01 Mar
PUBLICIDAD REGISTRAL:
Definición: En términos generales se llama publicidad a aquellos medios usados para difundir, exteriorizar o
propagar toda clase de hechos, actos o situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de índole
jurídica, se llama “publicidad jurídica”.
• Importancia: Radica en que los Derechos Reales son de carácter absoluto, lo cual significa que todas las
personas deben respetarlos, y, para ello deben conocerlos a través del medio más idóneo, que es la publicidad,
la cual se otorga a través de los registros, que es un lugar donde se anotan los actos y contratos de los
particulares o de las autoridades. También se denomina registro al libro donde se anotan dichos actos y
contratos.
Un registro puede organizarse sobre la base de cualquiera de estos elementos y según cual sea que se
tome, el registro será:
1- Registro personal: Registro de Estado Civil y Capacidad de las personas.
2- Registro real:
Actuales registros inmobiliarios. Sistema adoptado actual.
3- Registro causal: Los índices por personas y el elemento base eran las causas.
♦ Efectos-Inscripción declarativa y constitutiva-ley 17.801 y los efectos declarativos de la registración:
▪ En materia inmobiliaria, el Derecho Real se constituye extra registralmente, pero
específicamente la inscripción tiene efectos declarativos respecto de derechos frente a terceros.
▪ En algunos casos como, por ejemplo, en los derechos reales constituidos sobre automotores,
que están regulados en el Decreto-ley 6582/58, la inscripción integra el modo para la
adquisición del derecho, por lo que el derecho real no se adquiere si no es con la inscripción.
“La adquisición o transmisión de derechos reales sobre
inmuebles no serán oponibles a terceros hasta que no estén registrados”.
Ley Nacional Registral Inmobiliaria-Principios registrales y su análisis:
1- Principio de Rogación-Art. 6:
▪ “Rogar” significa perdida o petición, es decir, que las anotaciones e inscripción en el registro
público deben ser pedidas, ya que el registro no actúa de oficio.
Pueden pedirlas:
a- El autorizante (escribano): Del documento que se pretende inscribir o anotar, o su
reemplazante legal, que es otro escribano o secretario del juzgado.
b- El interesado: Quien tiene un interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Por
ejemplo: el particular que sufre perjuicios por la inactividad del escribano que autorizó
la escritura.
algunas excepciones, que son:
a- Las anotaciones de medidas cautelares: Por ejemplo: embargos, inhibiciones, etc. Que
caducan a los 5 años de pleno derecho. Sin necesidad de rogación.
b- Las inscripciones de hipoteca: Caducan a los 20 años. Es el plazo legal y siempre se
realizan mientras no se renueve. Sin necesidad de rogación.
2- Principio de Inscripción-Arts. 2 y 3:
▪ Este principio nos detalla los documentos que aparecen explícitamente regulados en el Art.2
que deben inscribirse o anotarse para su oponibilidad frente a terceros.
▪ Estos documentos son:
a- Los que constituyan, transmitan (hipoteca, usufructo, transmisión de dominio, etc.),
declaren (declaratorias de herederos), modifiquen o extingan derechos reales sobe
inmuebles.
El Art. 3 dice que estos documentos no pueden inscribirse o anotarse, si no consta la
clave o código de identificación de las partes intervinientes, otorgadas por la
Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la
Seguridad Social.
b- Los que disponen embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (anotación de
litis, medidas de no innovar, etc.).
c- Los establecidos por otra leyes nacionales o provinciales.
3- Principio de Prioridad-Arts. 17, 18, 19 y 40:
▪ Este principio establece que el orden en que se tendrá en cuenta la inscripción será en base a la
prioridad al inscribir “primero en el tiempo, primero en el derecho”. Inscripta, hay que tener en cuenta que la excepción del Art. 5 tiene efecto retroactivo de la
inscripción, la cual establece que, si la inscripción se hace dentro de los 45 días de su
otorgamiento, su efecto se retrotrae a la fecha del otorgamiento.
4- Principio de Especialidad-Arts. 10 y 11
Este principio establece que el inmueble debe estar
determinado perfectamente. Es decir que debe estar determinado su valor, ubicación, quien es titular, si
tiene graváMenes, etc. Ya que hay que especificar su monto y todos estos deben ser inscriptos en su
folio real.
5- Principio de Tracto Sucesivo-Arts. 14 y 15:
▪ Este principio significa que el orden de prioridad de cada titular que va sucediendo forma una
cadena ininterrumpida de transmisiones. Esto es así porque con cada nueva inscripción, se apoya en la anterior.
▪ Por ejemplo: Si en el folio de un determinado inmueble aparece como titular Juan Pérez,
entonces Juan Pérez es el único que lo va a poder gravar, vender, etc. Y no el otro. Es decir, que
el que dispone tiene que ser el último que la adquiríó, salvo las excepciones detalladas en el Art.
16 conocidas como “tracto abreviado”. En realidad, se dice que no son excepcionales al tracto
sucesivo, sino que sólo se suprimen asientos y se reemplazan con una sola inscripción por
razones de economía en el tráfico inmobiliario.
▪ El Art. 16 dice que no será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto a la continuidad de este o respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:
a- Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos o sus
representantes, en cumplimiento de contratos y obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
b- Cuando los herederos transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
c- Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios.
d- Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
▪ En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio
o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstancia que se consolidará en el folio respectivo.
6- Principio de Legalidad-Arts. 8 y 9:
▪ Este principio establece que el registro tiene facultad para aceptar o rechazar (provisional o
definitivamente) el título que se pretende inscribir, a través de un examen en el cual se analizará
si dicho título reúne los requisitos de forma (No de fondo)
a- Si la forma está correcta: el documento se inscribe.
b- Si la forma no está correcta:
a) Si el vicio es de nulidad absoluta y manifiesta, será rechazado el documento.
b) Si el defecto es subsanable, se devuelve para que dentro de 30 días sea rectificado.
▪ De todas formas, puede ser anotado o inscripto en forma provisoria por 180 días, pero dicha
inscripción provisoria caducará de pleno derecho si se convierte en definitiva o si vence el plazo
de su vigencia.
7- Principio de Publicidad-Arts. 22, 23 y 25:
▪ Este principio determina que todo el que tenga interés legitimo (abogados, escribanos, poder judic, titulares,etc) podrá acceder al registro para enterarse del estado jurídico de bienes, documentos, etc.
8- Principio de Presunción Registral o Legitimidad:
▪ Significa que todo lo anotado en cada folio real (cada asiento registral)
Se presume verdadero
hasta que se demuestre lo contrario, en cuyo caso son rectificados.
9- Principio de presunción de Integridad:
▪ Este principio establece que si bien el registro no se presume exacto (porque para eso tendría
que ser convalidantes de títulos, y ya vimos que no lo es) sí se presume completo. Esto significa
que como la inscripción no es constitutiva de derechos reales, puede ocurrir que las partes no
inscriban todos los cambios
La fe registral se define como la calidad que el Estado otorga a un número de personas en virtud de la cual los hechos que reflejan se consideran verdaderos y veraces, produciendo los efectos privilegiados que la Ley les otorga.
Publicidad cartular:
♦ Es la publicidad que se produce al momento de producirse una mutación real, pero en el título
antecedente que es reflejo del acto de disposición que estoy realizando.
♦ El requisito necesario, ineludible, inexcusable de tener al momento de producirse una mutación real se
encuentra en el Art. 23 de la ley registral que dice: «ningún escribano o funcionario público podrá
autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal
efecto por dicha oficina, en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas, según las
constancias registradas».
Registros de anotaciones personales:
♦ El Art. 30 de la ley determina cuáles serán las secciones que tendrá este Registro para anotar: “La
declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes” (medidas cautelares a la persona, capacidad dispositiva, preserva a la persona)
“Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y
que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles” (inc. B). Esta disposición está
directamente relacionada con la registración de las cesiones de derechos hereditarios,se correlacionará la anotación personal con el
folio del inmueble que corresponda.
Inscripciones y anotaciones provisionales:
♦ Frente a un documento que pretende ser inscripto el registrador sólo puede proceder a a) inscribir o
anotar (según el caso); b) observar, o c) rechazarlo. Incluso podrían subsumir estas dos últimas
categorías en una sola, y reformular la última afirmación diciendo que el Registro puede o bien registrar
definitivamente, o bien registrar provisoriamente un documento; en este último supuesto, en función
de una objeción – subsanable o insubsanable- realizada respecto del instrumento cuya registración se
pretende, y que obsta o impide- según el caso- la toma de razón definitiva de aquél.
♦ Si una vez ejercida la calificación, el registrador concluyese que el documento presenta una observación
subsanable, por Imperio de lo dispuesto en el inciso b, del artículo 9° debe generar una inscripción o
anotación que se denomina provisional, cuyo efecto es asegurar en beneficio de este documento la
inmutabilidad de la situación registral por el plazo de ciento ochenta días, generando una nueva reserva
de la prioridad, o una prórroga automática de la prioridad ganada. Inmediatamente procederá a la
devolución del documento al rogante para que éste proceda a subsanar
En cuanto a las anotaciones preventivas que dispongan los jueces, se trata de asientos provisionales y
transitorios que tienen por fin, ya consignar la existencia de un procedimiento judicial, ya garantizar los
resultados de un juicio, ya publicar situaciones jurídicas aún no consolidadas. Las anotaciones
preventivas podrán ser definitivas, provisionales o condicionadas.
♦ Las anotaciones preventivas de origen judicial son las distintas medidas cautelares que pueden ordenar.
Estas anotaciones preventivas comparten la carácterística de ser caducables, producen una prelación
temporal y excluyente.
AUTOMOTOR:El certificado sólo puede ser solicitado por las autoridades judiciales o por el propio titular del vehículo, en tanto que el informe puede ser pedido por cualquiera que quiera conocer el estado registral de ese automotor. La información que proporcionan ambos es la misma, pero sus efectos son diferentes. El certificado de dominio bloquea o congela la situación jurídica del vehículo por 15 días hábiles.
Esto quiere decir que en ese período no se le podrá inscribir ningún embargo ni cualquier otro acto jurídico que produzca cambios inesperados en la situación registral del automotor.
CADUCIDAD:
Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a)
La inscripción de la hipoteca, al vencimiento 20 años del plazo legal si antes no se renovare; b) el embargo, inhibiciones, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
JUSTO TITULO Y TITULO SUFICIENTE:
el concepto de justo título del título suficiente, que es el completo, aquél que presenta todos los recaudos de forma y de fondo para transmitir un derecho real.
justo titulo: acto jurídico revestido de las formas establecidas x la ley por finalidad de transmi o consti DR. Es un der person no, real. Tit suficiente reúne los requisitos de forma y fondo q la ley exige (escri publ, capac y legit). Modo: la tradición posesoria:
Así, respecto de
los inmuebles, se requerirá la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble (publicidad
registral) para la oponibilidad a tercero interesado de buena fe; en la adquisición de una computadora,
la tradición y posesión que ella engendra operará como medio de publicidad de la adquisición del
derecho real (publicidad posesoria).
PUBLICIDAD REGISTRAL:
En nuestro sistema hay registros diversos y con efectos diferentes. Así para los inmuebles la inscripción
registral tiene efectos declarativos, esto es, al solo efecto de que el acto jurídico inscripto sea oponible a
terceros. Lo mismo acontece con los buques y las aeronaves. En cambio, para los automotores, la
inscripción registral es constitutiva, de modo que suerte efectos no solo para los terceros sino también
para las partes del negocio. Lo mismo sucede con los caballos de pura sangre de carrera.
PUBLICIDAD POSESORIA: Se relaciona con el concepto de acción en una relación fáctico-jurídica entre una
persona y una cosa. Esta relación de hecho se trata de un poder de señorío, que se demuestra a través
de una relación de poder, que solo puede tener dos situaciones que, para algunos autores se denomina
“contingencias” o circunstancias que hagan que entre a funcionar todo el entramado jurídico y legal que
se da entre la posesión y la tenencia. Esas dos circunstancias son la que se deben producir para que esta
acción empiece a funcionar como tal. Las podemos entender bajo la denominación: turbación y desapoderamiento.
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