Ley de Ordenación de la Edificación

Disposiciones Generales

Art. 1. Objeto

1. Regular los aspectos esenciales del proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen, y las garantías para su adecuado desarrollo, asegurando la calidad mediante el cumplimiento de requisitos básicos y la protección de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales se regirán por su legislación específica.
3. Las Administraciones Públicas y organismos sujetos a la legislación de contratos públicos se regirán por ésta, y en lo no contemplado, por esta Ley, excepto en garantías de suscripción obligatoria.

Art. 2. Ámbito de Aplicación

1. Se aplica al proceso de edificación: la acción y resultado de construir un edificio permanente, público o privado, con los siguientes usos principales:
   1. Administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural.
   2. Aeronáutico, agropecuario, energía, hidráulica, minero, telecomunicaciones, transporte, forestal, industrial, naval, saneamiento e higiene, y accesorio a obras de ingeniería.
   3. Todas las demás edificaciones no incluidas en los grupos anteriores.
2. Se consideran edificios:
   • Obras de edificación nueva, excepto las de escasa entidad y sencillez técnica, sin carácter residencial ni público, en una sola planta.
   • Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica (intervención total o parcial que varíe la composición exterior, volumetría, sistema estructural, o cambie los usos).
   • Obras de intervención total en edificios catalogados o protegidos, y las parciales que afecten a elementos protegidos.
3. Se incluyen las instalaciones fijas, equipamiento propio y elementos de urbanización adscritos al edificio.

Exigencias Técnicas y Administrativas de la Edificación

Art. 3. Requisitos Básicos de la Edificación

Seguridad Estructural

• Resistencia y estabilidad: Adecuadas para evitar riesgos, manteniendo resistencia y estabilidad frente a acciones previsibles durante construcción y uso, y que en eventos extraordinarios no produzca consecuencias desproporcionadas.
• Aptitud al servicio: Conforme al uso previsto, sin deformaciones inadmisibles, limitando la probabilidad de comportamiento dinámico inadecuado, y sin degradaciones o anomalías.

Seguridad en Caso de Incendio

• Propagación interior y exterior.
• Evacuación de ocupantes.
• Instalaciones de protección.
• Intervención de bomberos.
• Resistencia estructural al incendio.

Seguridad de Utilización y Accesibilidad (SUA)

• Protección frente a riesgos de caídas, impacto, atrapamiento, aprisionamiento, iluminación inadecuada, alta ocupación, ahogamiento, vehículos y rayos.
• Accesibilidad.

Salubridad

• Higiene, salud y protección del medio ambiente.
• Protección frente a la humedad.
• Recogida y evacuación de residuos.
• Calidad del aire interior.
• Suministro y evacuación de agua.

Protección frente al Ruido

Ahorro de Energía

• Limitación de la demanda energética.
• Rendimiento de instalaciones térmicas.
• Eficiencia energética de la iluminación.
• Contribución solar mínima de ACS.
• Contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica.

Art. 4. Proyecto

1. Conjunto de documentos que definen y determinan las exigencias técnicas. Debe justificar técnicamente las soluciones propuestas.
2. En proyectos parciales o documentos técnicos sobre tecnologías o instalaciones, se mantendrá la coordinación, sin duplicidad en documentación ni honorarios.

Contenido del Proyecto

Sin perjuicio de lo que establezcan las administraciones competentes, el proyecto básico debe contener:

• Memoria descriptiva (agentes, información previa, descripción del proyecto, prestaciones del edificio).
• Memoria constructiva (sustentabilidad del edificio, cumplimiento del CTE, seguridad en caso de incendio).
• Planos (situación, emplazamiento, urbanización, plantas generales, cubiertas, alzados, secciones).
• Presupuesto aproximado.

Art. 5. Licencias y Autorizaciones Administrativas

La construcción, ejecución de obras y ocupación precisará licencias y autorizaciones administrativas.

Art. 6. Recepción de la Obra

1. Acto por el cual el constructor entrega la obra al promotor, quien la acepta. Puede ser con o sin reservas, y debe abarcar la totalidad o fases completas.
2. Se debe consignar en un acta firmada por promotor y constructor, incluyendo:
   • Partes intervinientes.
   • Fecha del certificado final de obra o fase.
   • Coste final de ejecución material.
   • Declaración de recepción con o sin reservas (y plazo para subsanar defectos).
   • Garantías exigidas al constructor.
   Se adjuntará el certificado final de obra firmado por director de obra y director de ejecución.
3. El promotor puede rechazar la recepción si la obra no está terminada o no se ajusta al contrato. El rechazo debe ser motivado por escrito, fijando nuevo plazo.
4. Salvo pacto expreso, la recepción se realiza en 30 días desde la terminación (notificada por escrito al promotor). Se entiende tácitamente producida si en 30 días el promotor no manifiesta reservas o rechazo.
5. Los plazos de responsabilidad y garantía se inician en la fecha del acta de recepción o cuando se entienda tácitamente producida.

Art. 7. Documentación de la Obra Ejecutada

Al finalizar, se entrega al promotor el proyecto con modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes intervinientes, y las instrucciones de uso y mantenimiento. Esta documentación constituye el Libro del Edificio.

Agentes de la Edificación

Art. 8. Concepto

Son agentes todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso. Sus obligaciones se determinan por esta Ley, otras disposiciones, y el contrato.

Art. 9. El Promotor

Persona, física o jurídica, que decide, impulsa, programa y financia la edificación para sí o para terceros.

Obligaciones del Promotor

• Titularidad de un derecho sobre el solar que le faculte para construir.
• Facilitar documentación e información previa para el proyecto y autorizar modificaciones.
• Gestionar y obtener licencias y autorizaciones administrativas.
• Suscribir el acta de recepción de la obra.
• Suscribir los seguros (Art. 19).
• Entregar al adquirente la documentación de obra ejecutada.

Art. 10. El Proyectista

Agente que redacta el proyecto, sujeto a normativa técnica y urbanística. Otros técnicos pueden redactar proyectos parciales o complementarios, coordinados con el autor principal. Cada proyectista asume la titularidad de su proyecto.

Obligaciones del Proyectista

• Tener titulación habilitante (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico) y cumplir las condiciones para el ejercicio profesional. Las personas jurídicas deben designar un técnico con titulación.
  • Grupo A (Art. 2.1.A): Arquitecto.
  • Grupo B (Art. 2.1.B): Ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto, según la legislación vigente para cada profesión.
  • Grupo C (Art. 2.1.C): Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según la legislación vigente.
  • En todos los grupos, pueden intervenir otros técnicos coordinados por el proyectista.
• Redactar el proyecto según normativa vigente y contrato, y entregarlo con visados preceptivos.
• Acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

Art. 11. El Constructor

Agente que ejecuta la obra con medios propios o ajenos, sujeto al proyecto y al contrato.

Obligaciones del Constructor

• Ejecutar la obra según proyecto, legislación e instrucciones del director de obra y director de ejecución.
• Tener titulación o capacitación profesional habilitante.
• Designar un jefe de obra con capacitación adecuada.
• Asignar medios humanos y materiales necesarios.
• Formalizar subcontrataciones dentro de los límites del contrato.
• Firmar el acta de replanteo y de recepción.
• Facilitar datos al director de obra para la documentación de obra ejecutada.
• Suscribir las garantías (Art. 19).

Art. 12. El Director de Obra

Agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, según proyecto, licencia y contrato.

Obligaciones del Director de Obra

• Tener titulación habilitante y cumplir las condiciones para el ejercicio profesional. Las personas jurídicas deben designar un técnico con titulación.
  • Titulaciones: Igual que Art. 10.
• Verificar replanteo, cimentación y estructura.
• Resolver contingencias y consignar instrucciones en el Libro de Órdenes y Asistencias.
• Elaborar modificaciones al proyecto (conforme a la normativa).
• Suscribir acta de replanteo, certificado final de obra, certificaciones parciales y liquidación.
• Elaborar y suscribir la documentación de obra ejecutada.
• Obligaciones del Art. 13 si el director de obra es también director de ejecución.

Art. 13. El Director de la Ejecución de la Obra

Agente que dirige la ejecución material y controla la calidad de la construcción.

Obligaciones del Director de Ejecución

• Tener titulación habilitante y cumplir las condiciones para el ejercicio profesional. Las personas jurídicas deben designar un técnico con titulación.
  • Grupo A: Arquitecto técnico.
  • Grupo B (dirigidas por arquitecto): Arquitecto técnico.
  • Demás casos: Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
• Verificar la recepción de productos de construcción y ordenar ensayos.
• Dirigir la ejecución material, comprobando replanteos, materiales y ejecución.
• Consignar instrucciones en el Libro de Órdenes y Asistencias.
• Suscribir acta de replanteo, certificado final de obra, certificaciones parciales y liquidación.
• Colaborar en la elaboración de la documentación de obra ejecutada.

Art. 14. Entidades y Laboratorios de Control de Calidad

Entidades: Prestan asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, materiales y ejecución. Presentan declaración responsable ante la CCAA.

Laboratorios: Prestan asistencia técnica mediante ensayos. Presentan declaración responsable por cada establecimiento ante la CCAA.

Obligaciones

• Prestar asistencia técnica y entregar resultados al agente que encarga el trabajo y al responsable técnico de la recepción (director de ejecución u otro agente).
• Justificar la implantación de un sistema de gestión de calidad y contar con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.

Art. 15. Suministradores de Productos

Suministrador: Fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.

Producto de construcción: Fabricado para su incorporación permanente en una obra.

Obligaciones del Suministrador

• Realizar entregas según especificaciones, respondiendo por origen, identidad y calidad.
• Facilitar instrucciones de uso y mantenimiento, y garantías de calidad.

Art. 16. Propietarios y Usuarios

Obligaciones

• Propietarios: Conservar el edificio, mediante uso y mantenimiento adecuados, y recibir, conservar y transmitir la documentación, seguros y garantías.
• Usuarios: Utilización adecuada conforme a las instrucciones de uso y mantenimiento.

Responsabilidades y Garantías

Art. 17. Responsabilidad Civil

Los agentes responden frente a propietarios y terceros adquirentes por daños materiales, contados desde la recepción sin reservas o su subsanación:

• 10 años: Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad.
• 3 años: Daños por vicios o defectos que incumplan requisitos de habitabilidad (Art. 3.1.c).
• 1 año: Daños por vicios o defectos de terminación o acabado (responsabilidad del constructor).

La responsabilidad es personal e individual, por actos propios o de personas por las que se deba responder. Si no se puede individualizar la causa, la responsabilidad es solidaria. El promotor responde solidariamente con los demás agentes ante adquirentes.

• Si el proyecto se contrata conjuntamente a varios proyectistas, responden solidariamente.
• Los proyectistas que contraten cálculos o informes son responsables de su insuficiencia.
• El constructor responde por daños por impericia, negligencia o incumplimiento de obligaciones del jefe de obra. Responde también por daños por deficiencias de productos de construcción, sin perjuicio de la repetición.
• Director de obra y director de ejecución responden de la veracidad del certificado final de obra. Quien acepte la dirección de una obra que no proyectó, asume responsabilidades por omisiones del proyecto. Si la dirección se contrata conjuntamente, responden solidariamente.

No hay responsabilidad si los daños son por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o del perjudicado.

Art. 18. Plazos de Prescripción

Las acciones para exigir responsabilidad por daños prescriben en 2 años desde que se producen. La acción de repetición prescribe en 2 años desde la firmeza de la sentencia o indemnización extrajudicial.

Art. 19. Garantías por Daños Materiales

El régimen de garantías se hará efectivo según la Disposición Adicional 2ª:

1. Seguro o caución (1 año): Daños por defectos de terminación o acabado. Puede sustituirse por retención del 5% del importe de ejecución material.
2. Seguro o caución (3 años): Daños por vicios o defectos que incumplan requisitos de habitabilidad (Art. 3.1.c).
3. Seguro o caución (10 años): Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad.

Condiciones de los Seguros

• Tomador: Constructor (A), Promotor (B y C). Asegurados: Promotor y sucesivos adquirentes.
• Prima pagada al recibir la obra. La falta de pago de fracciones no extingue el contrato ni la cobertura.

Condiciones de los Seguros de Caución

• Condiciones de 2.a y 2.b de seguros de daños. En 2.a, los asegurados son los sucesivos adquirentes.
• El asegurador indemniza al asegurado al primer requerimiento.
• El asegurador no puede oponer excepciones contra el tomador.
• No se puede rescindir el contrato antes del plazo de duración (1, 3 o 10 años).

Importe Mínimo del Capital Asegurado

• A: 5% del coste final de ejecución material.
• B: 30% del coste final de ejecución material.
• C: 100% del coste final de ejecución material.

El asegurador puede optar por indemnizar en metálico o reparar los daños. El incumplimiento de las normas implica responsabilidad personal. En A, no se admiten franquicias. En B y C, la franquicia no puede exceder el 1% del capital asegurado por unidad registral.

Exclusiones de las Garantías

• Daños corporales o perjuicios económicos distintos de daños materiales.
• Daños a inmuebles contiguos.
• Daños a bienes muebles en el edificio.
• Daños por modificaciones u obras posteriores a la recepción (excepto subsanaciones).
• Daños por mal uso o falta de mantenimiento.
• Gastos de mantenimiento tras la recepción.
• Daños por incendio o explosión (salvo por vicios de instalaciones).
• Daños por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o del perjudicado.
• Siniestros con origen en partes de la obra con reservas, hasta su subsanación.

Art. 20. Requisitos para la Escrituración e Inscripción

No se autoriza ni inscribe la declaración de obra nueva sin acreditar la constitución de las garantías (Art. 19). Si no han prescrito las acciones (Art. 18), no se cierra la hoja del promotor individual ni se inscribe la liquidación de sociedades promotoras sin acreditar las garantías.

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