C1. Caracterización legal del contrato de obra

Contrato regulado en el CC en art. 1588 a 1600. Será preferente en su ámbito de apicacion la Ley 38/99 de 5 de noviembre de LOE. STS 4 octubre 1989 dice: negocio jurídico del cual una de las partes se obliga a ejecutar una obra a otra, por precio cierto; contemplándose mas que una actividad, el resultado de esa actividad. Eso exige que contratante realice su cometido de acuerdo con lo establecido en el contrato y con la diligencia precisa. Características: consensual, oneroso, conmutativo y sinalagmático que no requiere una forma especial.

C2. La estructura del contrato de obra.  SUJETOS

Personas físicas o jurídicas: Principales:
comitente (dueño de la obra) y contratista.
En el ámbito de la construcción inmobiliaria se contemplan  también otras figuras como arquitecto o arquitecto técnico, promotor y del constructor.
Promotor art. 9 LOE decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajencion entrega o cesion a terceros bajo cualquier titulo Existen modalidades: Promotor sentido amplio: empresario q edifica con el fin de vender dichos pisos. Promotor constructor: sujeto titular de derecho sobre el suelo que construye por el mismo para enajenar lo edificado a 3os. Promotor vendedor: sujeto q encarga la obra al contratista para enajenar lo construido a 3as personas. Obligaciones art. 9 LOE Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir. Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto. Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas. Suscribir el acta de recepción de la obra. Entregar al adquirente, documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento. Constructor: suele ser persona jurídica. Asume ante promotor compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, obras o partes de las mismas. Obligaciones art. 11.2 LOE: Ejecutar la obra con sujeción al proyecto. Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones. Designar al jefe de obra  Asignar a la obra los medios humanos y materiales. Formalizar las subcontrataciones dentro de los límites establecidos en el contrato. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.Facilitar datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada. Intervienen otros técnicos y profesionales cuyas competencias aparecen en la LOE. Cuando comitente es una administración pública su regulación y contenido deberá sujetarse a la Ley de Contratos de las Administraciones publicas  y al R.D 2/2000 de 23 de mayo reguladora del contrato de concesión de obras publicas.

Objeto:

elementos fundamentales: obra y precio. La obra: pueden ser objeto de este todas las cosas, ya sean muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, siempre que presenten un resultado material, industrial, científico y que no se encuentran reguladas en contratos específicos.

Doctrina obliga a destacar la dificultad de aplicar la regulación unitaria en arts. 1588 a 1600 CC. Algunos autores se decantan por aplicar la teoría general de la obligación y del contrato. Pero aportación de jurisprudencia ha elaborado cuerpo de doctrina con finalidad de suplir carencias del CC.

Precio:

 Deberá pagarse en el momento en que se entregue la obra, salvo pacto contrario. Art. 1544 CC establece q precio debe ser cierto peor la jurisprudencia ha entendido quela ausencia de fijación precia del precio no impide tener por cumplimiento los requisitos del precio cierto. La realización de pagos parciales o adelantados NO supone presunción de aceptación. Precio puede fijarse de 3 formas: 1. Por ajuste o precio alzado: realización de la obra por un precio global. Arquitecto puede pedir un aumento cuando se haya hecho un cambio, siempre con autorización del propietario. 2. Por piezas o medidas: precio se pagara parcialmente a medida que se vayan entregando las unidades de la obra ejecutada. Cuando no se prevea nada, precio deberá pagarse a la entrega de la obra. 3. Por administración o economía: contratista compromete su actividad vinculándola a la obtención de un resultado. Precio fijara funcion de trabajo y de los materiales usados. Precio puede fijarse desde el pp con carácter inmodificable puede formularse un presupuesto inicial.

C3. El contenido

Obligaciones de las partes

Obligaciones del contratista:

ejecutar y entregar la obra en el plazo convenido. 

Ejecución de la obra:

Objeto del contrato es una obligación de hacer: realización de la obra pactada. Según el CC: edificar o construir un edificio, aportando los materiales o utilizando los facilitados por el comitente. La fabricación y colocación de instalaciones accesorias de carácter fijo o trabajos que modifiquen la forma y sustancia del terreno del subsuelo y en la reforma, reparación, conservación o demolición de edificaciones. Durante ejecución el contratista de atenerse a las instrucciones del comitente. A profesionales se les exige una conducta adecuada a las reglas de su profesión. Responsabilidad: actúa a su riesgo y bajo su propia responsabilidad. Soportara la pérdida fortuita ocasionada por los materiales no idóneos, salvo que hubiera advertido dueño de esta circunstancia.

Entrega de la obra

Entregar la obra al comitente de conformidad con el contrato pactado. En los bienes muebles el contratista no es el propietario de la obra, puede retenerla hasta que la otra parte pague. Si el contratista puso los materiales para ejecutar la obra, hay 2 posturas: Existirá transmisión en el momento de la entrega art. 609 CC y Comitente va adquiriendo progresivamente lo que se incorpora al suelo o a la cosa mueble de su propiedad, pero del resto no se convierte en dueño hasta la tradición. Contratista deberá entregarla en el plazo pactado. Si no hay pacto, art. 1128 CC, lo fijan los tribunales. Incumplimiento: si el contratista no entrega a tiempo, incurrirá en mora. Inclusión de una clausula penal imponiendo al contratista indemnización, alzada o proporcional al tiempo que se retrasa.

Obligaciones accesorias:

Guardar y custodiar el lugar donde se realice la obra, materiales y la parte de obra ejecutada. Debe informar y aconsejar al comitente acerca de las cuestiones que se presenten durante la construcción. Siempre dependiendo de la normativa específica.

Obligaciones del comitente:

Artículo 1544. En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Pago del precio:

al comitente le incumbe el pago del precio, deberá realizar antes de la terminación de la obra y de su entrega.Artículo 1599.: Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.

Recepción de la obra

Es obligación fundamental y correlativa a la obligación de entrega. Consiste en asunción por parte del comitente de la obra de manera definitiva. Fases del comitente son: Aprobación implica aceptación. Verificación es comprobar que ha sido ejecutada según lo convenido. La recepción el comitente se hace cargo de la obra. El retraso injustificado en la recepción pone en mora al comitente, desplazándose de su cargo los riesgos que pueda padecer la obra desde entonces. Artículo 1589.: Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla. Artículo 1590: El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales. 1. Si la recepción se ha efectuado sin reservas provoca el desplazamiento del riesgo, que deja de pesar sobre el contratista. Pero no implica por parte del dueño de la obra renuncia al ejercicio de acciones futuras. 2.Mera puesta a disposición genera todos los efectos del cumplimiento. 3.Concluida la obra, el constructor lo notificara al promotor que tendrá 30 días para proceder a la verificación de lo construido y proceder a la recepción. 4. Recepción es una declaración unilateral de voluntad: el promotor manifiesta conformidad con la obra recibida. Puede ser total o parcial; de forma expresa o tácita. 5Otras obligaciones: deber de cooperación, comitente debe facilitar al contratista que pueda realizar la obra.

GARANTÍAS DEL CONTRATISTA

Preferencia del crédito del contratista:

en las obras inmobiliarias, crédito refaccionario del contratista se menciona entre los de carácter preferente: Art. 1923.3 CC: Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción. Art. 1923.5 CC: Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.

Derecho de retención:

art. 1600 CC establece a favor del contratista un derecho de retención. Poder retener la obra hecha (no una prenda)

La acción directa del contratista:

es una práctica habitual que el contratista contrate a su vez con terceras personas para que se ocupen de la realización de una partida concreta de la obra. A los subcontratistas de la obra, concede una acción directa para reclamar al comitente hasta la cantidad que le adeude al contratista cuando se haga la reclamación.

Artículo 1597

Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación. Esta acción puede compeler a los proveedores, asalariados del contratista y a todos los acreedores del contratista.

C4. Régimen de los riesgos en el contrato de obra

Al contratista le incumbe asumir el riesgo de pérdida fortuita de los materiales por él aportados y el trabajo invertido en la ejecución de la obra, excepto: Cuando comitente haya incurrido en mora en la recepción o la destrucción sea debida a la mala calidad de los materiales, siempre que el contratista hubiera advertido esta circunstancia al dueño de la obra.Riesgos que experimente la obra hasta que se produzca la recepción definitiva de la misma correrán a cargo del contratista, al igual que el riesgo económico de los materiales.

C5. La extinción del contrato de obra

Además causas generales de extinción de las obligaciones, contrato recoge algunas causas específicas:

Artículo 1594:

El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. Extingue el contrato cualquier causa independiente por su sola voluntad del contratista que imposibilite su conclusión de la obra, si obra se encargo atendiendo a las cualidades personales del contratista.

Artículo 1595

Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona Contratista o sus herederos tendrán dº a ser indemnizados: 1595.2: En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio.

C6. Responsabilidades y garantías en la construcción

RESPONSABILIDAD POR DEFECTOS O VICIOS EN LA OBRA Contrato de obra no contiene una regulación específica que responsabilice al contratista por vicios que aparecen tras la entrega. Art. 1591 CC: el único precepto que regulaba la responsabilidad del arquitecto y del constructor en el caso de ruina del edificio, y tras la entrada en vigor de la LOE la doctrina no es unánime sobre si art 1591 CC ha quedado derogado tácitamente por la LOE. El problema es si os tribunales están legitimados para seguir aplicando interpretación jurisprudencial sobre la denominada ruina funcional de la obra. Personas jurídicas o físicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán de los siguientes daños materiales, causados  en el edificiio: Durante 10 años por vicios o defectos q afecten a la cimentación o elementos estructurales q afecten a la estabilidad del edificio. Durante 3 años por vicios o defectos de los elementos constructivos. Durante 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación de las obras. Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales, la responsabilidad se exigirá solidariamente. Proyectistas que contraen los cálculos, estudios o informes de otros profesionales, serán directamente de los daños. Director de la obra y el director de la ejecución de la obra que suscriba certificado final de la obra serán de la veracidad y exactitud de dicho documento. Si dirección de la obra se realiza de manera conjunta, todos responderán solidariamente de la distribución que entre ellos corresponda. 

LOS PLAZOS DE GARANTÍA DE LA LOE Art. 19 LOE sistema de garantías obliga a los agentes de la construcción a suscribir un conjunto de pólizas de seguros con el fin de establecer su responsabilidad por los daños causados por defectos en construcción.

Seguro de daños materiales para garantizar durante 1 año el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos del acabado de la obra.

Un seguro de daños materiales para garantizar durante 3 años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos.

Un seguro de daños materiales para garantizar durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación u otros elementos estructurales.

Etiquetas: Apuntes contrato de obras, Contrato de ejecucion de obra, Contrato de obra, Nombramiento jefe de obra, Ventajas de contrato con precio unitario