EL DERECHO REAL DE POSESIÓN

Etimología y Conceptos

Proviene de los términos «Possidere, Possessio”, que significa «asentarse,

Establecerse, me siento como señor”

• En las Partidas de Alfonso el Sabio, se consideraba como el ponimiento de pies (es poner el pie sobre el bien, establecerse)
• Jorge Eugenio Castañeda: «posesión es el poder o señorío que el hombre ejerce de una manera efectiva sobre la cosa, con el fin de utilizarla económicamente”.

El Código Civil vigente en el Art. 896 prescribe:» La posesión es el ejercicio de hecho de uno o mas poderes inherentes a la propiedad”.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN

Según la doctrina Alemana existen dos escuelas o teorías:

1. LA ESCUELA ROMANISTA SUJETIVA

   
   Y que fuera perfeccionada por Savigny, esta escuela para que exista posesión exige la concurrencia de dos elementos:
2. El Elemento Corpus (cuerpo) Objetivo, Material, Físico: que es el poder de disponer físicamente de una cosa. Sin elemento material es fenómeno psíquico sin repercusión jurídica.

3. El Elemento Animus Subjetivo, Intencional

   
   Es decir, la intención de tener la cosa para sí. Sin elemento volitivo o intencional la posesión es mera o simple de tentación o tenencia; o sea posesión natural, no posesión jurídica.

“Ej. Una casa de veraneo en la estación de verano, tierras de comunidades campesinas”.

El mismo Savigny espiritualizó el Elemento Corpus o Material con:

• La Condición de Presencia

  
  Ej. mientras se ocupa físicamente la casa de veraneo, es decir vive por un cierto tiempo ahí.

• La Teoría de la Custodia

  
  Ej. Pasa el verano y el dueño de la casa regresa a la ciudad donde tiene su casa propia donde vive habitualmente; y como no hay nadie que cuide la casa de veraneo, el dueño cada mes va a custodiar su casa, ya sea de lejos o cerca, pero se está controlando o vigilando como está ese bien, no hay posesión física material porque ya no vive ahí”.

• Corpus en Potencia:

  
  Ej. el dueño de la casa de veraneo puede ir en cualquier momento a controlar y vigilar su propiedad, ya no sólo cada mes como en el caso anterior”.

Según savigny

Primero : La Propiedad.    Segundo : La Posesión.    Tercero : La Tenencia (que es ocasional)

Escuela o Teoría Objetiva:

Es la ley la que establece la diferencia y no la intención de las partes, de donde resulta como regla:

• Todo el que tiene el Corpus o elemento material es considerado poseedor y por lo consiguiente debe ser amparado. Como excepción tenemos los usurpadores, los que hurtan, roban objetos o bienes o los que se apropian ilícitamente. Si bien pueden estar en contacto material o físico de las cosas, pero su orígen es contrario a la ley, clandestino, dando lugar a una posesión viciosa que no puede ser objeto de amparo ya que más linda con el campo o ilícito penal.

Nuestro Código Civil sigue la teoría o escuela del Corpus o aspecto material objetivo.

LOS SERVIDORES DE LA POSESIÓN

Son aquellos que dependen de otro, no gozan de protección posesoria, son instrumentos al servicio de otros o principal para quien conserva la posesión a su nombre, no obstante está en contacto material del bien. Carece de interés directo y personal, de iniciativa, no pueden hacer defensa posesoria y según el Jurista Saleilles es la mera detención dependiente del servidor de la posesión e instrumento de otro. Ej.

• El Mayordomo.
• El Cuidante.
• El Administrador.
• Los Criados, Obreros, Empleados de la industria, del comercio.
• El Soldado que recibe un Arma, no posee para sí, sino para el principal.
• El Preso que Recibe Útiles y Herramientas de Trabajo y Obligado a su Devolución cuando salga en Libertad.

Todos estos casos no son poseedores, sino servidores de la posesión, ya que si fuesen poseedores los bienes se encontrarían a merced de los sirvientes y empleados.

LA COPOSESIÓN

Esta figura jurídica más se encontraba en el campo de la doctrina, y se presentaba en la práctica, la casuística (cada caso particular); no estuvo regulada en los Códigos Civiles anteriores, pero sí en el Código Civil vigente en el Art. 899.

Se constituye la Coposesión cuando dos o más personas poseen conjuntamente el mismo bien. Se regula a semejanza de la copropiedad. Los coposeedores ejercen la posesión de manera compatible con el estatus de pluralidad de coposeedores, no hay exclusión de los demás. Los excluídos pueden hacer uso de las acciones posesorias cuando sean afectados o excluídos de la posesión

Caracteres de la Coposesión: son los siguientes:

1. Pluralidad de poseedores: es decir dos o más.
2. Unidad del Objeto: es decir la posesión debe anodizar con el estatus plural de todos los poseedores sobre el mismo objeto o bien.
3. Ejercicio Conjunto de la Posesión: es decir todos al mismo tiempo y en forma indistinta deben ejercer la posesión.
4. Cada Poseedor puede Ejercer sobre el Bien Actos Posesorios: con tal que no signifique la exclusión de los demás.

Según el Art. 989 del Código Civil, referido a la copropiedad que resulta aplicable, prescribe:

«Los copropietarios tienen derecho de preferencia para evitar la subasta, pagando en dinero el precio de la tasación en las partes que corresponden a los demás coparticipes”.

LA ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN

La Posesión como Derecho Real y objeto de amparo puede ser adquirido por los siguientes modos o formas:

1. Modo Originario

   
   Cuando no hay dueño o titular establecido; y tratándose de bienes muebles se adquiere posesión mediante la aprehensión.

“Ej. “A” va caminando por la calle y se encuentra una perla, y como no hay dueño “A” agarra y coge el bien, y ahí se origina la posesión (en caso de bienes muebles)”

Tratándose de bienes inmuebles tiene lugar mediante la Ocupación.

“Ej. En tierras eriazas del Estado, los interesados en esas tierras entran a ocupar directamente, previo trámite administrativo para que los califique (en caso de bienes inmuebles)”.

1. Modos Derivados:

   
   que son todos aquellos en que existe propietario titular sobre los bienes, y en que los particulares mediante convenios, negocios, contratos, Actos Jurídicos pueden realizar sobre dichos bienes dando lugar a la tradición que conlleva a la entrega y recepción del bien. Dentro de los principales casos tenemos:

La Tradición

LA TRADICIÓN

Que proviene del término «Traditio”, donde intervienen el Tradens y el Accipiens.

• El Tradens: la persona que entrega.
• El Accipiens: la persona que recibe.

«Ej. En el caso de la libertad contractual (contrato), El arrendador «A” da el bien arrendado al arrendatario «B», para eso hay un contrato de arrendamiento; una vez que se suscribe se cierra el circulo contractual y da lugar a la Traditio que es la tradición o entrega del bien, donde el Tradens entrega el bien al Accipiens”.

CLASES DE TRADITIO O TRADICIÓN

1. Tradición Real, Verdadera

   
   Donde opera el desplazamiento del bien, hay entrega física del mismo.

2. Traición o Traditio Simbólica, Ficta o Fingida:

   
   donde no hay desplazamiento o entrega del bien, sino que se realiza mediante el cambio de título o venta del bien, dando lugar a su vez a las siguientes modalidades:

3. Cambio de Título de la Posesión del Poseedor

   
   Donde no hay desplazamiento del bien, porque el poseedor tiene en su poder dicho bien, y se considera la entrega y adquisición de la posesión por el cambio de título respectivo.

4. Venta del Bien que está en Poder de Tercero:

   
   en este caso tampoco hay desplazamiento ni entrega del bien y sólo opera el título de compra venta y la comunicación que debe cursar el nuevo adquiriente al poseedor.

5. Tradición Simbólica o Documental:

   
   es aquella en que la entrega de posesión tiene lugar con la entrega de los documentos, facturas, recibos y otros; aunque la entrega y recojo físico del bien opere posteriormente, dentro de esta clase también tenemos las siguientes modalidades:

6. Artículos en Viaje o Mercaderías en Tránsito:

   
   en este caso opera la adquisición de la posesión con la entrega del conocimiento de parte, documento de recojo con motivo de la variedad de transporte que puede ser terrestre, marítimo, aéreo

7. Articulos bajo regímenes de almacenes generales:

   
   cuya tradición o entrega tiene lugar con los certificados, facturas de la mercadería

DEL CONSTITUTO POSESORIO: Como se constituye la posesión. Que tiene lugar cuando el propietario vende el bien y luego o acto seguido celebra arriendo con el comprador. El poseedor mediato se convierte en poseedor inmediato. Si la posesión es un hecho tbn es un valor jurídicamente tutelado.

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LA POSESIÓN

Son los siguientes:

1. POSESIÓN NATURAL Y POSESIÓN CIVIL

2. POSESIÓN NATURAL:

   
   es aquella que tiene lugar como consecuencia de la aprehensión y ocupación que persigue toda persona por mandato del derecho natural.
3. Bienes Muebles: son aquellos mediante la aprehensión (se coge, se toma el bien), hasta que la persona coja o aprehenda el bien, entonces es ahí donde la persona entra en contacto con la posesión.
4. Bines Inmuebles: opera la ocupación, que viene a ser desde el Derecho Romano, el ponimiento del pie, sea en predios, fincas, etc. Se adquiere posesión ocupando, luego se inicia un proceso administrativo para que se le adjudique el bien, pero hay que ocupar la ocupación para el caso de los inmuebles.

1. POSESIÓN CIVIL:

   
   es aquella que está regulada por la ley como consecuencia del principio de libertad contractual, donde las personas libremente pueden negociar, contratar, realizar convenios sobre la adquisición de bienes, y por ende la posesión.

2. POSESIÓN MEDIATA Y POSESIÓN INMEDIATA:

   
   para hablar de posesión mediata es necesario que exista posesión inmediata.

Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título, y corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.

La posesión puede ser en nombre propio o en nombre ajeno; cuando se trata de la posesión en nombre propio el poseedor procede con Animus Domini como dueño.

La posesión en nombre ajeno reconoce el dominio en otra persona, como el caso del arrendatario, el comodatario, etc.

1. POSESIÓN LEGITIMA Y POSESIÓN ILEGÍTIMA

2. Posesión Legítima

   
   Es aquella que emana de actos lícitos como consecuencia de la libertad contractual, no contraviene a la ley y la misma proviene o se origina:
3. De un título. Ej. En el arrendamiento, el título es el contrato.
4. De un Derecho Real. Ej. Merecer el pago y protección.
5. De un Acto Jurídico que es resultado de la negociación o libre concertación de las partes.

6. Posesión Ilegítima

   
   Es aquella que emana de actos ilícitos, delictivos, se ejercen sin derecho por actos contrarios a la ley en forma clandestina, dando lugar a una posesión viciosa; así tenemos los casos de:
7. La posesión que emana o se origina de la usurpación.
8. De la apropiación ilícita de bienes.
9. Del robo. El hurto

POSESIÓN DE BUENA FE Y POSESIÓN DE MALA FE:

1. POSESIÓN DE BUENA FE:

   
   tiene lugar cuando el poseedor cree en su legitimidad, sea por ignorancia o por error de hecho o de derecho, de donde resulta la buena fe un estado subjetivo que se apoya en la existencia de un título, aunque contenga error de hecho.

Hay deber de social de actuar diligentemente, se exige para la validez de los actos buena fe, diligencia, cuidados del caso; de donde resulta que la buena fe requiere:

• Que el poseedor crea en su legitimidad.
• Que tenga un título en que funda esa creencia.
• Que el poseedor actúa por ignorancia o por error de hecho o de derecho.

Aparte del estado psicológico, la creencia debe ser honesta, es decir debe responder al actuar sano, honesto, moral de una persona, y que no se funde en error inexcusable. Ej.

• El adquiriente de un bien que no advierte la nulidad del título.
• Vender un terreno colindante por el propio (puede ser que el propietario venda parte del terreno del vecino colindante, ya que el propietario tiene varios terrenos y se confunde en la línea demarcatoria).
• El heredero aparente vende lo que pertenece al heredero real.
• El caso de la persona que recibe un bien en virtud de un testamento ológrafo, ignorando que el testamento fue revocado.
• El caso de quien compra el lote del terreno número 5 y resulta ocupando el número 15.

La buena fe dura mientras las circunstancias permiten creer que posee legítimamente o hasta que es citado el juicio.

1. POSESIÓN DE MALA FE:

   
   es aquella cuando falta la buena fe, cuando se recibe o adquiere la posesión por actos contrarios a la ley en forma clandestina, dando lugar a la posesión viciosa según los casos ya expresados en la posesión ilegítima.

En cuanto a los efectos que produce en la posesión de buena y de mala fe

son distintos, así tenemos los casos contemplados en las siguientes normas:

• Art. 908 del Código Civil: “El poseedor de buena fe hace suyos los frutos”.
• Art. 909 del Código Civil: “El poseedor de mala fe responde por la pérdida o detrimento del bien”.
• Art. 910 del Código Civil: “El poseedor de mala fe está obligado a entregar los frutos percibidos”.
• Art. 937 del Código Civil: “El artífice de buena fe adquiere la propiedad de la materia prima en general”.
• POSESIÓN PRECARIA(es una posesión interina, provisional): es aquella posesión que se ejerce sin título alguno o cuando ha fenecido dicho título.

Tampoco se tiene derecho suficiente reconocido, si bien ocupan o poseen dicha posesión, no es sólida, es inestable y como consecuencia constituye causal del desalojo del dicho bien a lo que se agrega que tampoco se pague renta o alquiler alguno.

En el Código de Procedimientos Civiles anterior ya derogado, se exigía además que el poseedor no pagase renta, y que daba lugar a la acción de desahucio, hoy desalojo.

PRESUNCIONES LEGALES POSESORIAS

La Presunción viene a ser toda inducción obtenida de a partir de un hecho conocido por medio del cual se reputa existente un hecho desconocido.

Se basa en un cálculo probabilístico. En el campo de la doctrina se conoce con el nombre de”la Mentira Técnica, la Fórmula Abreviada”.

Son afirmaciones que quedan sujetas a la probanza respectiva, ya que admiten prueba en contrario, el luris Tantum (prueba en contrario)
. Presunciones Legales Posesorias:

1. PRESUNCIÓN DE PROPIEDAD

   
   Es poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerla al propietario con derecho inscrito o registrado, con razón el tratadista Yhery dice: “la posesión es la exteriorización de la propiedad”. El poseedor conduce, explota el bien mirando al propietario. Art. 912 del Código Civil.

“Ej. Se presume que es propietario el que maneja un taxi de una entidad de taxis, pero también puede ser que no sea propietario o que haya tomado en arriendo el taxi; ahí está el luris Tantum (prueba en contrario), si es propietario comprobado se consolida”.

1. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN DE LOS ACCESORIOS:

   
   la posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios.

La posesión de un inmueble hace presumir la posesión de los bienes muebles que se hallen dentro de él, esta presunción está contenida en el Art. 913 del Código Civil. Ej. El ganado es accesorio desde que ingresa a la finca para su explotación económica.

Para que opere la presunción debe probar la posesión del bien principal, así como la condición de accesoriedad. Rige el principio de que lo accesorio sigue la suerte del principal “Accesorium sequitur principale”.

“Ej. El bien principal es la finca rústica y todos los implementos que hayan en ella son accesorios, y se presume que esos instrumentos le pertenecen”.

1. PRESUNCIÓN DE BUENA FE:

   
   se presume la buena fe del poseedor salvo prueba en contrario. La presunción no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona. La posesión es un hecho permanente. La ley establece presunciones facilitadoras de la prueba del estado posesorio.

Esta presunción tiene sustento legal en el Art. 914 del Código Civil.

La buena fe no se prueba ya que se presume en virtud a dicho principio. La mala fe si es objeto de probanza.

“Ej. Todo el que posee algo se presume que es de buena fe”.

D. PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD POSESORIA:

Posesión interrumpida, es cuando se sufre por un cierto tiempo, el plazo intermedio se le abona como si hubiera poseído por la presunción de continuidad, se puede ejecutar esa acción.

LAS MEJORAS

Son los trabajos, gastos o expensas efectuados sobre una cosa o bien por el poseedor procurando mayor valor. La mejora busca restituir el equilibrio patrimonial restituído entre el poseedor sacrificado y el propietario enriquecido.

“Ej. Durante un periodo de tiempo, un bien sufre deterioros y hay que hacer reparaciones de inmediato, no se va a esperar la aparición del propietario, el poseedor hace las mejoras, lo cual demanda gastos. Al final el propietario tiene que reembolsar esos gastos”.

CLASES DE MEJORAS:

1. MEJORAS NECESARIAS:

   
   llamadas también urgentes, son aquellos que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien. El deterioro y destrucción hace la urgencia de la mejora. Ej.
2. Reparar una pared que se desploma, sea por defectos de construcción, por filtraciones o por ser vetusta (vieja).
3. Construcción de cercas y muros que impidan la depredación del bien.
4. Realizar sangrías, drenajes, defensas en los predios rústicos ribereños a los cauces de los ríos.

EJ“Hay que hacer defensa ribereña cuando aumenta la cantidad de agua, para proteger las fincas. Se si da el caso de una inundación, requiere gastos para que el agua discurra. En el caso que no se de la inundación hay que reforzar la defensa con piedras, tractores, etc. que va a impedir la destrucción o deterioro del bien, por lo cual también requiere de un gasto”.

1. MEJORAS ÚTILES:

   
   son aquellas que sin ser necesarias tienen por objeto aumentar el valor y la renta del bien. Ej.

• Realizar instalaciones de agua, luz y otros en los predios urbanos.
• Realizar canales de regadío en los predios rústicos.
• Preparación de terrenos en las chacras o fundos para facilitar la siembra y explotación

EJ

MEJORAS DE RECREO:

1. Introducir cuadros, pinturas, objetos empotrados.
2. Decoración de paredes, pisos.
3. Cultivo de jardines.
4. Etc.

“Ej. En una casa “el arrendatario” manda esculpir una estatua para darse un lujo, este acto no obliga al “propietario” que devuelva el gasto por la estatua; salvo que al propietario le guste esa estatua y decida comprarla al arrendatario”.

El poseedor tiene el derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución o devolución del bien, y a retirar las de recreo que puedan separarse, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual según el Art. 917 del Código Civil, puede hacer uso del Derecho de Retención en caso que debe ser reembolsado de mejoras. Restituido el bien se pierde el Derecho de Separación, y transcurrido dos meses prescribe la acción de reembolso.

LA DEFENSA DE LA POSESIÓN

Se protege la Posesión como “Factum”, hecho cierto, visible, cuya protección es interina.

Savigny dice: “el ordenamiento jurídico no puede tolerar acto de violencia”. Hay intereses de la sociedad porque la posesión recibe protección. Los remedios, medios legales están destinados a tutelar la posesión, existe dos clases de defensa de la posesión.

CLASES DE DEFENSA DE LA POSESIÓN

• DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESION:

  
  Es aquella que se hace uso en forma inmediata se repele la fuerza con la fuerza sin intervalo de tiempo y no se recurre a la via judicial también legítima defensa, autodefensa posesoria.
• El tratadista Von Tuhr dice: «la autodefensa sólo se permite en casos especiales cuando no es posible la intervención de la justicia a su debido tiempo y existe peligro de que se destruya o se dificulte el derecho”.
• Héctor Lafaille (Argentino) dice: «la autodefensa sólo se justifica como reacción contra el abuso de quien pertenece hacerse justicia por la propia mano”.

La defensa posesoria extrajudicial está regulada en el Art. 920 del Código Civil.

“EJ. “A” tiene una casa y aparece un tercero “B” que manifiesta que esa casa le pertenece, realizando actos perturbatorios contra “A”; persisten las amenazas de “B” y saca afuera a “A” de su casa y se arraiga, “B” se queda e ingresa en posesión de la casa; pero “A” por no perder su propiedad contrata a una banda de criminales para que expulse de su propiedad a “B”, y “A” logra recuperar su casa. Se ahorra tiempo y gasto si hubiera recurrido al poder judicial

REQUISITOS DE LA LEGÍTIMA DEFENSA POSESORIA:

• Ejercicio de la posesión por el poseedor.
• Actos de fuerza que perturban o despoja de la posesión que se ejerce.
• Recuperación posesoria sin intervalo de tiempo, es decir la acción recuperatoria debe ser inmediata al despojo o privación.
• Imposibilidad de la intervención de la autoridad como sucede en los lugares distantes de larga travesía.

• Abstención de las vías de hecho:

  
  
• El poseedor debe utilizar los mismos medios que el agresor, guardando la proporcionalidad de los medios empleados y evitando consecuencias fatales.

1. DEFENSA JUDICIAL DE LA POSESION :

   
   cuando no prospera la defensa extrajudicial, el poseedor agraviado puede recurrir a la defensa judicial interponiendo demanda, generar un proceso dentro del cual debe probar los hechos de su pretensión, las acciones correspondientes son los Interdictos que pueden ser:

• Interdicto de Retener

  
  

• Interdicto de Recobrar

  
  

ACCESIÓN NATURAL

1. EL ALUVIÓN

   
   Proviene de los términos «Alluvio, Alluvionis”, que significa «avenida, creciente fuerte de agua, inundación que da lugar al crecimiento de los predios o fundos ribereños”.

Como definición se dice se dice que el Aluvión viene a ser el acarreo que hacen las aguas de sustancias que se sedimentan paulatinamente hacia las orillas o límites de los fundos confinantes a los ríos (tierra, plantas, árboles, arena, limo, greda y otros).”.

Como fundamento se dice que nadie puede establecer de donde provienen los materiales que las aguas arrastran, depositan, acumulan; no habiendo dueño conocido. La ley atribuye propiedad del Aluvión al dueño del predio donde se forman que al adherirse se apropian u ocupa”.

Requisitos o condiciones del Aluvión:

• Los incrementos se forman sucesiva e imperceptiblemente por mucho espacio de tiempo.
• Los fundos confinan o colindan con las riberas u orillas de los ríos.
• El incremento se forma espontáneamente por obra de la naturaleza, dando lugar a la accesión natural; para nada interviene la actividad del hombre.

1. LA AVULSIÓN:

   
   viene a ser la agresión violenta de una corriente de agua cuando el río parte una heredad o fundo, y lleva parte de las mismas a otro fundo o lo adhiere a otro predio ribereño.

Existe el predio o fundo superior que pertenece a un propietario, el que resulta afectado o agraviado, y que puede reclamar de su propiedad dentro de dos años. La porción considerable debe ser reconocible, vista, tocada. La corriente de agua agrega por adjunción o superposición al predio ribereño inferior.

El predio ribereño inferior que también pertenece a otro propietario es el beneficiario quien recibe los grandes bloques o partes del fundo afectado al arrimar o adherir a su predio, y adquiere propiedad por el incremento de su extensión o calidad.

Requisitos o Condiciones

• Debe ser la porción considerable, reconocible, notada, vista, advertida.
• Las porciones son arrancadas violentamente por el río.
• La fuerza o violencia es espontánea, no provocada.
• Los fundos deben confinar o colindar con la ribera del río.
• Debe haber adherencia, unión física permanente de las porciones arrastradas al fundo ajeno que se beneficia con el incremento de su área.

1. CAUSES ABANDONADOS:

   
   cuando el río cambia de curso quedando abandonados los causes anteriores y que pasan a ser dominio del Estado.

2. INVASIÓN DE TERRENO POR EL RÍO:

   
   cuando el río invade nuevas propiedades, afectando las mismas sobre nuevo cauce o lecho, los mismos que también pertenecen al Estado.

3. FORMACIÓN DE ISLAS:

   
   cuando el río, dentro de su cauce normal, se bifurca (divide) o separa en dos ramales de aguas abajo se vuelve a unir por un cauce común. La franja de terreno que queda entre los dos ramales constituyen las islas, y que también pertenecen al Estado y no a los propietarios de los fundos ribereños

LA ACCESIÓN INDUSTRIAL

Es aquella que se produce mediante incrementos y mejoras que provienen de la industria y del trabajo del hombre. Se produce un conflicto entre el propietario del suelo y el dueño de la construcción. Esta forma tiene los siguientes modos o modalidades, y que son:

1. Edificación de Buena Fe en Terreno Ajeno:

   
   cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar:
2. Hacer suyo lo edificado, pagando el valor del edificio por el monto que resulte el promedio entre el costo y el valor actual de la obra.
3. Obligar al invasor a que le pague el valor del terreno. El invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.

1. Cuando se Edifique de Mala Fe en Terreno Ajeno

   
   Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede exigir:
2. La demolición del edificio si le causa perjuicio, más el pago de una indemnización. La demolición es de cargo del invasor.
3. Puede hacer suyo lo edificado, sin obligación de pagar valor alguno.

En este caso la mala fe trae consecuencias, como son la demolición del edificio o adjudicarse la fábrica a favor del dueño del suelo, resultando así una sanción civil al invasor o constructor.

Ej. Mala fe, tiene grado de sanción civil drástica, nunca se trató la venta entre “A” y “B”, y como no hubo negociación, “B” actúa de mala fe destruyendo el edificio de “A”. O en otro caso “B” le comunica a “A” que ese edificio que descansa sobre su suelo ahora le pertenece, sin pagarle precio alguno. En general se adjudica o destruye a favor del propietario del suelo sin pagar precio alguno”.

1. Invasión de Buena Fe de Terreno Ajeno:

   
   este caso se da entre dos propiedades colindantes o confinantes, cuando uno de los propietarios al hacer revisión de sus planos y títulos, por defectos de cálculo resulta afectado una parte del terreno del colindante. En este caso, tratándose de la buena fe y en forma parcial:
2. El propietario del edificio adquiere el terreno ocupado pagando su valor.

Si la porción que ocupa la construcción hace insuficiente el resto del terreno para el destino que iba a dar el titular, en tal caso se puede obligar al invasor que adquiera el resto del terreno. Si se constituye de mala fe también se puede optar por la destrucción del edificio, más una indemnización o hacer suyo el edificado sin obligación de pagar valor alguno.

“Ej. Buena fe, “A” revisa sus planos, y comete error al construir su casa, afectando una franja del vecino y sobre eso comienza a edificar. Deben ser dos propiedades contiguas, colindantes o confinantes. Entonces, “A” puede adquirir el terreno pagando su valor, ya que es un sector que arrebata el terreno de “B”. Pero si “B” tenía planificado construir algo en su terreno, y con esa fracción que le arrebató el vecino “A”, la ley faculta a “B” vender toda su propiedad, ya que malogró el destino que le iba a dar a su terreno”.

“Ej. Mala fe, “B” puede optar por destruir esa parte que invadió “A” o hacer suya esa parte, porque malogró el destino que le iba a dar a su terreno”.

1. EDIFICACION Y SIEMBRA CON MATERIALES Y SEMILLAS AJENAS:

   
   este caso también se regula en función de la buena fe y la mala fe con que se haya obrado sobre los materiales para construcción de predios urbanos y siembra con semillas en fundos rústicos.

Si hubo buena fe:

• Se paga el valor de los materiales y las semillas, más daños y perjuicios. Si hubo mala fe:
• Se paga el doble del valor de los materiales y las semillas.

“Ej. Buena fe, si a “A” le falta material para construir su casa le pide material prestado a “B” el cual accede prestarle, pero como “A” y “B” se tienen confianza, “A” ocupa un poco más de material sin pedirle prestado a “B”, entonces “B” actúa de buena fe y sólo le exige, según ley que “A” le pague el valor de lo usado”.

“Ej. Mala fe, si nunca se concertó de confianza el préstamo de materiales, viene el titular dueño de los materiales y le reclama a “B” porque uso más materiales (sin autorización) de los que le había prestado, entonces “B” tiene el derecho de exigir que “A” le pague el doble del valor de los materiales. Sólo se da en predios urbanos”.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Proviene de los términos “Pre y Escribere” que significa “Inscripción previa”.

En el Derecho Romano se le denominaba la Usucapión, por el cual se adquiría propiedad o dominio por el transcurso del tiempo y ejerciendo posesión por los plazos que señalaba la ley. Como fundamento la Prescripción Adquisitiva de dominio tiene carácter de orden social y económico al dar seguridad y definir la propiedad, resulta un medio más eficaz de consolidar el hecho de la posesión en un derecho el dominio. Resultaba más un medio eficaz de convalidar la posesión, convirtiendo una situación de hecho (posesión) en una de derecho (propiedad). Se afirma, sin prescripción los derechos de propiedad estarían en duda, no habría títulos firmes y confiables; según el pensamiento del tratadista francés Josserand.

La Prescripción Adquisitiva pone término al divorcio entre la posesión y la propiedad, y por el transcurso del tiempo el poseedor que cumple todos los requisitos, así como los plazos exigidos por la ley puede pedir se le declare nulo.

Dentro de las Principales Definiciones Tenemos:

• Bevilacqua (Tratadista Brasilero) dice: “la Usucapión (prescripción) es la adquisición de dominio por la posesión prolongada”.
• El tratadista Francés Mazeaud: “la prescripción adquisitiva por el poseedor del derecho de propiedad por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo”.

Requisitos de la Prescripción Adquisitiva Inmobiliaria

1. EL HECHO DE LA POSESIÓN:

   
   es decir, el poseedor mediante actos positivos debe poseer y explotar los bienes según su destino y naturaleza, debe haber una relación de hecho fáctica, el binomio hombre – bien. Se prescribe lo que se posee.

“Ej. Cualquier persona puede iniciar un proceso de Prescripción Adquisitiva para que se le declare dueño sobre la base de la posesión, siempre y cuando se cumplan los plazos establecidos”.

1. EL PLAZO:

   
   que viene a ser el transcurso del tiempo por el término que la ley exige, como el caso de la prescripción ordinaria o corta a los cinco años, y la prescripción extraordinaria o larga a los diez años, según el Art. 950 del Código Civil. El periodo prolongado de posesión debe ser continuo, sin interrupciones ni lagunas hasta completar el plazo parea quedar expedita la acción de prescripción adquisitiva.

Finalidad de la Prescripción Adquisitiva de Dominio:

1. Poner fin al divorcio entre la propiedad y la posesión.
2. Transforma al poseedor en propietario por el transcurso del tiempo.
3. Da seguridad jurídica a las personas en sus pretensiones posesorias y de dominio.
4. Contribuye a la paz social y justicia, estableciendo las relaciones de armonía y convivencia entre las personas de la colectividad.

Bienes Objeto de Prescripción Adquisitiva de Dominio:

1. Bienes de propiedad privada de los particulares.
2. Bienes de dominio privado del Estado, donde el Estado se comporta como un particular y puede correr el riesgo de perder sus bienes si permite que particulares posean por espacios prolongados y más allá de los plazos establecidos por la ley.

Bienes Imprescriptibles:

1. Los bienes de dominio público del Estado que son de uso de todos (Ej. Palacios, calles, templos, fortalezas).
2. Los bienes de comunidades campesinas, ya que las tierras comunales son inalienables e imprescriptibles.

Clases de Prescripción Inmobiliaria

Tenemos dos grandes clases:

1. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ORDINARIA CORTA

2. Posesión Continua: sin lagunas ni interrupciones ni intermitencias de principio a fin.
3. Posesión Pacífica: que se conduzca en forma armonizada, sin reclamos, conflictos, enfrentamientos