17 Ago
Análisis de la Cláusula 6ª de los Estatutos
En este caso, debemos analizar si la cláusula 6ª de los estatutos de la propiedad horizontal constituye una servidumbre predial. Para ello, es necesario que cumpla con los requisitos estructurales de toda servidumbre:
1. Ajeneidad
El derecho real de servidumbre es un derecho real en cosa ajena. El titular de la servidumbre recibe una ventaja de una finca cuyo propietario es distinto a él. El artículo 530 del Código Civil define este derecho real, indicando que para que exista una servidumbre predial es necesario que una finca (predio sirviente) preste un servicio o utilidad a otra finca (predio dominante) perteneciente a un propietario distinto.
En nuestro caso práctico, se dan estos requisitos. La finca matriz ha sido parcelada y se han constituido servidumbres recíprocas, donde todas las parcelas son simultáneamente predios dominantes y sirvientes. El Tribunal Supremo acepta la constitución de servidumbres recíprocas.
2. Utilidad
Para que exista una servidumbre, una finca debe recibir una ventaja a costa de otra. En este caso, la utilidad no se limita a las luces y vistas. También se deriva de la comodidad de una menor masificación de la urbanización, el uso de zonas comunes y la estética uniforme de las viviendas, lo que aumenta el valor de las parcelas.
3. Tendencial Perpetuidad
El derecho real de servidumbre puede constituirse con carácter perpetuo. En este caso, la servidumbre podría extinguirse mediante un acuerdo unánime de todos los propietarios o por consolidación (un propietario adquiere todas las parcelas).
4. Parcialidad
La servidumbre solo puede afectar a una o algunas actividades propias de la facultad de goce del titular del predio sirviente. No puede anular íntegramente esa facultad, ya que entonces estaríamos hablando de usufructo.
Naturaleza de la Servidumbre
Dándose los cuatro requisitos, podemos hablar de servidumbre. En este caso, se trata de una servidumbre atípica conocida como altius non tollendi, que limita la facultad de construir en altura. Aunque no está regulada legalmente, es una servidumbre con tipicidad social.
Creación de la Servidumbre
La servidumbre altius non tollendi solo puede crearse de forma voluntaria, mediante un negocio jurídico bilateral o unilateral. En este caso, parece que se ha constituido de forma unilateral por los promotores de la urbanización al establecer los estatutos de la propiedad horizontal.
La Servidumbre de Propietarios y la Condición Suspensiva
La llamada servidumbre de propietarios, como la de este caso, choca con el requisito de la ajeneidad. El Tribunal Supremo ha resuelto esta cuestión a través de la figura de la condición suspensiva. La servidumbre estaría en suspenso hasta que se venda alguna parcela y exista más de un propietario.
Adquisición de la Servidumbre
Al tratarse de una servidumbre continua pero no aparente, no puede adquirirse por usucapión. Sin embargo, sí puede adquirirse por signo aparente o por destino del padre de familia, según el artículo 541 del Código Civil.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para que la servidumbre altius non tollendi surta efecto frente a terceros adquirentes, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad, en el folio registral del predio sirviente.
Servidumbre Positiva o Negativa
Según el artículo 533 del Código Civil, la servidumbre altius non tollendi es una servidumbre negativa, ya que el titular del predio sirviente se ve privado de ejercitar la facultad de construir en altura.
Alegaciones de la Demandada
1. Falta de Identificación de Predios Dominantes y Sirvientes
Esta alegación es irrelevante, ya que en las servidumbres recíprocas todas las parcelas son simultáneamente predios dominantes y sirvientes.
2. Naturaleza Obligacional de la Cláusula
El hecho de que la cláusula esté inscrita en el Registro de la Propiedad le otorga carácter real. La protección de la publicidad registral ampara a los compradores que confiaron en la existencia de la servidumbre.
3. Cláusula de Libertad de Cargas en el Contrato de Compraventa
Los contratos solo surten efecto entre las partes. La demandada podría ejercitar la acción de anulabilidad del contrato contra el vendedor por vicio en el consentimiento (dolo), pero la servidumbre sigue siendo oponible a terceros.
4. Licencia Administrativa
La licencia administrativa se concede salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. No ampara al titular para lesionar derechos privados, como la servidumbre en este caso.
Conclusión
La cláusula 6ª de los estatutos constituye una servidumbre predial válida y oponible a la demandada. La demandante, como presidente de la comunidad de propietarios, está legitimada para ejercitar la acción confesoria de la servidumbre.
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