviar una carta formal con los plazos incumplidos y las medidas acordadas.
• Aplicar una pequeña multa en el próximo EEPP, para presionar aún más.

6.2. Entrega de Materiales y Equipos a Subcontratista:

• Una pérdida aceptable por porcentaje o volumen de material por unidad (departamento o piso).
• Se debe dejar establecido un cargo al contratista en caso de que se produzca mal uso de los materiales.
• En el caso de problemas de calidad, se debe dejar establecido un % de costo del subcontratista por concepto de mayor volumen de materiales, el cual debería descontarse del estado de pago en que se le dé avance a la partida de la zona involucrada.

7. Calce con M.O. del Subcontratista:

Para los contratistas de mano de obra, de alto riesgo (tabiqueros, estucadores, yeseros, ceramistas, papeleros) se recomienda que, en paralelo con el estado de pago con avance %, en forma interna-privada, el administrativo de obra lleve un estado de pago del mes y acumulado estimado en relación a la dotación real del subcontratista y sueldos de mercado, incluyendo estimación de leyes sociales (30%) y finiquitos tanto del personal directo como de los supervisores permanentes.

8. Control de Pagos de Subcontratistas:

• Demora en la revisión del avance con el jefe de terreno e información a OT.
• Demora en la entrega de leyes sociales y certificado F30.
• Demora en la tramitación de pagos en oficina central. Para el caso de estos contratistas, debiera ser responsabilidad de la OT hacer seguimiento de estos previo y posterior, con el fin de minimizar el retraso y asegurar la disponibilidad de mano de obra y el avance.

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