VALORIZACION

La ciencia de la valorización puede definirse como la parte de la economía que tiene por objeto la estimación de uno o varios valores de cada bien, en base a ciertas hipótesis previas, con vistas a determinados fines y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico-económico que sirven de base para la determinación de los correspondientes valores.

Ciencias y disciplinas

Economía de la empresa, Derecho, Estadística, Disciplinas técnicas. Objeto de la valoración agraria es la emisión de juicios de valor sobre bienes de naturaleza agraria. A) Fincas privadas (compra venta, herencias, préstamos..) B) Fincas públicas (expropiación forzosa, imposición fiscal y trabajos de ordenación rural) C) Daños y perjuicios (por privación del uso de la finca y por depreciación de partes de esta) daños causados por pedrisco, incendio,.. d ganaderos por muerte sacrificio.. d en producciones forestales por terceras personas por actividades productivas: contaminación, vertidos D) valoración de otros activos agrarios (inmuebles y construcciones, cosechas pendientes, agua..) E) valoración de empresas (fusión empresas, expropiaciones y valoraciones,..) La valoración de fincas y sus peculiaridades: las diferencias de calidad y situación geográfica, mejoras territoriales, fincas grandes se cotizan a precios por ha distintos a pequeñas, expectativas de futuro, situación jurídica, situación sociológica de la comarca donde radica la finca, la afección, colindancia de terrenos, mercado con escasas transacciones y poco transparente. Criterios de valorización: 1 Criterio de valor de mercado (estima el precio de mercado más probable en un potencial transacción), 2 Criterio del coste de reposición y reemplazamiento (edificaciones, -Coste de reposición: Suma de las inversiones necesarias para sustituir un inmueble por otro que tuviera exactamente las mismas características. – Coste de reemplazamiento: Suma de las inversiones necesarias para reemplazar un inmueble por otro que tuviera una utilidad equivalente en la actualidad) 3 Criterio del valor de transformación: Atribuye el valor a un bien (A) que mediante un determinado proceso de producción se transforma en otro (B). El valor del bien se obtiene como diferencia entre el valor de mercado más probable del producto transformado (B) y el coste de transformación. 4 Criterio del valor de sustitución: Se utiliza cuando se desea valorar un bien teniendo en cuenta el valor de otros que realizan las mismas funciones. 5 Criterio del valor complementario 6 Criterio de “capitalización” (actualización) de rentas 7 Criterio del valor máximo legal (El precio máximo de un bien está limitado por las disposiciones legales a que está sometido ese bien) 8 Criterio del valor de afección 9 Teniendo en cuenta el momento en que se realiza la valoración: 10 Criterio del valor actual: uso que se hace cuando se efectúa la valoración 11 Criterio del valor potencial: los bienes se valoran por sus posibilidades productivas Fases de una valoración 1. Relaciones económicas y jurídicas que ligan los bienes objeto de valoración con los hechos que les pueden afectar y las personas implicadas 2. Seleccionar el Criterio y Método más idóneo para la valoración (Métodos sintéticos, estadísticos, analíticos, etc.) 3. Medir y valorar los datos elementales que habrán de ser utilizados en la valoración aplicando una metodología apropiada El informe de valoración: 1.- Objeto de la valoración Expropiación, partición de herencia, fiscalidad, etc. Persona que encarga la valoración y condición del mismo 2.- Descripción de los bienes a valorar. Certificación registral, nota simple registral, documento catastral, concesiones de riego, contratos de arrendamiento, etc. Características físicas, climatológicas, edafológicas, fitotécnicas y zootécnicas Mapas, planos, fotografías, etc. 3.- Descripción de las características de la empresa agraria a la que pertenecen los bienes a valorar 4.- Metodología a utilizar 5.- Datos de la valoración 6.- Resultados Los cálculos deben figurar en el Anexo del informe de valoración 7.- Conclusiones 8.- Fecha y firma

4èMetodos Sinteticos de valoración agraria:

– Estiman el valor probable de mercado. – Determinan el valor de un bien comparándolo con otros bienes similares d los cuales se conoce su precio x haber sido objeto de una transacción. – Requisitos para su aplicación: 1 la existencia d un mercado de bienes comparables. 2 disponer de suficientes datos sobre transacciones que permitan conocer tanto los precios como las variables explicativas de dichos precios. –Su aplicación requiere el cumplimiento de: 1 analizar las características propias del bien objeto de tasación y que sean significativas para determinar su valor. 2 estudiar el mercado de bienes que tengan similares características. 3 obtener el precio a la fecha de tasación d los inmuebles comparables. 4 seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los bienes comparables. 5 homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el bien objeto d la tasación. 6 asignar el valor al bien, neto de gastos d comercialización.

TIPOS:

1 M.S. por clasificación o por estimación directa o d laur: efectua una clasificación de las parcelas rústicas en grupos homogéneos, en función d sus características técnicas y económicas. 2 M.S. por corrección: se parte de un valor general, que es el precio normal de la finca de tipo medio dentro de una clase, y se corrige este valor en función de las características que influyen en el. 3 M de los valores típicos (variante al ms por corrección): consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca en función de sus características, aprovechamientos, etc. 4 M.S. de comparación temporal: en este caso el valor de mercado se obtiene por comparación con los valores de mercado que ha tenido la finca en periodos anteriores. En base a ellos se puede deducir la tasa de crecimiento y teniendo en cuenta el tiempo que media entre la ultima tasación y el momento presente, se corrige su valor. 5 NUEVOS M.S.: criterio baricéntrico, de comparación por ratios, de los dos extremos.

èMetodos estadísticosCasos en que la valoración estadística resulta indicada: 1) Cuando el valorador tiene acceso a bancos de datos, para tierras, plantaciones, edificios, instalaciones agropecuarias, etc. 2) Cuando el valorador puede realizar muestreos de cosechas en campo, productos en almacén, arbolado, etc., sin un coste excesivo// – Muestreo a) Daños en cosechas (seguro agrario) b) Compra-venta de cosechas en campo c) Gestión de almacenes d) Entrega de cosechas en cooperativas//tipos – Regresión Es un método comparativo, Estima el “valor probable de mercado”, Partimos de información sobre valores de mercado de los activos a valorar y valores de una o más variables explicativas, El objetivo del método consiste en encontrar una función que ligue el valor de mercado con las variables explicativas. Elección de la forma de la función de valoración: Lineal Cuadrática Logarítmica //Modelo de regresión: Simple: sólo una variable explicativa Múltiple: más de 1ve./// èVentajas: Permite incorporar gran cantidad de información (regresión múltiple) . A diferencia de los métodos sintéticos, se obtiene un único modelo de valoración para el conjunto de las variables explicativas (regresión múltiple) . informa sobre qué variables son relevantes y cuales no. Permite conocer el grado de “fiabilidad” del modelo de valoración obtenido a través de diferentes estadísticos: correlación, R2 //Inconvenientes : Disponer de datos fiables suficientes para aplicar el método con garantía Problemas en la elección de las variables – Comparación 2 funciones d d distribuciónBetas y Triangulares) Es un método comparativo El método se basa en la distribución de las dos variables «valor de mercado´´ y «variable explicativa´´ y posteriormente en comparar o relacionar dichas funciones de distribución. –Su ventaja principal es que necesita poca información empresaria y la rapidez de calculo. Hipótesis del método: El valor de mercado y la variable explicativa están estrechamente relacionados, de manera que un aumento o disminución en la variable explicativa implica un aumento o disminución del valor de mercado, aunque no necesariamente proporcional .Al valor mínimo de la variable explicativa le corresponde el valor de mercado mínimo, siempre que la relación sea directa (si la relación fuese inversa le correspondería el máximo)èMetodos analítico El método analítico se basa en la actualización de la renta de la tierra a un tipo de actualización dado El valor de un bien es igual al valor actual de la suma de rentas futuras que el bien puede generar para su propietario

Etiquetas: economia, fases, Métodos, valorización