PARTIENDO DEL DATO DE QUE EXISTIERA UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTITUIDA SOBREDICHO EDIFICIO, INDICAR DE TODOS LOS ELEMENTOS AFECTADOS POR LAS ALTERACIONES, ¿CUÁLES SON COMUNES, Y DE QUÉ CLASE, ¿Y CUÁLES PRIVATIVOS?

Todos ellos son elementos comunes, pero hay que distinguir Por naturaleza o esenciales; o por destino o accidentales; ya que solo los Elementos por destinos pueden desafectarse y convertirse en elementos Privativos.

– Los elementos comunes por naturaleza son aquellos que Resultan imprescindibles para el uso y aprovechamiento adecuado por parte de Sus propietarios de los elementos privativos, ya que sin ellos los propietarios No podrían ejercitar el contenido del derecho de propiedad, usar y disfrutar Del piso o local.

– Los elementos privativos por destino son aquellos de los Que se pueden prescindir pero que han sido puestos al servicio de la comunidad.

Las escaleras de un edificio en régimen de PH es uno de los Elementos comunes por naturaleza más representativo ya que resulta Imprescindible para que los propietarios de los elementos privativos, puedan Ejercitar el contenido de su derecho de propiedad. En nuestro caso ya que no Existe esa azotea común, la escalera y el hueco de la última planta es un elemento común por destino.

En cuanto a la pared divisoria entre las dos viviendas de la última planta, las que se reservó el propietario único y constructor del Edificio, el sostén del edificio no lo constituyen las paredes ya sean las de Cierre del edificio, las divisorias entre pisos o locales y las divisorias Entre pisos y elementos comunes del edificio, sino la estructura que soporta el Edificio. En cuanto a la separación entre la pared de cierre de los dos Edificios colindantes, si no es un muro de carga, será un elemento común Accidental o por destino. Por último, la cubierta del edificio sobre la que se Construye una terraza, la cubierta es un elemento esencial o por naturaleza del Edificio.

¿EN QUÉ PUEDE AMPARAR EL DEMANDANTE LA ILICITUD DE DICHAS ALTERACIONES?

La ilicitud de esas alteraciones se encuentra en la relación Existente entre lo que el RP publica respecto al edificio que hay que indicar En el título qué partes del edificio son elementos privativos y que partes son Elementos comunes; y la protección que merecen los terceros adquirentes de piso Y locales en dicho edificio que han confiado en lo que el RP publica ya que la Principal finalidad que cumple el título constitutivo de la PH es la de Delimitar y distinguir respecto al inmueble que objetos del mismo son de Propiedad individual y cuales elementos comunes puestos al servicio de los Privativos, y cuando Don Benardino procede a transmitir un piso o local no ha Modificado la descripción del inmueble en el RP.

Art. 1468.1 CC: según este precepto el vendedor está Obligado a entregar al comprador la cosa comprada en las condiciones que se Encontraba en el momento de celebrarse el contrato. La principal finalidad del RP es la de proteger a quien confía en el mismo y en este caso el RP publica Una cosa distinta a lo que fuera del RP ha sucedido, por las alteraciones.

Art. 38 LH, como manifestación de la buena fe registral de La protección que merece el que confía en el RP. Es una presunción de iuris Tantum, entonces puede ser destruida mediante la prueba en contrario, es decir, Don Bernamino le corresponderá la carga de probar que los compradores conocen La realidad extra registral. Esta destrucción de la presunción puede ser a Través de prueba directa o indirecta. TS ha declarado que la buena fe puede Quedar destruida mediante pruebas directas y también indirectas o indiciarias Cuando existan circunstancias de notoriedad o indicios de cognocibilidad Objetiva.

EN EL CASO DE QUE ESAS ALTERACIONES SE HUBIERAN PRETENDIDO REALIZAR POR EL CONSTRUCTOR Y PROMOTOR, Y PROPIETARIO DE LA ÚLTIMA PLANTA, CON POSTERIORIDAD A LA VENTA DE LOS DEMÁS PISOS, ¿ESTÁ FACULTADO PARA REALIZARLAS? EN CASO AFIRMATIVO, ¿QUÉ NECESITARÍAN?

En primer lugar, las escaleras y el hueco, hubiera Necesitado conforme al art.
17.6 LPH acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. En cuanto a la apertura del hueco entre la pared divisoria de los dos pisos de La última planta para unirlos entre sí, según el art. 10.3 LPH, hubiera Necesitado contar con las 3/5 partes de la Junta de Propietarios que a su vez Representen las 3/5 partes de la cuota de participación. Este precepto también impone Que cuenten con licencia de obra o autorización administrativa y que no perjudique A otros propietarios de elementos privativos, que no queden modificada la cuota De los demás copropietarios. Art. 7.1 LPH establece que no afecte dicha obra de Comunicación no perjudique la seguridad y la estructura general del edificio. Esto solo sucede si se tratara de un muro de carga.

En cuanto a la uníón de los dos pisos de la última planta con Un piso de la planta del edificio colindante, en estos casos no es aplicable el Art. 10.3 LPH, cuando se trata de unir pisos y locales existentes en dos Edificios contiguos, el TS ha declarado que hace falta constituir una Servidumbre de paso para lo que se requiere acuerdo unánime de las Juntas de Propietarios de los dos edificios y también autorización administrativa y que no Se trate de un muro de carga cuya obra puede perjudicar la seguridad o Estructura del edificio.

Finalmente, en cuanto a la construcción de una terraza sobre La cubierta, también hace falta acuerdo unánime de la Junta de Propietarios Según el art. 17.6 LPH. Tanto en el caso de la terraza como de la obra para Convertirla en elemento privativo, los que le adquieran como elementos privativos Tienen que soportar una servidumbre de paso por la escalera para acceder a la Terraza o de inspección y en su caso de obra de conservación. Art. 9.1 d) LPH.

¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTENIDAS EN LOS ESTATUTOS?

Son válidas ambas clausulas. La primera, la de colocar Carteles en la fachada, porque representa una utilidad asesoría sobre un Elemento común por naturaleza (fachada) que no por ello impida su cumplimiento De la función (de cierre del edificio). La segunda, la de reservarse los bajos Otorgándole una única cuota como planta diáfana estableciendo que sin necesidad De contar con la autorización de la Junta de Propietarios pueda proceder a Dividir en locales comerciales, es válida siempre y cuando no se modifique mediante La configuración de distintos locales de la planta, la cuota de los demás propietarios De elementos privativos.

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