1. Caducidad del asiento de presentación de una escritura de donación

Pregunta: Una escritura de donación se presenta en el Registro de la Propiedad número 22 de Barcelona el 2 de mayo de 2009. ¿Qué día exacto caduca el asiento de presentación si no se prorroga?

Solución práctica: 11 de julio de 2009

Fundamento de la solución: El asiento tiene una vigencia de sesenta días hábiles sin contar el día de la presentación (arts. 17 LH y 109 RH) por lo que el 11 de julio todavía está vigente hasta la hora de cierre del diario, las 18 h (art. 360 RH). Se han excluido como festivos los domingos y las fiestas nacionales pero no los sábados, que a estos efectos son hábiles.

2. Plazo para inscribir una escritura de compraventa presentada por telefax

Pregunta: El 2 de mayo de 2009, se presenta por telefax, escritura pública de compraventa. El día 6 de mayo se consolida el fax con la presentación física y se retira para el pago de impuestos y no se vuelve a presentar hasta el día 11 de julio. ¿Qué plazo tiene el Registrador para inscribir?

Solución práctica: Como se presenta el día 59 del asiento de presentación puede producirse una prórroga automática de 14 días para que el Registrador pueda despachar el documento.

Fundamento de la solución: A fin de evitar que el Registrador deba despachar en un día, o tal vez en unas horas dependiendo de la hora en que se volvió a presentar, el artículo 18.3 LH permite la prórroga automática hasta la terminación del plazo de calificación y despacho. (15 días si se presenta el último día, 14 si se presenta el penúltimo, etc).

3. Conocer todas las propiedades de un sujeto

Pregunta: Si nosotros, como abogados, necesitamos conocer todas las propiedades de un sujeto a fin de decidir si interponer o no demanda frente a éste, ¿qué podremos hacer?

Solución práctica: Dirigirnos a cualquier Registro de la Propiedad y solicitar que se consulten todos los Registros de la Propiedad de España a través del Índice General Informatizado. Ahora bien, sólo tiene mero valor informativo.

Fundamento de la solución: Arts. 222.8 LH y 332.9 y 398.c RH

4. Probar en juicio la titularidad de una finca

Pregunta: Y si lo que pretendemos es probar en juicio que la finca “X” es de nuestra titularidad?

Solución práctica: Solicitar al Registrador una certificación puesto que es un documento público con fuerza probatoria.

Fundamento de la solución: Art. 222 L.H.

5. Ejecución hipotecaria y reparto del dinero obtenido

Pregunta: Una finca esta gravada con una primera hipoteca (1H) por 130.000 euros; una segunda (2H) por 103.000 euros; una anotación de embargo (1E) por 7.500 euros; y otra anotación de embargo (2E) por 3.000 euros. Se ejecuta 2H y se obtienen en subasta 109.000 euros, que paga el rematante (R). Que pasa con cada uno de los tres derechos y con el rematante? Cómo se reparten el dinero obtenido? (Se ha de prescindir de gastos e intereses distintos del principal de las respectivas deudas).

Solución práctica:

• 1H subsiste inalterada; la ejecución no le afecta.
• 2H se cancela y cobra los 103.000 euros.
• 1E se cancela y cobra los 6.000 euros restantes (el resto deberá perseguirlos al margen del Registro).
• 2E se cancela no cobra nada y deberá perseguirlo, también, al margen del Registro.
• R adquiere la finca con la carga de 1H.

6. Declaración de Obra Nueva finalizada

Pregunta: A, promotor, quiere declarar la Obra Nueva finalizada de una casa unifamiliar aislada que se ha construido en Barcelona. Qué necesitará para su efectiva inscripción?

Solución práctica: Deberá presentar la escritura de declaración de obra nueva finalizada en la que se protocolice la licencia de obras concedida por el Ayuntamiento y el certificado técnico del arquitecto conforme las obras se ajustan al proyecto por el que se obtuvo la licencia. En este supuesto no se requerirá el seguro decenal por cuanto que se trata de un autopromotor pero ha de depositar el libro del edificio en el Registro.

Fundamento de la solución: Art. 19 y DA de la LOE y arts. 45, 46, 47, 49 y 50 RD 1093/1997, de 4 de julio. art. 25.4 Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l’Habitatge

7. Inmatriculación por expediente de dominio y posterior reclamación de titularidad

Pregunta: A, promotor, inmatriculó un terreno mediante expediente de dominio el 20 de abril de 2008. Ahora se dirige a vosotros para que, como abogados, le aconsejéis sobre el hecho de que B solicita que se le declare como propietario de la finca en cuestión, demostrandose en juicio con la correspondiente sentencia que A no era titular. ¿Qué pasará con la inscripción de la finca a nombre de A?

Solución práctica: El Registrador, presentado en el Registro la sentencia por la que se declara a B como propietario, cancelará la inmatriculación y la inscribirá a nombre de B.

Fundamento de la solución: La fe pública no protege al inmatriculante ni cuando la inmatriculación sea mediante expediente de dominio puesto que falta uno de los requisitos del artículo 34 LH: el inmatriculante no ha adquirido de persona que aparezca con facultades para transmitirla.

8. Inmatriculación por herencia y posterior venta. Reclamación de titularidad por un tercero

Pregunta: A inmatriculó una finca a su favor mediante escritura de aceptación de herencia el 20 de abril de 2006. El 5 de mayo de 2008 la vendió a B. Ahora, el 7 de abril de 2009 aparece C que reclama la titularidad de la finca. ¿Qué pasará con la inscripción de la finca a nombre de B?

Solución práctica: Nada puesto que han pasado más de dos años desde la inmatriculación de la finca por lo que el adquirente del inmatriculante está protegido por la fe pública registral.

Fundamento de la solución: Art 207 LH

9. Doble inmatriculación a favor de dos personas diferentes

Pregunta: En el supuesto anterior, qué pasaría si se hubiese producido una doble inmatriculación a favor de 2 personas diferentes?

Solución práctica: Puede pasar que una misma finca sea inmatriculada a favor de varias personas, como es el supuesto, en cuyo caso la solución variará según exista o no acuerdo. De no existir, podrá recurrir al juez de Primera Instancia para solicitar que ordene al Registro la extensión de nota marginal advirtiendo de la doble inmatriculación o bien interponer directamente un declarativo ordinario quedando, en cualquier caso, la solución en manos de un juez.

Fundamento de la solución: Art. 313 RH.

10. Discrepancia en la cabida de una finca

Pregunta: A, titular de una finca en Madrid, a la hora de construir un edificio se percata que la finca en lugar de 3.000 m2, como consta en el Registro, tiene 2.999 m2. Quiere declarar estos 2.999 m2 en el Registro. ¿Como podrá hacerlo?

Solución práctica: Como se trata de una menor cabida de tan sólo un m2 y por tanto no excede de la vigésima parte de la cabida inscrita en el momento en que, por ejemplo, declare la obra nueva únicamente así deberá hacerlo constar en la escritura (previamente a la declaración de obra nueva) sin que sea necesario aportar ningún documento. Eso sí, siempre que el Registrador no tenga dudas sobre la identidad de la finca.

Fundamento de la solución: Art. 3298.3.4 RH.

11. Compraventa de una finca agrupada

Pregunta: A (comprador) quiere compra la finca “X”. Pide el título del vendedor (B) para su comprobación y observa que B no compró la finca “X” sino las fincas “J” y “C”. Solicita nota simple y observa que la finca “X” consta inscrita a nombre de B. Se dirige a vosotros para que le deis una explicación.

Solución práctica: Seguramente lo que habrá pasado es que B, efectivamente, compró las fincas “J” y “C”, pero posteriormente las agrupó formando una finca nueva, la finca “X”.

Fundamento de la solución: Art. 45 RH.

12. Denegación de inscripción de compraventa de vivienda familiar

Pregunta: A, titular registral casado, vende a B su vivienda familiar. B insta su inscripción pero el Registrador la deniega. ¿Cuáles crees que son los motivos de la denegación?

Solución práctica: Seguramente el hecho de que no debe constar el consentimiento de la esposa de A o autorización judicial.

Fundamento de la solución: Art. 91 RH.

Etiquetas: derecho civil, Inscripción Registral, Propiedad Inmobiliaria, Registro de la Propiedad, seguridad jurídica