Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es un tipo de copropiedad especial que combina dos tipos de propiedad: la propiedad privativa o exclusiva de cada propietario sobre su vivienda y la propiedad común sobre los elementos comunes del edificio. Esta se regula por la Ley 8/99 de 6 de abril, que reformó la Ley 49/1960 de 21 de junio sobre propiedad horizontal. La ley del 60 también fue reformada por leyes en 1992 y 1998. Al ser una propiedad especial, tiene una normativa específica, y en lo no dispuesto por la ley, se aplicarán las normas de la comunidad.

Para que surja la propiedad horizontal, es necesaria la elaboración de un título constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Este documento público describe el edificio en conjunto y cada vivienda, redactado por el propietario del suelo, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Elementos de la Propiedad Horizontal

• Elementos privativos: De aprovechamiento independiente y propiedad exclusiva de cada dueño.
• Elementos comunes: Escaleras, garajes, ascensores, trasteros, etc. El título constitutivo determina qué elementos son privativos y cuáles comunes, pudiendo cambiar su clasificación.

La cuota representa el porcentaje que el piso o local privativo tiene respecto a la totalidad del inmueble. Determina las cargas y beneficios de los vecinos al tomar acuerdos.

Usufructo

El usufructo es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena sin alterar su forma. No es una parte del dominio, sino un derecho real sobre la cosa de otro. El usufructuario no es condueño, no hay comunidad entre dueño y usufructuario. El usufructuario posee, usa la cosa y recibe sus frutos, pero debe conservarla sin alteración y no puede disponer de ella. El propietario, llamado nudo propietario, conserva la propiedad pero sin el goce y disfrute.

El usufructo y la nuda propiedad, juntos, recomponen el dominio pleno. El usufructo no existe sin una nuda propiedad simultánea.

Concepto de Usufructo

La definición clásica de usufructo, según Paulo, es: Ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia. En la doctrina moderna, Albadalejo lo define como el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena sin alterar su modo de ser.

El Código Civil (artículo 467) define el usufructo como el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título de constitución o la ley autoricen otra cosa.

Sujetos y Objeto del Usufructo

Sujetos

• El propietario (nudo propietario): Titular de la cosa usufructuada, privado de su uso y disfrute.
• El usufructuario: Disfruta de la cosa ajena. Puede ser una persona física o jurídica (máximo 30 años, artículo 515). Puede haber varios usufructuarios: simultáneos (artículo 521) o sucesivos (artículo 469).

Objeto

El usufructo puede constituirse sobre cualquier cosa apropiable, transmisible, dentro del comercio y que proporcione utilidad. También sobre derechos no personalísimos. Puede recaer sobre la totalidad o parte de la cosa (artículo 469).

Extinción del Usufructo (Artículo 513)

• Muerte del usufructuario
• Expiración del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria
• Reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona
• Renuncia del usufructuario
• Pérdida total de la cosa
• Resolución del derecho del constituyente
• Prescripción

Pérdida de la Cosa

• Si la pérdida es parcial, el usufructo continúa sobre la parte restante.
• Si se pierde un edificio en una finca usufructuada, el usufructuario disfruta del suelo y materiales (artículo 517).
• Si se pierde un edificio usufructuado, el propietario puede reconstruirlo usando el suelo y materiales, pagando al usufructuario los intereses del valor de estos (artículo 517).
• Si la cosa asegurada perece, el usufructo continúa sobre el nuevo edificio o, si no se reconstruye, el usufructuario percibe los intereses del seguro (artículo 518).
• Si solo el usufructuario asegura la cosa y esta perece, recibe el precio del seguro y debe reinvertirlo en la reconstrucción (artículo 518).
• Si solo el nudo propietario asegura la cosa, recibe el precio del seguro (artículo 518).

Resolución del Derecho del Nudo Propietario (Expropiación)

En caso de expropiación (artículo 519), el nudo propietario puede optar por:

• Continuar el usufructo sobre una nueva cosa
• Abonar al usufructuario el interés legal del justiprecio

Efectos de la Extinción

El usufructuario debe restituir la cosa. Tiene derecho a una liquidación y a retener la cosa hasta que se le pague (artículo 502.3). El nudo propietario debe pagar las reparaciones extraordinarias realizadas por el usufructuario.

Cuasiusufructo (Artículo 482)

Regula el usufructo sobre cosas consumibles. El usufructuario debe devolver el valor de la cosa o una similar. Es un residuo histórico con poca relevancia actual.

Derecho de Uso y Habitación

Son derechos reales limitados y de goce, similares al usufructo, pero:

• Uso: Derecho al goce y disfrute, pero solo a los frutos necesarios para el usuario y su familia.
• Habitación: Derecho a ocupar las habitaciones necesarias para el habitacionista y su familia.

Son derechos personalísimos e intransmisibles. Adquieren importancia en la disolución de bienes gananciales y en casos de divorcio, separación o nulidad.

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