18 Nov
CONTRATOS CIVILES:-Contrato de compraventa
Articulo 1445 del cogido civil: Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Elementos personales y contenido esencial de la compraventa
El contrato de compraventa es bilateral, surgen obligaciones por parte del vendedor y del comprador.El contrato de compraventa nace o se perfecciona con el consentimiento de los contratantes. Es un contrato consensual donde las obligaciones de l comprador y vendedor surgen cuando éstos se ponen de acuerdo. Para que dicho contrato sea valido es preciso que en el momento de su nacimiento la cosa y el precio sean conocidos.
La transmisión de la propiedad en la compraventa
La finalidad o causa de la compraventa es transmitir la propiedad del objeto contractual(cosa y precio) entre comprador y vendedor. Aunque el comprador se convierte en propietario cuando recibe la cosa comprada, nuestro Derecho admite pactos para que la transmisión de la propiedad se realice en otro momento; por ejemplo, cuando se ha terminado de pagar el precio. Estos acuerdos, que se suelen establecer en las compraventas a plazos, reciben el nombre de cláusulas o pactos de reserva de dominio.
Cumplimiento del contrato: saneamiento por evicción o por vicios ocultos
Saneamiento:
obligación de responder de que la cosa entregada se encuentra en el estado que conoce el comprador.
Vicios ocultos:
los defectos, no aparentes, que tiene una cosa y que la hacen impropia para el uso a que se la destina, o que disminuyen su valor, de tal manera que si el cmprador lo sabe no la adquiriría o al menos habría dado un precio muy inferior por ella. Si la cosa está saneada no existen vicios ocultos.
Algunos pactos ligados a la compraventa:Arras penitenciales o señal de deistimiento:
El pacto de arras penitenciales o de desistimiento consiste en que el comprador entrega determinada cosa o cantidad, habitualmente una suma de dinero, al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato. En esta modalidad de arras o señal de ambas partes se autorizan a desistir del contrato; de modo que si lo have el comprador, pierde la cantidad entregada por este conceptoM y si quien desiste es el vendedor, tiene que devolver al comprador el importe duplicado de las arras recibidas. Las arras confirmatorias no permiten desistir de la realización del contrato ni al comprador ni al vendedor, la caantidad entregada por el comprador se considera como un anticipo del importe que debe.
Clausula resolutoria o pacto comisorio
En las compraventas con pago aplazado, se suelen establecer pactor de comiso cuando los plazos deban hacerse efectivos después de la entrega. El vendedor puede resolver el contrato si el comprador no paga después que ha recibido la cosa.
Pacto de mejor comprador:
El vendedor encuentra a alguien que realiza una oferta más ventajosa, en un plazo determinado, la compraventa queda sin efecto, salvo que el comprador decida igualar dicha oferta.
Retracto convencional
En el contrato de compraventa, el vendedor se puede reservar el derecho a recuperar la cosa vendida durante determinado plazo, previo acuerdo con el comprador.
El contrato de arrendamiento.El arrendamiento de cosas
Una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Dos elementos personales.
El arrendador:
Quien cede una cosa propia.
Arrendatario
Recibe la cosa, la usa y la disfruta. El arrendamiento es un contrato consensual.
Los arrendamientos urbanos:
El arrendamiento de fincas urbanas es un supuesto de arrendamiento de cosas.
Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU):
Aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda habitual o a usos distintos de dicha vivienda habitual(locales de negocio, casa alquiladas por temporada)no obstante , el régimen de protección especial de la Ley sse limita al primer supuesto mientras que en el segundo el contenido del contrato quedará delimitado por el pacto enta arredador y arrendatario.Quedan al margen de la LAU: el uso de viviendas que los porteros, guardas, asalariados. Uso de viviendas militares. Contratos en los que se alquile una finca con habitación, si el aprovechamiento es agrícola, El uso de viviendas universitarias por profesores.
Fianza y forma de contrato
El arrendatario tendrá que entregar al arrendador una fianza en metálico equivalente a un mes de renta en el caso de las viviendas, y de dos en los demás supuestos.
Duración del contrato
El plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento es el que las partes hayan pactado, si no se pacta el contrato será celebrado por un año.
La renta
es el precio del alquiler. El pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días de cada mes. Durante los cinco primeros años de alquiler, la renta sólo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, y aplicando a cada anulidad del año anterior un porcentaje de variación igual que el experimentado por el índice General Nacional de Precios al Consumo en los doce meses anteriores. A partir del sexto año la actualización de la renta se hará conforme hayan estipulado los contratantes y, en su defecto, según sea la evolución del mencionado Índice.
Derechos y obligaciones de las partes contratantes:
Pago de los gastos de la vivienda. Si se trata de gastos individualizables, medibles mediante contadores (teléfono, agua) correrán por cuenta del inquilino que incurre en ellos. Los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicioes, tributos y demás cargas, en principio , los paga el arrendador; pero las partes pueden pactar que sean asumidos por el arrendatario. Obras, el arrendador está obligado a realizar aquellas que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que por ello tenga derecho a elevar la renta. El arrendatario debe comunicar al arrendador la necesidad de realizar obras.
Extinción del contrato:
El arrendatario puede extinguir el contrato a su vencimiento, avisando al arrendador con 30 días de antelación.Cuando el arrendador no realice reparaciones a las que está obligado, o cuando éste perturbe el derecho del inquilino al uso pacífico de la vivienda. Lau concede al arrendador el derecho a la resolución del contrato por: falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad a la que estuviesen obligados los inquilinos.Subarriendo o cesión inconsentida de la vivienda.Realización consciente de daños evitables o realización de obras no consentidas. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Cuando la finca deje de estar destinada de forma primordial a vivienda.
Arrendamientos rústicos:
Son aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o pare de ellas para su aprovechamiento agrícola ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Arrendamiento de servicios:
Una persona(arrendatario) se compromete a prestar un servicio a otra persona(arrendador) por un precio cierto; el primero de ellos se compromete a realizar la actividad pactada, pero no a obtener resultados concretos.
Arrendamiento de obra:
Mediante el contrato de obra una persona(física o jurídica), denominada dueño o propietario, encarga a otra contratista, que ejecute una obra en beneficio suyo a cambio de un precio cierto.
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