PRÁCTICA 10

1.¿Cuál de las dos pretensiones prosperará¿

En primer lugar, de lo que establece el art. 536 al señalar que la servidumbre puede ser voluntaria o forzosas, necesarias; en relación a las primeras, el art. 594 CC establece la posibilidad de constituirlas con una enorme amplitud, esto es, el propietario de un predio puede gravarlo como una servidumbre o con cualquiera de las que tenga por conveniente. Puede ser también a través de servidumbres no tipificadas, como es nuestro caso, las de desagüe.
Al tratarse de una servidumbre voluntario, para que nazca la servidumbre ha de existir un acuerdo de voluntades entre los propietarios del predio sirviente y del dominante, que se manifiesta a través de un título. Por título no solo se entiende un documento escrito, sino la causa que justifica la constitución de la servidumbre porque entre quien presta el servicio y quien lo recibe se haya producido un acuerdo de voluntades. Ese acuerdo puede ser como ocurre en nuestro caso, también verbal. 

En relación a la situación que nos planteamos, el hecho de que se haya pretendido constituir la servidumbre a través de un negocio jurídico gratuito sin que el propietario del predio sirviente reciba contraprestación alguna, se estaría adquiriendo la servidumbre por donación.

Indicar la importancia de la forma ad probatoniem, en nuestro caso práctico no pudo constituirse la servidumbre de desagüe porque la adquisición de un derecho real de servidumbre de forma gratuita equivale a una donación. La donación inmobiliaria según el art. 633 CC para que sea válida, ha de constar en escritura pública. 

En segundo lugar, se trata de un contrato de carácter oneroso consistente en comprar una servidumbre para lo que debe de concurrir como requisito esencial de ese contrato, los generales del art. 1261 CC: consentimiento libremente prestado, objeto posible lícito y determinado y causa existente, verdadera y lícita.

Ni en la normativa de la compraventa ni la normativa de la servidumbre exige para la validez del contrato, ningún requisito esencial o de forma. En principio, ese acuerdo verbal sería suficiente para que haya quedado válidamente constituida la servidumbre de desagüe. 

2.Las servidumbres prediales pueden constituirse mediante acuerdo de voluntades, título, y también si se adquieren por usucapión cuando sean aparentes y continuas, o forzosamente, cuando haya una razón de necesidad cumplíéndose los requisitos que la norma que obliga: Según el art. 541, han de cumplirse 5 requisitos:

–
Que existan dos predios, es decir, dos fincas, pertenecientes al mismo propietario. El TS ha declarado que también concurriría este requisito si solo existe una finca y una porción de ella le está prestando un servicio a la otra y posteriormente se procede a segregar la finca, convirtiéndola en dos fincas distintas, se divide la finca.

–
Un estado de hecho del que resulte evidente por existir signos que lo exterioricen, de que una de las fincas le está prestando un servicio a la otra, determinante de una servidumbre si alguna de ellas pasara a propiedad de otro sujeto. El signo externo es la tubería que atraviesa la pared medianera entre ambos edificios a la altura del techo del garaje a través de la cual se presta un servicio, el de evacuar las aguas.

Que los signos exteriores de la servidumbre hayan sido establecidos por quien era propietario único de ambas fincas

. El TS también ha hecho una interpretación extensiva de este requisito indicando que no tiene que ser quien haya establecido estos signos el propietario anterior a la enajenación de una de las dos fincas pudiendo haberlo sido alguien de quien el que procede a enajenar una de las dos fincas, traiga causa.

Estos tres requisitos se cumplen en nuestro caso. 

Que antes de proceder a la enajenación de alguno de los dos edificios, no haya hecho desaparecer el signo externo de la servidumbre o del servicio que uno presta al otro. 

En nuestro caso, también se cumple ya que cuando procede a vender un edificio ya sea el que recibe el servicio o el que lo presta, no ha procedido a eliminar esa tubería de desagüe, a cegarla para que deje de prestar el servicio. 

–
Que en el título de enajenación de cualquiera de los predios, en nuestro caso, de los edificios, no se indique claramente que se ha querido extinguir la servidumbre. Que se indique que no persistirá el servicio que uno de los edificios le está prestando al otro.

En nuestro caso, en relación al 5 requisito, puede surgir la duda de si se cumple o no porque en el contrato de compraventa de uno de los edificios, se indica que se vende libre de cargas y graváMenes, se ha vendido el edificio que presta el edificio, es decir, el predio sirviente. El TS entiende que las cláusulas libre de cargas y graváMenes son ambiguas, es decir, que no surtirán efectos salvo que mediante otras declaraciones contenidas en otras cláusulas del contrato o mediante otros hechos quede desvanecida cualquier duda sobre la voluntad de que mediante la transmisión de una de las finca, no nacíó esa servidumbre por signo aparente.

Etiquetas: Naturaleza jurídica de la servidumbre de desagüe de edificios, Servidumbre de desagüe, Servidumbre de paso entre fincas, Servidumbre rustica