Realización Forzosa de Bienes: Formas y Procedimientos

La realización forzosa es la primera fase del proceso de ejecución, concretamente de la ejecución dineraria, que se desarrolla generalmente después del embargo. Su finalidad principal es obtener una cantidad de dinero y satisfacer así el derecho del ejecutante. Podemos encontrar diferentes sistemas:

• Entrega directa al ejecutante.
• Enajenación forzosa de valores.
• Sistemas generales de realización forzosa:
  • Convenio de realización acordado por las partes: Después del embargo, el ejecutado o la persona que acredite tener un interés directo puede pedir la celebración de una comparecencia para llegar a un acuerdo sobre la forma de realización más eficaz. Si no hay acuerdo, la ejecución continúa, ya que no queda suspendida.
  • Alineación por medio de una persona o entidad especializada: La subasta se puede eludir si el ejecutante o el ejecutado, con el acuerdo del primero, encomendamos la realización del bien a uno de los dos sujetos: persona especializada y conocedora del mercado; entidad especializada de naturaleza pública o privada.
  • Subasta judicial.

Valoración de los Bienes: El Aprecio

Existe una doble posibilidad según el artículo 637 de la LEC:

1. Valorar el bien de mutuo acuerdo entre ejecutante y ejecutado, antes de la ejecución o durante la misma.
2. Valorarlo pericialmente. En este caso, la ley distingue:

• Nombramiento del perito: Designado por el letrado de la Administración de Justicia.
• Actividad de peritaje: La tasación se debe hacer por su valor de mercado, sin tener en cuenta las cargas y gravámenes sobre los bienes inmuebles.

La Subasta Judicial

La subasta comprende estas actuaciones:

1. Actuaciones preparatorias: Comprende diferentes actuaciones para obtener un mayor éxito en la subasta.

• Certificación de dominio y cargas.
• Presentación de títulos de la propiedad.
• Examen de la situación posesoria del inmueble.

Valoración de los bienes: Aprecio y deducción del importe de las cargas anteriores. Anuncio de la subasta: Se hará con 20 días de antelación a su celebración y se efectúa mediante edictos en el tablón de anuncios de la oficina judicial y en lugares públicos habituales. En el anuncio se indicará:

• Fecha, hora y lugar.
• Identificación de los lotes o bienes.
• El depósito previo para intervenir en las licitaciones y los requisitos.
• En caso de inmuebles se debe señalar además: que la certificación registral o titulación figure en la oficina judicial; se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no hay títulos; el licitador admite las cargas y gravámenes y se subroga si el remate se adjudica a su favor, la situación posesoria del inmueble.

Depósito para participar:

• Bienes muebles: 20%
• Bienes inmuebles: 30%
• Excepción: si el acreedor toma parte en la subasta.

Celebración: Es precedida por el letrado de la Administración de Justicia y comienza con la lectura de la relación de bienes o lotes y las condiciones de la subasta. La subasta desierta es cuando no hay postores. Aprobación del remate y pago del precio: La aprobación del remate corresponde al letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución mediante decreto y puede tener este contenido:

• Aprobación inmediata del remate.
• Adjudicar el remate al acreedor si hace uso del derecho a quedarse con el bien por el 50% (bienes muebles) y 70% (bien inmueble), o adjudicarlo a quien ofrezca pagar cantidades iguales a plazos con garantías suficientes, o superiores o mediante un pago aplazado.
• Aprobar el remate aunque las posturas hayan sido inferiores: si el deudor presenta un tercero en plazo de 10 días que mejore la postura o que al menos cubra la completa satisfacción del derecho del ejecutado; que transcurridos 5 días más, el acreedor se adjudique el bien por el 50% si es mueble o 70% si es inmueble o por una cantidad inferior siempre que supere la mejor postura ofrecida en la subasta y sea suficiente para cubrir la cantidad; que apruebe el remate a favor de la mejor postura ofrecida en la subasta siempre que esta supere los porcentajes anteriores, o si es inferior que cubra la cantidad por la que se despachó la ejecución.

Si el mejor postor no paga, se produce la quiebra de la subasta. Esto ocurre cuando el primer mejor postor no paga y no hay postores con depósito retenido o si ninguno de los mejores postores sucesivos no paga y no se puede pagar la deuda ni las costas de la ejecución con los depósitos perdidos.

Realización Forzosa: Pago al Ejecutante y Régimen de Cargas en la Ejecución sobre Inmuebles

Entrega de los bienes enajenados: Es una medida común en la realización forzosa. Se entrega el bien al mejor postor de la subasta, el acreedor adjudicatario o los que la hayan adquirido en virtud de convenio o persona o entidad especializada.

Imposibilidad de poner el inmueble a disposición del adquirente porque está ocupado: Si la finca transmitida no está ocupada o está ocupada por el ejecutado o un tercero poseedor a quien en concepto de tal se le ha dado la oportunidad de intervenir en la ejecución, la LEC prevé la puesta en posesión inmediata, con el desalojo previo.

El problema surge cuando los ocupantes son diferentes del deudor y del tercer poseedor. El adquirente podrá pedir al tribunal el lanzamiento de quien, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661 de la LEC, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.

Posibles Problemas a la Hora de Inscribir el Derecho del Adquirente

Si el inmueble no está inscrito a favor del ejecutado, se abre un abanico de posibilidades y problemas eventuales:

1. Inmueble no figura en Registro: Hay que recuperar el trato y matricularlo en su favor. Por eso necesita el testimonio que acredita su adquisición y el título que acredita la adquisición del transmitente.
2. Inmueble no está inscrito pero se efectuó la anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, y se sacó a subasta sin verificar la inscripción a favor del ejecutado: El adjudicatario tiene que hacer la inscripción por los medios en el título VI de la Ley Hipotecaria y una vez escrito, el adquirente puede inscribir su derecho con el testigo.
3. Inmueble inscrito a favor de otra persona distinta del ejecutado y la inscripción de dominio es anterior a la anotación de embargo: El adquirente no puede inscribir su adquisición.
4. Inmueble inscrito a favor de persona distinta del ejecutado y la inscripción del dominio es posterior a la anotación de embargo: Se puede inscribir la adquisición presentando testimonio.

Coexistencia de Derechos de Realización de Valor o Cargas sobre los Mismos Bienes Inmuebles

¿Qué pasa cuando hay pluralidad de cargas, incluyendo naturalmente varios embargos posibles? Quien adquiere el bien lo hace libre de cargas con algunas escasas excepciones de pequeña relevancia.

• Subsistencia de cargas preferentes y subrogación del adquirente en la responsabilidad que se deriva: El criterio para determinar qué cargas son preferentes y por tanto subsisten es puramente registral, por tanto, subsisten las que consten en asientos registrales anteriores a la inscripción o anotación del derecho del ejecutante.
• Actuaciones del adquirente para liberar la finca de las cargas subsistentes:
  1. Hipotecas anteriores: El adjudicatario debe pagar el importe total de la hipoteca en la que se subroga, además de la cantidad que entregue en el proceso de ejecución.
  2. Anotaciones de embargos anteriores: Para cancelar el embargo se ingresará en la cuenta del juzgado la cantidad por la que se siga la ejecución en la que el embargo se hubiere trabado. Una vez hecho esto, se puede pedir al juez que trabó el embargo anterior que lo alce y ordene cancelar la anotación, aunque la cantidad no satisfaga la anotación anterior.
• Cargas no preferentes al derecho del ejecutante: Las cargas posteriores al derecho del ejecutante se cancelan.

Enajenación Forzosa de Bienes Pertenecientes a un Tercer Poseedor

El tercer poseedor adquiere un bien grabado sin convertirse en deudor, lo que le haría responder de la deuda con su patrimonio. Tiene la finca sujeta al cumplimiento de la obligación que garantiza, y por eso el artículo 538.2.3º de la LEC restringe la ejecución respecto de los bienes del tercero a especialmente afectos.

Ejecución sobre Bienes Hipotecados o Pignorados

En el caso de hipoteca, el título ejecutivo es la escritura pública de constitución de la hipoteca, según los artículos 685.2 y 517.2.4º de la LEC. En la escritura de constitución se determinará el precio donde se tasa la finca y debe constar un domicilio que sirviera para requerir y notificar al deudor.

La competencia objetiva corresponde a los juzgados de primera instancia y la territorial se determina de acuerdo con el tipo de bienes.

La legitimación activa corresponde a quien figure en el registro como titular del crédito garantizado. La legitimación pasiva la tiene el deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o el tercer poseedor de los bienes hipotecados.

Desarrollo del Procedimiento

Tiene una serie de especificaciones como:

1. Demanda ejecutiva y documentos que se tienen que juntar.
2. Requerimiento de pago.
3. Certificación de dominio y cargas. Constancia registral del procedimiento.
4. Notificación de la existencia del procedimiento al tercer poseedor y los titulares de derechos no preferentes a la hipoteca.
5. Realización forzosa.
6. Pago al ejecutante y reparto del sobrante. Se aplica un orden.

Oposición a la Ejecución

La oposición solo podrá fundarse en:

1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. Siempre que se presente certificación del registro expresiva de cancelación de la hipoteca o escritura pública o carta de pago o cancelación de garantía.
2. Error en la determinación de la cantidad exigible.

La tramitación del incidente de oposición suspende la ejecución. Contra el auto que ordena sobreseer la ejecución se puede interponer recurso de apelación.

Las Tercerías de Dominio en la Ejecución Hipotecaria

Exigencia como especialidad que el tercerista adjunte a la demanda su título de propiedad de fecha anterior a la constitución de la garantía.

La Ejecución No Dineraria

Esta ejecución no consiste en entregar dinero, sino que se han de entregar cosas, hacer o no hacer.

La ejecución no dineraria procede en los títulos ejecutivos siguientes: sentencias de condena firmes, resoluciones arbitrales firmes y resoluciones judiciales, acuerdos alcanzados en el proceso.

El auto que despache la ejecución debe constar:

1. Requerimiento al ejecutado: Primera medida que conste en el auto.
2. Apremios económicos y multas coercitivas: Mandato dirigido al ejecutado para que cumpla la obligación que contenga el título ejecutivo.
3. Medidas de aseguramiento de la efectividad de la condena o de la ejecución genérica sustitutoria, en su caso.

La LEC prevé la entrega de 3 tipos de cosas:

1. Genérica o indeterminada.
2. Mueble determinado.
3. Inmueble determinado.

Ejecución por Deberes de Hacer

Cuando se habla de deberes de hacer, se hace referencia a conductas diferentes a entregar o pagar dinero. Estos deberes se clasifican:

1. Condena a un hacer personalísimo o fungible.
2. Condena a la emisión de una declaración de voluntad.
3. Condena de hacer personalísimo.

Ejecución por Condena de No Hacer

Si el condenado a no hacer no cumple la sentencia, se le requiere por el letrado de la Administración de Justicia a instancia del ejecutante: que deshaga lo que ha hecho mal; que indemnice por los daños y perjuicios causados; para que se abstenga de reiterar la infracción.

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