T7:LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1.2. La llamada propiedad separada

II. Ámbito de aplicación de la ley de propiedad horizontal

 El 396 Cc párrafo 1º, reformado por la LPH dice que “podrán ser objeto de propiedad los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública”. Esta carácterística determina la aptitud para el nacimiento de la propiedad separada del piso o local respecto del edificio: posibilidad de aprovechamiento independiente por tener salida propia. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que permitan, por la voluntad de los interesados. La existencia de varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente en un mismo edificio plantea problemas de distinción con la propiedad de éste cuando ambos pertenecen a distintos propietarios, lo que se resuelve por la LPH en algunos extremos sin necesidad de título constitutivo de la propiedad horizontal.

2. La propiedad horizontal: concepto y naturaleza jurídica

I. La propiedad horizontal en el ordenamiento jurídico

 En su redacción original, el 396 Cc se ocupó del supuesto en que “los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos propietarios” dando normas para contribuir a los gastos necesarios. La insuficiencia de tal regulación es obvia, ya que dejaba fuera multitud de problemas que el derecho de propiedad de un piso con el de otros propietarios ubicados en el mismo inmueble genera. Se reformó mediante la Ley de 26 de Octubre de 1939, cuyo objeto eran los pisos de un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento propio por “tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública” que perteneciesen a distintos propietarios. Otorgaba un derecho singular y exclusivo de propiedad, y una copropiedad sobre elementos comunes “necesarios para su adecuado uso y disfrute”, que enumeraba y establecía que no eran susceptibles de división ni inseparables de la parte privativa. Se ordenaba la contribución a los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes en proporción al valor de su parte privativa adoptado por mayoría. Se concedía el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) cuando cualquiera de ellos quisiera venderlo, y se prohibía variar el destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los otros interesados. La ley de 1939 no resolvíó toda la problemática de la propiedad horizontal, se hizo en la práctica por los estatutos. Fue necesaria su reforma con la ley de 21 de Julio de 1960, que profundizó más en el contenido de la propiedad privativa, regulando relaciones de vecindad, acuerdos, órganos de dirección y representación… La ley de 1960 es una ley especial sobre la propiedad horizontal, pasando el 396 Cc a ser un precepto general para remitirse en su regulación a aquélla. También eliminó los derechos de adquisición preferente de los propietarios, que no concordaban ni con la esencia de la propiedad horizontal ni con la voluntad del legislador en cuanto al aprovechamiento independiente. Además modificó la Ley hipotecaria para permitir la inscripción registral de cada uno de los pisos o locales.
No configuró como persona jurídica al conjunto de los propietarios, aunque se acerque a un modelo asociativo o societario con el establecimiento de órganos, sus competencias, formalidades para tomar acuerdos, régimen de impugnación…La ley de 1960 se ha demostrado insuficiente para las nuevas realidades inmobiliarias como los conjuntos residenciales o urbanizaciones privadas. Por ello, y para corregir morosidades en el pago de los gastos de comunidad ha sido reformada por la Ley 8/1999 de 6 de Abril, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Ésta no ha alterado en absoluto la estructuración de la propiedad horizontal de 1939. Sigue distinguiendo propiedad privativa del piso o local de la copropiedad sobre los elementos comunes. Su carácter reformador se refiere a aspectos muy concretos.La propiedad horizontal se percibe en su evolución legislativa como una propiedad sujeta a múltiples obligaciones por la convivencia de muchas personas y confluencia de diversas actividades (negociales, profesionales…) en un mismo edificio. Puede decirse que va aproximándose cada día más a fenómenos asociativos o comunitarios.

III. El contenido de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal abarca el piso o local de propiedad separada del edificio y a los elementos necesarios para el uso y disfrute de aquel piso o local que se califican como elementos comunes.
La propiedad sobre elementos comunes es una “cuota de participación” inherente a la propiedad plena del piso o local, indivisible, no pudiendo ser objeto de gravamen, transmisión o embargo.

3.1. Constitución del régimen de propiedad horizontal

VII. Constitución de la propiedad horizontal. Artículo 401 del Código civil

Como formas más utilizados citamos: -El negocio jurídico unilateral en virtud del cual el propietario de un inmueble lo divide por pisos y locales.-La división de un inmueble en situación de copropiedad (401 Cc).-La construcción de un inmueble por una comunidad de propietarios del solar, con posterior división y consiguiente adjudicación de locales y pisos.
Una forma especial de constitución de la propiedad horizontal es la originada por la extinción de la copropiedad sobre un inmueble. Dice el 401.2 Cc que si sus carácterísticas lo permiten, a solicitud de cualquiera de los comuneros, “la división podrá hacerse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos”. Pero la sentencia de 26 de Junio de 1990 niega esta forma de dividir si hay importantes y sustanciales obras, o si por razón de desigualdad ostensible de las cuotas, hay que acudir a fuertes y elevadas compensaciones en metálico.

3.2. El título constitutivo

 

IV. El título constitutivo de la propiedad horizontal

Es el que regula la comunidad de propietarios cuyo derecho de propiedad recae sobre las propiedades separadas del edificio, y el que determina la aplicación de la LPH.Ésta detalla el contenido: descripción del inmueble en conjunto, de sus servicios e instalaciones y de las diferentes propiedades separadas. También la cuota que a cada una de ellas le corresponde. El art.5 dice que “podrá contener, además, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley de orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la propiedad”.Los estatutos son producto de la autonomía de la voluntad, que tiene en esta materia un ámbito limitado: sólo puede desarrollar lo que la LPH permita.
La formulación de los estatutos no es requisito indispensable para que las propiedades separadas puedan ser objeto de tráfico jurídico.
No exige la LPH que se otorguen en escritura pública, pero en la práctica se hace para su inscripción en el Registro de la Propiedad con al consiguiente oponibilidad a terceros. No dice el art.5 quién ha de realizarlos pero se deduce que puede ser obra del propietario del edificio cuando reúne todas las propiedades separadas. Si antes ha enajenado alguna, el nuevo propietario ha de intervenir en la confección de los estatutos.Tampoco dice cuándo han de otorgarlos, por lo que cabe al concluirse el edificio, cuando la obra esté comenzada e incluso con los pisos meramente proyectados.
Los estatutos inscritos son oponibles a terceros, siendo tales los adquirentes de propiedades separadas o titulares de derechos reales o personales.
Distinto de los estatutos son los reglamentos de régimen interior: normas fijadas por el conjunto de los propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, respetando los límites establecidos por la ley y los estatutos y obligando a todo titular.

4.1. Elementos privativos y elementos comunes

VI. Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal

El objeto de la propiedad horizontal lo describe el art.396 Cc párr.1º, pero la LPH precisa más añadiendo la delimitación del piso o local, su contenido, es decir, el espacio y elementos arquitectónicos e instalaciones que exclusivamente sirvan al propietario, aparentes o no, así como anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo, aunque se hallen fuera del espacio limitado (garaje, buhardilla o sótano).
La propiedad privativa lleva consigo una copropiedad sobre los elementos comunes, mencionando en el art.396 cimientos, muros, balcones, suelo, vuelo…
Ahora bien, el que un concreto elemento sea común no impide que su uso sea privativo de de uno o varios propietarios si así lo expresa en el título constitutivo, como las terrazas que sirven de cubierta al edificio.El en 396 Cc figuran algunos elementos comunes que no lo son necesariamente, como el sótano, el vuelo o el suelo. Puede que le edifico no tenga sótanos, o que el propietario se haya reservado el derecho de vuelo o de suelo.También han de distinguirse los elementos comunes por naturaleza y por destino:-Por naturaleza: son necesarios para el uso y disfrute de los pisos o locales.-Por destino: son los que, pudiendo ser de propiedad privativa, no se expresa así en el título constitutivo, y están destinados al servicio común. Destaca el art.4 LPH un piso o local que intencionadamente se ha dejado en pro indivisión para el servicio o utilidad común de los propietarios, pasando a ser así elemento común. Además éstos admiten que por acuerdo unánime queden desafectados.La acción de división está excluida del contenido de la propiedad horizontal, pero no respecto de una copropiedad sobre un piso o local.

4.2. La cuota de participación

V. La cuota en la propiedad horizontal

Por el art.5 LPH debe fijarse en el título constitutivo la “cuota de participación” que corresponde a cada piso o local, establecida en relación con el valor total del inmuebles para determinar la participación en cargas y beneficios. Las mejoras o menoscabos en cada piso o local no alterarán la cuota atribuida.No representa la participación del propietario en la copropiedad sobre los elementos comunes, sino que expresa también como módulo para cargas el valor proporcional del piso o local, dividiendo el piso así económicamente en fracciones o cuotas.Es una referencia importante para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios.La cuota es la medida en que el propietario ha de contribuir al pago de los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades no susceptibles de individualización.
Para la fijación de la cuota ha de atenderse por imperativo legal a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento, su situación y el uso de los servicios o elementos comunes.Se determina por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo con todos los propietarios existentes de propiedades separadas, por laudo arbitral o por resolución judicial como resultado de un litigio entre los propietarios por no ponerse de acuerdo en la fijación o por impugnación por la misma sin tener en cuenta los parámetros legales.La variación de la cuota requiere acuerdo unánime de la junta de propietarios.
5. Derechos y obligaciones de los propietarios (VII)

La propiedad horizontal hace que el derecho de propiedad sobre el piso o local no pueda equipararse al de una propiedad ordinaria: está sometido a limitaciones. El catálogo de estas obligaciones se contiene en los arts. 7 y 9 LPH. Merecen atención

:-Obligación del uso del piso o local de acuerdo con los estatutos
El 7.2 LPH dice que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas par ala finca o que contravengan a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, ilícitas o peligrosas. El presidente de la comunidad requerirá a quien realice las actividades el cese de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales. Si el infractor persiste, el presidente podrá entablar contra él la acción de cesación. Si la sentencia es estimatoria podrás disponer además de la cesación, indemnización de daños y perjuicios, privación del uso de la vivienda o local por un máximo de tres años. Si el infractor no fuese propietario podrá también declarar extinguidos todos sus derechos relativos al piso o local. Esta disposición fue objeto de recurso de inconstitucionalidad declarando la STC 301/1993 que no era contraria a la CE.-Obligación de contribuir a los gastos comunesÉsta ha sido objeto de regulación extensa en el 9 LPH. Otorga a la comunidad preferencia de crédito por la parte vencida de la anualidad corriente; considera también obligado al adquirente del piso o local por las cantidades adeudadas por los titulares anteriores, pero limitando la responsabilidad a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior y establece una serie de obligaciones a cumplir en la transmisión del piso con el fin de que el adquirente conozca las deudas por gastos comunes.La LPH ha obligado también a los propietarios a la creación de un fondo común, cuyo titular es la comunidad, para atender a obras de conservación de la finca, y potestativamente a un seguro que cubra los daños causados.

6. Órganos de gobierno de la propiedad horizontal

 

IX. Administración y gestión de la comunidad de propietarios

Dice la Exposición de los motivos de la LPH que es indispensable la creación de órganos de gestión y administración.Pese a la existencia de estos órganos, la LPH no reconoce a las comunidades como personas jurídicas independiente de la de los propietarios. Se permite que en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta establecer otros órganos, sin que suponga menoscabo de las funciones y responsabilidades de los que la LPH establece. Estos órganos son

:-

Junta de propietarios

Es el órgano rector de la comunidad de propietarios.(-

Competencia:

(14 LPH) conoce y decide en todos los asuntos de interés general para la comunidad que no se refieran al ámbito estricto de la propiedad separada.-

Asistencia:

(15 LPH) representación voluntaria mediante escrito firmado por el propietario. El nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no hayan pagad todas las deudas vencidas y no hubiesen impugnado las mismas, tendrán derecho a la asistencia y no al voto.-

Convocatoria:

(16 LPH) la hace el presidente, en su defecto los promotores de la junta, la cuarta parte de los propietarios u otro número de ellos que supongan el 25% de las cuotas. La junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. Cualquier propietario podrá pedir que la junta estudie cualquier tema de interés para la comunidad.-

Celebración:

en 1ª convocatoria habrán de acudir la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas. En la segunda no hay quórum mínimo.-

Adopción de acuerdos:

(17 LPH) régimen de mayorías: -unanimidad para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. -Se excluye de ésta el establecimiento o supresión de servicios comunes, que requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de las cuotas. Igual mayoría al arrendamiento de elementos comunes, así como el consentimiento de los propietarios directamente afectados, si los hubiesen.
-Las obras o servicios comunes para eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso de minusválidos, cuando impliquen modificación del título constituido o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas.-Da una norma particular para casos de unanimidad y mayorías especiales. Dispone que se compute como voto favorable el de los propietarios que, informados no manifiesten su discrepancia al secretario de la comunidad en treinta días naturales por cualquier medio que deje constancia de su recepción.-En cuanto a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a telecomunicaciones o la reparación de los mismos se establece 1/3 de los integrantes o de las cuotas. El mismo régimen para la instalación de sistemas comunes o privativos de energía solar.-Se establece la mayoría del total de los propietarios para los demás acuerdos. En caso de 2ª convocatoria será la mayoría de los asistentes o la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Si la mayoría no pudiese lograrse, se legitima al juez para resolver.-

Impugnación de los acuerdos:

(18 LPH) son causas:-Que sean contrarios a la ley, sin especificación de cuál, o de los estatutos.-Que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.-Que perjudiquen gravemente a algún propietario.-Que se hayan adoptado con abuso de derecho.Legitima para impugnar los acuerdos a los propietarios que hayan votado en contrario, a los que hayan estado ausentes, y a los que hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto.También exige el pago de todas las deudas vencidas o la consignación judicial de las mismas.La impugnación tiene un plazo de caducidad de tres meses desde la adopción del acuerdo, pero si se trata de actos contrarios a la LPH esta caducidad es de un año.La impugnación no suspenderá su ejecución, salvo que así lo disponga el juez como medida cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad.-

Constancia de los acuerdos:

(19 LPH) dice que se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la propiedad como reglamentariamente se disponga, con las firmas del presidente y secretario, siendo desde su cierre ejecutivos los acuerdos. El formalismo es un tanto vacuo ¿qué quiere decir “se reflejarán”?. Se deja en la incertidumbre si constituye el acta el único medio de prueba de los acuerdos o si es constitutiva del mismo. La jurisprudencia lo negó.-

Acuerdos sobre la realización de obras. La construcción de nuevas plantas

(10 LPH) obliga a la comunidad a la realización de las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y servicios comunes. El art. 11 LPH dice que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos, según su naturaleza y carácterísticas. No figuraba en la ley de 1960. No obstante, autoriza a la junta a adoptar acuerdos sobre las innovaciones no exigibles, como el ascensor. No determina el régimen a seguir en la adopción, por lo que se ha de estar al régimen general.En los acuerdos por mayoría, el disidente queda obligado, pero se le permite, tratándose de innovaciones que excedan tres mensualidades ordinarias, que no resulte obligado, ni se modifique su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de lamedora. Si el disidente desea en cualquier tiempo participar habrá de abonar en su cuota los gastos correspondientes.Cuando el vuelo es elemento común del edificio, la junta puede otorgar el derecho de elevar una o más plantas sobre aquél a favor de uno o varios propietarios o de terceros. Los titulares de este derecho de vuelo hacen suyos los pisos edificados.

Presidente

: representa en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten. Es elegido por los propietarios y entre ellos. Su nombramiento se hace por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, prorrogable tácitamente. Puede ser removido en junta extraordinaria. La STS de 19 de Junio de 1965 declaró que es un órgano de la comunidad de propietarios. No es un representante en sentido técnico, sino que la personifica sustituyendo con su voluntad la voluntad social o común, siendo un mero instrumento físico. Permite considerar todo lo realzado por el presidente como hecho por la propia comunidad, debiendo responder ante la junta de propietarios. Sin embargo, la TST de 5 de Junio de 1979 declara que se refería a un supuesto de protección de la buena fe del tercero que confía en la legitimación surgida de la apariencia. Afirma que la actuación representativa del presidente se halla, por su naturaleza, en una zona intermedia entre la representación orgánica y la voluntaria. No le faculta para prescindir del acuerdo de la junta de propietarios, en ese caso la actuación sería ineficaz, salvo ratificación, pues el presidente actúa en cuanto a portavoz de la voluntad surgida en las deliberaciones del órgano supremo.La jurisprudencia viene resolviendo a favor de la primera, que se ajusta mucho más a la realidad en actos más o menos urgentes del trámite de toma de decisiones colectivas, pero peligrosa si es aplicada sin ninguna discriminación que lleva a una anulación de la voluntad de la junta.El presidente es el que ha de ser demandado por quien acciona contra la comunidad.

El vicepresidente

Es un órgano de creación facultativa por los estatutos o por la junta y se nombran del mismo modo que el presidente. Le corresponde sustituir a aquél en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, así como asistirlo en sus funciones.

El administrador y el secretario

 Son cargos facultativos. Si no existiesen, el presidente ejercerá sus funciones.El cargo de administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido para esas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas. Sus funciones se detallan en el art. 20 LPH.El cargo de secretario puede ser desempeñado por el administrador, siendo su deber custodiar los libros de actas de la junta y demás documentos de la comunidad. Debe comunicarle el propietario su domicilio a efecto de citaciones y notificaciones.

Duración de los cargos y remoción

Es de un año, salvo otra cosa que dispongan los estatutos (art. 13.7).

X. Forma especial de gestión y administración de la comunidad de propietarios

El art. 13.8 LPH permite que cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, se puedan acoger al régimen de administración del 398 Cc.
7. Extinción de la propiedad horizontal (XI)

Dice el art. 23 LPH que se extingue:

Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, es decir, cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso esté cubierto por el seguro. Un acuerdo para la reconstrucción equivaldrá, creemos, al pacto en contrario.

Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias, exige que todos los pisos o locales del edificio pasen a ser de uno o varios proindiviso.

XII. Los complejos inmobiliarios urbanos

Las novedades de la LPH es la regulación de complejos inmobiliarios privados, conocidos como urbanizaciones. La normativa que dedica es la de la realidad física distinta de la de un edificio de cuyos pisos o locales pertenecen a distintos propietarios, pero equiparable jurídicamente a ella. La aplicación requiere:

Que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

Que participen los titulares de estos inmuebles (fincas o edificios), o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente los edificios, en una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Pueden constituirse (art. 24 LPH):

En una sola comunidad de propietarios.

N 1a agrupación de com dd s y propietarios, se regirá por las normas de PH , con las especialidades del art. 24.3 para evitar colisiones de competencias: “la comp d ls órganos de gob d l comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar ls facultades de los órganos de gobierno de las comunidds de propietarios integradas n l agrupación de comunidds.

Si no adoptan ninguna de las fórmulas jurídicas señaladas, se regirán por los pactos que establezcan los copropietarios. Subsmnte x ls misms normas apli k bles a la agrupación de comunidades.