Servidumbres

Servidumbre de Luces

La servidumbre de luces regula el derecho de abrir huecos en la pared propia para recibir luces del predio vecino. El dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces con las siguientes condiciones:

• Tienen que estar situadas a la altura de las correas o inmediatas a los techos.
• Su dimensión será de 30 x 30 cm.
• Estar protegidas con reja de hierro y red de alambre.

El dueño de la finca colindante puede cerrar los huecos si adquiere la medianería y no se ha pactado lo contrario o cubrirlas edificando en su terreno.

Servidumbre de Vistas

Tiene por objeto establecer unas distancias mínimas para garantizar la intimidad de las personas.

• Para abrir ventanas con vistas rectas o balcones debe haber dos metros.
• Para las vistas oblicuas debe haber 60 cm.

Las distancias en las vistas rectas se miden desde la cara exterior del muro en ventanas y desde la línea exterior del voladizo si lo hay. En las oblicuas desde la línea de separación entre fincas. Si se adquiere el derecho a vistas rectas, el predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros.

Servidumbre de Costas

A lo largo de todo el litoral español se establecen dos zonas:

• Zona de dominio público marítimo terrestre estatal:
  • La ribera del mar y de las rías.
  • El mar territorial y las aguas interiores.
• Zona de dominio privado. Hay unas zonas secuenciales llamadas:
  • Servidumbre de tránsito: ocupa una franja de seis metros de anchura que puede ampliarse a veinte metros en lugares de tránsito difícil o peligroso.
  • Servidumbre de protección: ocupa una franja de cien metros. Se pueden realizar cultivos y plantaciones. En los primeros 20 m no se pueden realizar cerramientos ni construcciones tales como:
    • Edificios para usos habitacionales.
    • Carreteras con intensidad de tráfico.
    • Actividades que impliquen destrucción de yacimientos de áridos.
    • Vertidos de residuos.
    • Publicidad.
  • Servidumbre de acceso al mar: su finalidad es salvaguardar el acceso al mar tanto rodado como peatonal. El acceso rodado cada 500 m y el peatonal cada 200 m. Se adentra en el interior hasta una anchura de 500 m. Las construcciones se adaptarán a lo establecido en la legislación urbanística, evitando pantallas arquitectónicas y acumulación de volúmenes.

Servidumbre de Corriente Eléctrica

La ley diferencia dos servidumbres:

• De paso aéreo de energía eléctrica.
• De paso subterráneo de energía eléctrica.

La servidumbre de paso aéreo comprende el vuelo sobre la finca sirviente, y el establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para sustentar los cables. La servidumbre de paso subterráneo comprende la ocupación del subsuelo por los cables a la profundidad requerida. En estas dos servidumbres rige el derecho de paso para atender las instalaciones, su vigilancia y conservación, y reparación de la línea, incluyendo la ocupación temporal de terrenos y bienes. La servidumbre no impide al dueño de la finca sirviente a cercarla, plantarla, edificarla, siempre que la respete. El dueño de la finca sirviente puede variar el trazado bajo su coste, siempre que sea técnicamente viable.

Son causas de la extinción:

• La retirada de la instalación.
• El desuso de la misma sin justificar durante 9 años interrumpidos.
• La revocación de la autorización.

Contratos de Obra

Contrato de Obra a Tanto Alzado o por Ajuste

Se determina previamente un precio global para todo el conjunto de la obra.

• Ajuste alzado absoluto: cuando no se prevé modificar ni planos ni precios.
• Ajuste alzado relativo: el precio global fijado puede experimentar aumento o disminución si aumentan o disminuyen las cantidades ejecutadas o porque el contrato se reserve el derecho de modificar planos.

La ventaja principal es que se sabe el precio de antemano siendo todo el riesgo económico para el constructor. El constructor fija un precio elevado para compensar riesgos.

Contrato por Unidad de Medida

Se fijan precios unitarios por piezas o cantidad. Suele ser el que más se ajusta a la realidad.

• Con determinación de la cantidad: se fijan los precios de la unidad y la cantidad de unidades que el constructor va a ejecutar, pudiendo el contratista aumentar o disminuir dicha cantidad de obra.
• Sin determinación de cantidad: se fijan únicamente los precios de la unidad de obra. No se conocen las cantidades de trabajos ni su precio final. Terminada la obra se paga según las cantidades ejecutadas.

Contrato por Administración

El contratista está obligado a adquirir los materiales y ejecutar la obra. Es el más seguro para el constructor, se utiliza en rehabilitaciones, debido a lo peculiar de la obra. El propietario está obligado a abonar el coste de la mano de obra, materiales utilizados y demás gastos. La estimación de los trabajos se hace al final de la obra según el valor de los materiales y la mano de obra. Se pueden hacer anticipos del precio de la obra. La remuneración del constructor se fija normalmente en un porcentaje del precio final de la obra. La ventaja de este tipo de contratación es que el constructor no corre riesgos del costo de la obra, pero desconoce el precio final de esta.

Procedimientos de Adjudicación y Recepción de Obras Públicas

Procedimientos de Adjudicación del Contrato de Obra Pública

Existen tres tipos de procedimiento de adjudicación: abierto, restringido, negociado.

• Abierto: cualquier empresario puede optar a la adjudicación del contrato.
• Restringido: solo pueden presentarse empresarios seleccionados que se hayan presentado tras el anuncio del contrato, o los que sean invitados mediante una carta de la administración.
• Negociado: se adjudica directamente a un empresario elegido por la administración, previa consulta con otros empresarios y previa consulta con el adjudicado de las condiciones del contrato.

Tanto en el abierto como en el restringido la adjudicación se realiza por subasta o concurso.

• Subasta: la adjudicación se hace a la propuesta económica más ventajosa.
• Concurso: la adjudicación se hace a la propuesta que en su conjunto sea más ventajosa, sin fijarse solo en el precio.

La Recepción de las Obras

Tiene lugar al finalizar las mismas y a ella concurren la dirección facultativa, otro facultativo de la administración y el contratista. Si las obras están en el debido estado, el facultativo de la administración las dará por recibidas, se levantará el acta de recepción y comenzará el plazo de garantía, plazo que no será inferior a un año. Si no están en condiciones de ser recibidas, se hará constar así en el acta y el director de las mismas señalará los defectos observados y detallará las instrucciones precisas fijando un plazo para remediar las deficiencias. Si transcurrido el plazo no lo ha subsanado se le da un nuevo plazo improrrogable y si no lo cumple se le resuelve el contrato. Puede darse la recepción parcial de las obras si solo afectan a una parte de las obras. A partir de la firma del acta de recepción, la administración tiene seis meses para acordar y notificar al contratista la liquidación de las obras. Si la obra se arruina con posterioridad a la expiración del plazo de garantía por vicios ocultos de la construcción, debido a incumplimiento del contrato por parte del contratista, responderá este de los daños y perjuicios durante el término de quince años.

Cédula de Habitabilidad y Viviendas de Protección Oficial

La Cédula de Habitabilidad

Es el documento administrativo que acredita el cumplimiento de la normativa técnica de habitabilidad y que la construcción reúne las características mínimas obligatorias para poder considerarse apta para el uso residencial o morada humana. Antes de ocupar una vivienda se necesita la cédula de habitabilidad, excepto en las de primera ocupación de vivienda protegida o las rehabilitadas, que se necesita la calificación definitiva de vivienda. La duración de la cédula de habitabilidad es de 5 años. Las empresas suministradoras de agua, luz, gas, teléfono no formalizan contratos si no posees la cédula de habitabilidad. Cuando te venden una casa te tienen que incluir obligatoriamente la cédula de habitabilidad.

Para obtener la cédula de habitabilidad necesitas:

• Acreditación de la personalidad del promotor.
• Certificación final de obra con visados.
• El impuesto de bienes inmuebles.
• Documento acreditativo de la propiedad de la vivienda.
• Certificado de instalación de antena colectiva de TV.
• La tasa de habitabilidad.

Viviendas de Protección Oficial: Concepto, Superficie Útil, Módulo, Precio Renta, Precio de Venta, Presupuesto

Vivienda de nueva construcción bajo protección pública, es decir:

• Destinada a domicilio habitual y permanente (no segunda vivienda).
• Superficie útil menor o igual a 90 m².
• Que cumpla las condiciones relativas a precio y calidad establecidas al efecto.
• Que sean clasificadas como tales por la administración competente.

Seguridad y Salud en la Construcción y Responsabilidad Civil

Seguridad y Salud en la Construcción

El promotor está obligado a elaborar un estudio de seguridad y salud cuando se den los siguientes supuestos:

• Presupuesto de ejecución de contrata mayor a 450.000 €.
• Duración estimada mayor a 30 días laborables y más de 20 trabajadores simultáneos.
• La suma de los días trabajados de todos los trabajadores mayor a 500.
• Obras de túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas.

En el resto de los casos, estará obligado a que se elabore un estudio básico de seguridad y salud. Los contratistas elaborarán un plan de seguridad y salud en el trabajo. Este plan deberá ser aprobado antes del inicio de la obra. En cada centro de trabajo existirá un libro de incidencias. Si se realiza alguna anotación en el libro, habrá que remitir una copia, en el plazo de 24 h, a la inspección de trabajo y seguridad social.

Responsabilidad Civil en la L.O.E.

• Los agentes de la edificación durante:
  • 10 años cuando afecten a la estructura.
  • 3 años sobre elementos constructivos e instalaciones que afecten a la habitabilidad.
  • 1 año el constructor por vicios de ejecución que afecten a la terminación o acabado.
• Los proyectistas son responsables de los cálculos contratados.
• El constructor es responsable de subcontratas y productos adquiridos.
• Los directores de obras y ejecución responden de la veracidad del certificado final de obra.
• El director de obra asume responsabilidades de omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto.

Etiquetas: cédula de habitabilidad, contratos de obra, LOE, obra pública, seguridad en la construcción, servidumbres, vivienda protegida